《海南新消费时代：从商业空间经营到资产价值运营》

《海南新消费时代：从商业空间经营到资产价值运营》

——有税×免税×购物中心×公园商业的业态重构、经营提效与未来五年增长

主讲老师：易萍

【课程背景】

海南商业正在进入一个新的增长阶段。自贸港建设、旅游消费升级、免税经济、城市功能更新和本地生活消费共同推动商业形态发生变化。对于海岛商业而言，未来五年的核心问题已经不只是“如何经营好一个购物中心”，而是如何经营一组不同属性的商业资产：有税与免税并存、两个购物中心差异化发展、公园商业探索，以及零售、餐饮、休闲、文旅、生活方式等业态的重新组合。

与此同时，商业运营本身也正在从“招商、租赁、活动”转向更完整的经营体系：既要看出租率，也要看客流质量、商户健康度、运营效率、服务质量、客户复购和资产收益。兴创商办项目所呈现的多资产管理实践也说明，真正的资产运营并不是单点出租，而是把办公、商业、酒店、公园、企业服务和配套资源组合起来，形成持续经营能力。

因此，本课程围绕“趋势判断—业态组合—效率质量—消费运营—资产增值”展开，帮助团队建立面向未来五年的商业经营方法。

【课程收益】

1. 看懂变化：理解海南未来五年消费结构和商业形态变化。

2. 优化业态：掌握有税、免税、购物中心、公园商业之间的组合逻辑。

3. 提升效率：从人效、坪效、租效和流程效率改善经营结果。

4. 稳定质量：建立跨项目、跨业态可复制的运营质量标准。

5. 提升资产价值：从出租率进一步走向收益质量和长期资产增值。

【课程特色】

趋势研判 + 案例拆解 + 方法工具 + 项目诊断 + 小组共创

【课程对象】

1. 公司中高层及项目负责人

2. 购物中心及商业项目经营管理人员

3. 招商、运营、市场、会员及企划人员

4. 资产管理、投资发展及战略人员

5. 公园商业、街区商业及新业态负责人

【课程时间】

1天｜6小时

【课程大纲】

一、商业逻辑升级：从空间经营到消费与资产经营

1. 学习目标

建立新消费时代的商业经营新认知。

2. 学习内容

1）海南新消费与旅游消费变化

2）百货、购物中心、街区与公园商业的逻辑差异

3）从“租铺位”到“经营消费理由”

4）从单项目经营到多资产组合经营

5）从短期收入到长期资产价值

3. 案例

兴创国际中心：写字楼、购物中心、山姆、酒店等多业态组合如何形成综合体价值

文件显示，兴创国际中心总建筑面积约61万平方米，集合甲级写字楼、购物中心、山姆会员店及酒店等多种业态，本质上体现的是“单体资产”向“复合资产组合”的变化。

4. 课堂练习

《海岛商业资产组合盘点》

二、业态组合重构：有税、免税、购物中心与公园商业如何形成协同

1. 学习目标

建立不同商业形态之间的差异化定位与组合逻辑。

2. 学习内容

1）有税商业：本地生活、复购与体验消费

2）免税商业：旅游客流、高价值品牌与目的性消费

3）两个购物中心：定位差异与品牌组合差异

4）公园商业：自然、社交、亲子、运动与生活方式

5）从“业态比例”走向“消费场景组合”

3. 案例

总部公园：公园景观资源如何与办公、商业和生活配套结合

兴创总部公园总建面约14.9万平方米，与念坛公园、大湖景观和低密商务空间直接结合；部分商业空间面向下沉广场和湖湾，这种“自然资源+商业+办公”的关系，对海南公园商业尤其值得借鉴。

4. 课堂练习

《海南公园商业业态组合图》

重点共创：咖啡轻餐 + 运动 + 亲子 + 宠物 + 文创 + 夜间社交 + 活动内容

三、经营效率与质量：项目为什么“很忙”，结果却未必更好

1. 学习目标

建立以效率和质量共同驱动经营结果的管理方法。

2. 学习内容

1）人效：岗位配置与管理效率

2）坪效：空间是否创造足够价值

3）租效：租金与商户经营质量的平衡

4）流程效率：招商—开业—运营—调整的周期管理

5）质量管理：环境、服务、商户和客户体验标准

3. 案例

从出租率看经营质量：为什么“租出去”不等于经营成功

部分办公资产出租率约63%—65%，同时也提供了不同楼宇租金、租售状态和配套条件，这恰好可以用来讨论：资产经营不能只看“有没有租出去”，而要进一步看租金质量、客户质量和长期收益。

4. 课堂练习

《效率×质量四象限》

四、消费运营升级：如何让客户“来、留、买、再来”

1. 学习目标

从传统活动运营升级为持续消费运营。

2. 学习内容

1）客流：谁来了

2）停留：为什么愿意留下

3）转化：什么让客户消费

4）复购：什么让客户再次回来

5）联动：两个购物中心、公园商业、有税与免税如何互相导流

3. 案例

从单一配套到服务生态

兴创数字时尚创新中心不仅设置咖啡、健身、便利店、员工食堂，还配置金融、法律、人才、企业服务和24小时物业等配套，说明“配套”真正有价值的地方，不是数量，而是能否支撑目标客户持续使用和停留。

4. 课堂练习

《来—留—买—再来》消费链设计

五、资产价值跃迁：未来五年如何从项目经营走向资产组合管理

1. 学习目标

建立面向未来五年的资产经营和价值提升思维。

2. 学习内容

1）从出租率到NOI和资产收益

2）从单项目盈利到多资产组合

3）有税与免税的收益结构协同

4）公园商业、购物中心与特色消费的价值互补

5）建立未来五年的资产价值增长路径

3. 案例

从单一租赁模式到多种合作与收益模式

文件中的招商政策已经体现出一个很值得讨论的方向：除固定租金外，还探索租金入股、合作经营、流水分成、股权投资等模式，这意味着资产运营正在从单一租赁收益走向多元价值获取。

4. 课堂练习

《海岛商业未来五年资产价值地图》

回答四个核心问题：两个购物中心分别承担什么角色？

公园商业创造什么独特价值？

有税与免税如何形成协同？

公司未来最应该积累哪几项核心运营能力？

【课程总结】

未来五年，海南海岛商业真正需要升级的，不只是某一个购物中心，也不是简单增加几个新业态，而是整个商业资产经营方式的升级。

有税商业解决的是日常消费与长期复购；免税商业强化旅游消费与高价值商品；购物中心承担稳定客流与综合消费；公园商业则创造自然、休闲、社交和生活方式场景。不同项目不需要追求同一种成功，而需要在公司整体资产组合中承担不同角色。

与此同时，经营管理必须重新回到两个基本问题：

效率是否更高？质量是否更好？

没有效率，资产回报难以提升；没有质量，客户、商户与品牌关系难以持续。

因此，海岛商业下一阶段需要形成的，不是简单的“招商能力”，而是一套：

定位能力 + 业态组合能力 + 消费运营能力 + 效率质量管理能力 + 资产经营能力。

最终从“管理几个商业项目”，走向“经营一套具有长期复利能力的商业资产组合”。

【课程产出】

课程结束后建议形成五项成果：

1. 《海岛商业多资产经营逻辑图》

2. 《有税×免税×购物中心×公园商业业态组合图》

3. 《经营效率与质量诊断表》

4. 《消费运营来—留—买—再来地图》

5. 《未来五年资产价值增长路径图》