《从 执行者 到 经营者 商业资产与商旅酒店中层经营思维实战课》

从“执行者”到“经营者”

——商业资产与商旅酒店中层经营思维实战课

主讲人：易萍 博士

课程背景

2026年是“十五五”规划开局之年，也是新一轮国资国企改革（2026—2029年）全面启动之年。今年5月，《关于进一步深化国资国企改革的方案（2026—2029年）》正式印发，设置大量可量化刚性考核指标，改革约束力显著增强。国务院副总理张国清在全国动员部署视频会议上明确指出，要“完善主责主业管理，强化无关多元、多层架构、过度负债等管控，并按照'三个集中'要求推进重组整合与资源盘活”。这意味着——主业集中度、资产收益率、低效资产处置进度，已成为国企的硬性考核指标。

与此同时，2026年4月国务院发布《关于推进服务业扩能提质的意见》，明确提出住宿业要适应人民群众从“有地方住”到“住得好、住得值”的需求升级；7月文化和旅游部发布《旅游强国建设“十五五”规划》，要求“推动住宿业提升软硬件的品位与格调，打造更多高品质的文化主题酒店”。在商业地产领域，中指研究院报告指出，当前国内商业地产市场已全面迈入存量运营阶段，轻资产输出与非标定制化成为行业主流。资产经营行业正朝着“资本运营+产业赋能”的方向演进。

亿客隆正处于从传统市场管理向“商贸服务和商旅服务”新定位转型的关键期。面对物业收储、资产盘活、业态升级等多重挑战，中层管理者能否从“执行者”成长为“经营者”，直接决定转型的成败。这正是本课程的出发点与落脚点。

课程收益

收益一：建立宏观视野——深刻理解新一轮国企改革“聚焦主责主业、清退两非两资”的政策逻辑，以及服务业扩能提质、酒店文旅融合发展的产业趋势，能够在国家战略框架下思考企业决策。

收益二：重构商业逻辑——掌握商业资产运营从“房东思维”到“经营者思维”的转变方法，学会用商业逻辑而非行政逻辑评估项目价值。

收益三：掌握降本增效的系统方法——建立全链条成本意识，学会用数据化管理和流程再造识别成本黑洞、优化资源配置，实现可持续的降本增效。

收益四：提升资产运营实战能力——掌握存量资产盘活的核心方法论（分类盘点、价值评估、路径选择），以及酒店运营从标准化到差异化的盈利突破路径。

收益五：构建经营思维的行动框架——建立从“想法”到“打法”、从战略到执行的完整行动链条，每位学员带着一份可落地的“经营改善行动清单”离开课堂。

学员类型

类型一：公司高层管理者——需要建立战略共识，统一对新一轮国企改革方向和企业转型路径的认知，确保上下同欲。

类型二：资产运营部门负责人及骨干——直接负责商业物业的租赁、运营与盘活，需要掌握从“管资产”到“经营资产”的方法论与实操工具。

类型三：商旅（特色连锁酒店）板块负责人及骨干——面临酒店业态升级与盈利突破的压力，需要学习行业趋势与运营创新的系统方法。

类型四：财务与成本管控人员——需要建立业财融合的思维，从单纯的“算账”升级为“用财务数据驱动经营决策”。

类型五：各业务板块的中层管理者——需要突破部门视角，建立全局经营意识，理解自身工作与企业整体效益之间的逻辑关系。

授课时间

1天（6小时）

上午：09:00—12:00（模块一、模块二）

下午：13:30—17:30（模块三、模块四、模块五）

课程五大模块

模块一：宏观格局——新一轮国企改革与产业政策，将把亿客隆带向何方？

模块主题： 当“两非剥离”成为硬指标，我们的业务还有多少“护城河”？

学习目标： 帮助学员深刻理解2026—2029年新一轮国企改革的核心逻辑与政策要求，以及服务业扩能提质、酒店文旅融合发展的产业趋势，建立在中观和宏观框架下思考企业战略的能力。

学习内容：

新一轮国企改革的核心逻辑：从国企改革三年行动（2020—2022）到深化提升行动（2023—2025），再到新一轮改革（2026—2029）的政策演进脉络；“主业集中度、资产收益率、低效资产处置进度”三大硬性考核指标的内涵与影响；“两非”“两资”处置出清已正式纳入经营业绩考核——非主业资产不退出，考核直接扣分。

“十五五”服务业政策红利：国务院《关于推进服务业扩能提质的意见》提出到2030年服务业总规模跃上100万亿元台阶；住宿业从“有地方住”到“住得好、住得值”的需求升级；文旅融合、文化主题酒店的政策导向。

商业地产的“存量时代” ：当前商业地产市场已全面迈入存量运营阶段；资产经营行业正朝着“资本运营+产业赋能”方向演进；“商办改酒店”在多城落地的政策浪潮与市场逻辑。

