房企八大阶段税务风险防控与税务筹划策略、技巧及案例分析（2天）

房企八大阶段税务风险防控与税务筹划策略、技巧及案例分析

（2天）



课程背景

随着我国税收征管进入大数据监控的新时期,金税四期系统在全国全面应用；大数据

云计算，商品编码精准锁定；国地税合并后的纳税评估信息全面互通等，征管环境和稽

查环境发生了剧烈的变化，

这些颠覆性变化给房地产企业的税务风险防控带来了巨大的挑战

并且，房地产在诸多行业领域中有着其独特的一面，税种众多且税负最高，房地产企

业的管理人员及财务人员不仅要精确解读新政策背后的政策红利，用好政府发的政策“红

包”，更需要掌握房地产运营全环节合理避税的技巧，以期在合法合理的前提下最大限度

的降低综合税负。





课程收益

■ 掌握房企运营全环节的税务风险及防范措施

■ 掌握房企运营全环节的税务筹划方法

■ 降低房地产企业巨大的税负增加纯利润





课程对象

董事长、公司股东、总裁、总经理、董事会秘书、首席财务官/财务总监、企业中高

层、财务经理、项目经理、子公司总经理，分公司总经理、财务人员、税务人员、投拓

人员等。



课程特色

清晰、严谨、幽默、生动，源于实战，追求“落地”文化，运用视频、案例分析、课堂

实操、学员讨论、讲师点评等方法深入浅出地授课，咨询式培训，通过分享实战工具，

减少学员实际工作量，直接转化为工作成果。

以案例、讲税筹！听得懂、带得走！





课程大纲



房地产行业主要税种

第一单元 项目前期可行性研究环节

■ 税务风险防控

➢ 可行性研究业务的真实性。

➢ 可行性研究业务费用列支情况。

➢ 外出考察情况。

➢ 劳务费支出

【案例】外聘专家劳务费的税务筹划

➢ 企业车辆、财产保险

■ 税务筹划



第二单元 立项及建设用地规划环节

■ 税务风险防控

➢ 各类勘探、设计合同的印花税

■ 税务筹划

➢ 合理搭配不同类型房产立项税务筹划

➢ 立项阶段：倒挤目标成本

【工具模型】市场导向法目标成本测算流程表

➢ 配合专家评审委员会规划方案税务筹划

【案例】万科业财融合测算和评选规划方案

➢ 合同的印花税

【分享】不需纳印花税的合同都有哪些





第三单元 取得土地的税务筹划

■ 税务风险防控

➢ 没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证

➢ 土地闲置费

➢ 土地出让金滞纳金

■ 税务筹划

➢ 招拍挂模式税务筹划

← 红线外与目标地块相连接区域的税务筹划

← 出让金返还的税务筹划

【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地增值税

➢ 二级市场拿地税务筹划

← 并购拿地

【筹划案例】某地产公司节税97%的案例



第四单元 开发阶段的税务筹划

■ 税务风险防控

➢ 隐瞒的“违章建筑”

➢ 滚动开发成本的处理

➢ 人防等地下设施成本的处理

➢ 融资费用的处理

➢ 大额成本费用支出

➢ 甲供材的处理

➢ 材料分配方法

➢ 材料成本差异处理

➢ 借款合同利息没有资本化的风险

【案例】某房企利息没有资本化被稽查

➢ 没有发票的成本

【案例】没有发票的赔偿费如何合理抵税

➢ 委托建房交易风险

【案例】江苏启东绿城委托建房的法院判例

■ 税务筹划

➢ 代建房税筹

➢ 甲供材税筹

➢ 甲指材税筹

【案例】房地产公司设立上下游公司节增值税

➢ 设计费税筹

【案例】HK设计公司不同项目间分配设计费

➢ 建筑安装工程费税筹

➢ 隐蔽工程税筹

➢ 违约金平销返利税筹

➢ 职工福利费

➢ 老板车辆

➢ 免税农产品

➢ 购买或租赁工程设备税筹

➢ 私车公用

➢ 残疾人加计扣除

➢ 退役军人加计扣除

➢ 税收滞纳金和罚款支出不能税前抵扣的税筹

【案例】某地产公司税收罚款税筹

➢ 购买集体福利固定资产不能抵税的筹划

【案例】BGY购买食堂车辆税筹

➢ 甲供水电税筹

➢ 选用不同的利息支出扣除方法

➢ 明股实债融资合同税筹

➢ 生产服务业加计扣除税筹

➢ 业务招待费税筹

【案例】猪饲料

➢ 会议费税筹

➢ 广告宣传费税筹

➢ 拆分到增值税征点

➢ 活用小型微利企业政策税筹

➢ 非公益直接捐赠的赞助性支出为不能税前列支的筹划



第五单元 竣工阶段的税务筹划

■ 税务风险防控

➢ 收入的结转情况。

➢ 增值税纳税义务发生时间

➢ 票据未到情形的处理

➢ 两类预提费用的处理

➢ 9种除发票外还需证据链的支出

■ 税务筹划

➢ 8种建安成本高于平均造价的“正当”理由



第六单元 销售阶段的税务筹划

■ 税务风险防控

➢ 销售定价风险

➢ 定金的处理

➢ 商品房销售数据

➢ 城镇土地使用税纳税额的变化

■ 税务筹划

➢ 销售合同评审筹划

➢ 销售代理公司置业顾问费

➢ 推迟土增税清算筹划

➢ 销售折扣筹划

➢ 利用土增税临界点进行合理避税

➢ 开发多处房地产的合理避税



第七单元 自持商业物业经营阶段的税务筹划

■ 税务筹划

➢ 免租期税筹

➢ 合理分解租金收入

➢ 变房屋出租为其他业务

➢ 含装修的建成出租税筹

【案例】更换出租合同类型税筹

【案例】某地产公司新总部土地使用税

【案例】自建办公楼出租的装修费筹划





第八单元 转让房地产公司股份阶段的税务筹划

■ 税务筹划

➢ 资本公积

➢ 等价值的企业

➢ 建好交易对手所需全部要素的公司

➢ 约定投资后分配比例

➢ 有不动产、股权等需评估的七项资产税筹

➢ 法人股东转让股权前必考虑是否要做的3件事

➢ 港资企业转让股权税务筹划

➢ 外资企业转让股权税务筹划

➢ 转让股权地点税务筹划

【案例】房地产公司的造车税筹



【课后总结及答疑】