《从项目建设到城市运营天津城更公司城市更新管理能力提升实战课》

从项目建设到城市运营

天津城更公司城市更新管理能力提升实战课

主讲：易萍博士

课程背景

“十五五”时期，城市更新正在从单点改造、工程建设和空间修补，进入到功能重塑、运营增效、产业导入、资产盘活和城市治理能力提升的新阶段。对于城市更新企业而言，项目管理不再只是完成报批、施工和验收，而是要从前期策划开始，就统筹政策合规、成本控制、产品力提升、产业方向、运营收益和长期资产价值。

天津城更公司承担着城市更新项目实施、片区功能提升和存量资产价值重构的重要任务。面对城市更新政策体系不断完善、房地产发展模式转型、城市空间品质提升和产业焕新的新要求，员工不仅要熟悉工程节点，更要具备运营思维、成本意识、产品判断、产业理解和全流程协同能力。

本课程围绕“以运营思维做城市更新与成本控制”“产品力提升与敏感点设计及产业方向”“从工规证到验收的30个关键点及中央政策”三大核心需求展开，帮助员工建立从项目执行到价值运营的系统认知，提升城市更新项目全周期管理能力。

课程收益

理解“十五五”时期城市更新、房地产发展新模式、存量资产盘活和城市运营的新要求。

建立城市更新项目从工程建设到资产运营的系统管理思维。

掌握城市更新项目成本控制、产品敏感点识别和运营前置方法。

提升产业方向判断、业态适配和片区价值提升能力。

熟悉从工规证到竣工验收的关键节点，增强项目合规、进度和协同管理能力。

适合学员类型

天津城更公司管理层、项目负责人及部门负责人。

城市更新、片区开发、项目建设、资产运营相关人员。

投资测算、成本管理、设计管理、工程管理、报批报建相关人员。

产业导入、招商运营、商业策划、资产盘活相关人员。

需要提升城市更新系统认知和跨部门协同能力的全体员工。

课程时间安排

2天（6小时/天）

第一天：城市更新战略认知、运营思维、成本控制与产品力提升重点解决：城市更新为什么做、如何判断项目价值、如何控制成本、如何提升产品力。

第二天：产业方向、全流程关键节点、验收管理、运营转化与行动方案重点解决：产业如何导入、节点如何管理、项目如何验收、运营如何闭环。

课程大纲

模块一：城市更新进入“十五五”，城更公司为什么不能只做项目建设？

模块主题

城市更新的终点是竣工，还是城市价值被重新激活？

学习目标

帮助学员建立城市更新的战略认知和企业使命认知。

学习内容

城市更新从工程建设转向功能完善、品质提升和运营增效。

城市更新项目需要统筹民生、产业、空间、资产和运营。

天津城市更新应结合历史风貌、产业基础、消费场景和片区功能提升。

城更公司要从建设执行者升级为城市价值运营者。

工具应用：《城市更新项目价值判断表》。

案例

老旧片区改造从“立面提升”升级为“功能导入+产业运营+社区服务”的综合更新。

课堂练习

选择一个存量片区，判断其更新价值主要来自哪些方面。

模块二：如何用运营思维做城市更新，而不是用工程思维做完项目？

模块主题

为什么同样投入一笔钱，有的项目变成资产，有的项目变成成本？

学习目标

帮助学员建立城市更新项目的运营前置思维。

学习内容

城市更新项目从立项阶段就要考虑未来使用、收益和管理。

运营前置应进入定位、设计、成本、招商和运维决策。

全生命周期成本包括建设、维护、招商、运营和退出成本。

项目要关注客户是谁、怎么使用、谁来运营、如何持续产生价值。

工具应用：《城市更新运营前置检查表》。

案例

商业更新项目因前期未验证客群和业态需求，导致开业后空置率高、租金承压。

课堂练习

列出一个项目在立项前必须回答的5个运营问题。

模块三：城市更新成本如何控制，才能既不牺牲品质，也不失控？

模块主题