国资布局酒店业务的分化趋势：国资在酒店业务上呈现“有进有出”态势——剥离低效酒店资产与主动布局优质存量资产并存；让物业回归经营属性是酒店资产不断整合的核心。

对亿客隆的战略启示：在上述政策与产业趋势下，亿客隆“商贸服务和商旅服务”新定位的机遇与挑战；中层管理者如何将宏观趋势转化为具体的业务判断依据。

核心案例： 中青旅剥离山水酒店51%股权vs 地方国资平台收购优质酒店资产——同样是国资，为何“有人离场、有人加仓”？背后的商业逻辑是什么？

课堂练习： 分组讨论——请每组选取亿客隆的一个业务板块（如六里桥家居体验馆、北苑建材市场或某家酒店），结合本模块的政策趋势，分析该业务在未来3年的“护城河”在哪里？面临的最大政策风险是什么？15分钟讨论，每组3分钟汇报。

模块二：商业逻辑重构——从“房东思维”到“经营者思维”

模块主题： 我们是在“管资产”，还是在“经营资产”？

学习目标： 帮助学员理解商业资产运营的本质逻辑，从被动管理的“房东思维”升级为主动创造价值的“经营者思维”，学会用商业逻辑而非行政指令评估和决策。

学习内容：

“管资产”与“经营资产”的本质区别：管资产是“守”——保值、防流失；经营资产是“创”——通过市场化手段激活资源价值；从被动管理转向主动运营资源。

商业逻辑的核心三要素：现金流逻辑（资产的价值在于持续产生现金流，而非账面数字）、供需逻辑（资产价值取决于市场供需，而非历史成本）、机会成本逻辑（持有某项资产的成本是放弃了其他机会）。

存量资产盘活的核心方法论：存量商业资产分类盘点→五维价值评估模型→四类盘活路径（提质改造、功能转型、文化活化、拆除重建）；从“沉睡资产”转化为“活力资本”。

从“房东”到“产业赋能者” ：资产经营行业正从简单的“收租”转向“资本运营+产业赋能”；通过重组整合、资产证券化、房东变股东等创新方式提升国有资本的流动性和回报率。

商业决策的财务语言：如何读懂资产收益率、投资回报率、净营运现金流等核心财务指标；如何用财务数据支撑经营决策而非依赖直觉。

核心案例： 中电科资产经营公司对所属园区按人工智能、集成电路等领域分类管理，从沙龙活动、项目路演到政策申报提供全方位服务，同时为集团产业延链补链强链做好储备——从“房东”到“产业合伙人”的转型样本。

课堂练习： 请每位学员选择一个自己负责或熟悉的物业/项目，用“五维价值评估模型”（区位价值、建筑条件、业态适配、财务表现、增长潜力）快速打分（1-5分），并写出一个“如果我是经营者，我会怎么做”的改进思路。10分钟独立完成，自愿分享。

模块三：酒店运营与商旅管理——特色连锁酒店的盈利突破

模块主题： 当“连锁化率41.8%”成为现实，我们的酒店靠什么赚钱？

学习目标： 帮助商旅酒店板块骨干理解酒店行业的结构性变化，掌握从标准化运营到差异化竞争、从成本管控到价值创造的酒店经营方法论。

学习内容：

酒店行业的三大结构性变革：资本化整合加速、品牌化分层深化、国际化战略突破——行业正式迈入高质量、集约化、品牌化发展的全新阶段；2025年中国酒店业连锁化率回升至41.8%；存量改造代替新建，成为品牌扩张主流。

消费升级驱动的业态创新：从“有地方住”到“住得好、住得值”；发展具有历史文化、科技、亲子等元素的住宿新业态；文化主题酒店的政策导向与市场空间。

酒店盈利模型的重构：传统“客房收入为主”vs 现代“客房+非房收入+场景消费”的多元盈利结构；如何通过场景化运营提升单房收益；轻资产化提升效率。

运营效率与成本管控的系统方法：从SOP（标准操作程序）到数据驱动的动态运营管理；人力成本、能耗成本、供应链成本的精益管控；如何在“降本”与“提质”之间找到平衡点。

特色连锁酒店的差异化竞争策略：国资酒店如何平衡战略功能与市场规律；通过委托管理、品牌合作引入专业力量；在地文化植入与品牌辨识度构建。

核心案例： 易萍博士亲手创建的万达酒店品牌体系——从品牌定位、标准制定到运营体系搭建的“从零到一”全过程；以及北控雁栖岛项目如何将政务接待功能与市场化运营有机结合。

课堂练习： 分组讨论——假设亿客隆要将一家现有酒店改造为“文化主题酒店”，请选择一种文化主题（如京味文化、非遗文化、科技主题等），设计：①酒店名称与定位 ②3项核心差异化体验 ③预估改造投入与回报周期。20分钟讨论，每组3分钟汇报。

模块四：降本增效——从“砍成本”到“经营成本”

模块主题： 我们是在“省钱”，还是在“经营钱”？

学习目标： 帮助学员建立全链条、系统化的成本经营意识，学会用数据化手段识别成本结构中的优化空间，掌握可持续降本增效的方法论，而非“一刀切”式的粗暴削减。

学习内容：

降本增效的认知升级：降本不是“省钱”，而是“经营成本”——每一分钱都应该是投资而非花费；区分“战略性成本”（必须投入）与“消耗性成本”（可以优化）；国企“持续降本节支”的政策要求。

成本结构的解剖方法：如何用“成本拆解树”识别成本构成中的“黑洞”；固定成本与变动成本的不同管理策略；从“事后核算”到“事前预算、事中控制、事后分析”的全流程成本管理。

数据驱动的成本优化：建立关键运营数据的采集与分析体系；用对标管理（行业标杆、历史最优、预算目标）发现差距；从“拍脑袋决策”到“用数据说话”。

流程再造与效率提升：识别业务流程中的冗余环节与低效节点；通过标准化、数字化、自动化提升运营效率；如何在不减员的情况下提升人效。

降本增效的“行动清单” ：从“知道”到“做到”——建立可追踪、可衡量、可考核的降本增效行动清单；如何将降本目标分解到每个岗位、每个环节。

核心案例： 某国有商业运营企业通过建立“单店经营体检报告”制度——每月对每个经营单元出具包含收入、成本、利润、坪效、人效等12项核心指标的“体检报告”，发现3个长期亏损单元后果断调整业态，当年整体利润提升23%。降本增效不是“运动式”的，而是“体系化”的。

课堂练习： 请每位学员选取自己负责业务中的一个成本科目（如某酒店的水电费、某市场的保洁外包费、某项目的营销费用等），用“成本拆解树”方法拆解到至少3层，找出1-2个可能的优化方向，并估算优化空间。15分钟独立完成，自愿分享。

模块五：经营思维落地——从“想法”到“打法”

模块主题： 学了一天，回到岗位后我具体该做什么？

学习目标： 帮助学员将前四个模块的知识转化为可操作、可落地的行动方案，建立从战略思考到执行闭环的完整经营思维框架。

学习内容：

经营思维的五大核心追问：①我的业务在为谁创造什么价值？②我的资源是否投向了最高回报的方向？③我的成本结构是否还有优化空间？④我的团队是否具备了经营意识？⑤我如何衡量自己的经营成果？

从战略到执行的“行动链” ：战略意图→经营目标→关键举措→资源配置→执行计划→监测反馈；如何避免“战略在天上、执行在地上”的脱节。

中层管理者的“经营者”角色重塑：从“等指令”到“主动判断”、从“完成任务”到“创造价值”、从“管好一亩三分地”到“算好全局账”；树立六种思维——战略思维、经营思维、数据思维、成本思维、客户思维、结果思维。

建立经营复盘机制：如何开好月度经营分析会——不是“念报表”，而是“找问题、定对策”；如何用“PDCA循环”（计划-执行-检查-改进）推动持续改善。

行动承诺：每位学员制定一份“回到岗位后30天内要做的三件事”行动承诺，明确目标、措施、时间节点和衡量标准。

核心案例： 易萍博士在万达酒店集团期间建立的“月度经营体检会”制度——每家酒店总经理用15分钟汇报核心经营数据、发现问题、提出对策，总部现场点评、当场拍板资源调配。这套机制让经营意识从总部穿透到每一家酒店、每一位店总。

课堂练习： 请每位学员完成一份“我的30天行动承诺书”——写下回到岗位后30天内要做的三件事（每件事包含：做什么、为什么做、怎么做、何时完成、如何衡量成功）。20分钟独立完成，每组推选1人分享（3分钟/人）。

六、课程总结与预期成果

课程总结：一天的课程，我们完成了五个模块的闭环——从宏观格局到商业逻辑，从酒店运营到降本增效，最后回到经营思维的落地行动。贯穿始终的一条主线是：中层管理者必须完成从“执行者”到“经营者”的身份重塑。

新一轮国企改革的核心是“聚焦主责主业”，“两非”“两资”处置出清已纳入经营业绩考核。服务业扩能提质要求我们从“管资产”升级为“经营资产”。酒店行业连锁化率突破41.8%，倒逼我们思考差异化竞争与盈利突破。这些都不是“别人家的事”，而是亿客隆正在面对的现实。

预期成果：课程结束后，每位学员将带着三样东西离开课堂：一张宏观趋势地图——能够在新一轮国企改革和产业政策的框架下理解企业决策；一套经营分析工具——能够用商业逻辑和数据化方法评估业务、优化成本；一份30天行动承诺书——回到岗位后立即可以启动的具体改善行动。这不是一堂“听听就好”的课，而是一堂“听完就要做”的课。期待30天后，听到各位的行动成果。