成本控制是砍预算，还是把钱花在真正创造价值的地方？

学习目标

帮助学员掌握城市更新成本控制的关键逻辑。

学习内容

成本控制不是简单压低投入，而是提升投入产出效率。

成本高发点包括边界不清、设计反复、工程变更和运营返工。

重点关注拆改、加固、机电、消防、外立面、地下空间和市政接驳。

建立目标成本、动态成本、变更成本和结算成本闭环。

工具应用：《城市更新成本敏感点清单》。

案例

旧楼改造因前期未充分排查结构、机电和消防条件，施工阶段频繁变更。

课堂练习

列出一个旧改项目的10项成本高风险点。

模块四：产品力如何提升，才能让城市更新项目“有人来、能消费、可运营”？

模块主题

城市更新项目的产品力，究竟体现在建筑外观，还是真实使用价值？

学习目标

帮助学员掌握产品力提升和敏感点设计方法。

学习内容

产品力由定位、功能、动线、场景、服务和运营效率共同构成。

产品敏感点包括入口、动线、层高、柱网、荷载、停车、卸货、消防和机电。

商业类项目要关注可达性、可见性、可停留性和可转化性。

产业类项目要关注研发办公、中试生产、展示交流和人才配套。

工具应用：《产品力与产业方向适配表》。

案例

园区改造因层高、荷载和货运条件不匹配目标产业，导致招商降级。

课堂练习

从客户、商户、运营方和投资方四个角度列出项目敏感点。

模块五：产业方向如何判断，才能避免城市更新项目“有空间、无产业”？

模块主题

片区更新到底应该导入什么产业，不能只看概念热不热。

学习目标

帮助学员掌握产业方向判断和业态适配方法。

学习内容

产业方向要基于城市定位、片区基础、空间条件和市场需求。

不能只追热点产业，要判断空间适配度、招商可行性和运营承载力。

可关注科技服务、数字经济、文化消费、医养健康、低碳服务、总部经济等方向。

产业导入要形成目标企业画像、空间产品、服务配套和招商渠道。

工具应用：《产品力与产业方向适配表》。

案例

老厂房更新若只定位“科创园”，但缺少中试条件和产业客户渠道，容易变成普通办公出租。

课堂练习

为一个存量空间选择两个产业方向，并比较适配度和招商难度。

模块六：从工规证开始，项目前期关键点如何守住？

模块主题

为什么很多项目不是施工慢，而是前期节点没有一次做对？

学习目标

帮助学员掌握工规证及前期报批报建关键节点。

学习内容

工规证阶段集中体现规划条件、设计方案、用地边界和合规逻辑。

前期节点决定后续设计稳定性、成本边界和工程效率。

重点检查红线、指标、退线、高度、功能、配套、车位和公共空间。

建立条件清单、资料清单、风险清单和责任清单。

工具应用：《从工规证到验收30关键点总表》。

案例

项目因工规证阶段对功能调整和停车指标判断不足，导致施工图多轮修改。

课堂练习

列出工规证阶段最容易影响成本和进度的6个前置条件。

模块七：设计管理与变更控制如何协同，才能减少返工与浪费？

模块主题

设计越改越好，还是越改越贵、越改越乱？

学习目标

帮助学员掌握设计管理、设计优化和变更控制方法。

学习内容

设计管理要服务定位、成本、施工和运营。

变更分为价值型变更、合规型变更和低效型变更。

设计优化要优先处理招商、使用、安全、消防、机电和运维问题。

变更管理要同步评估成本、工期、验收和运营影响。

工具应用：《城市更新成本敏感点清单》。

案例

运营需求后置导致已完成区域重新调整机电和动线，造成二次拆改。

课堂练习

判断3项变更属于“必须变、值得变、不能变”中的哪一类。

模块八：从施工到验收，如何抓住后半程关键节点？

模块主题

项目最后能不能顺利验收，取决于过程是否一直按验收逻辑管理。

学习目标

帮助学员掌握施工过程、专项验收、竣工验收和运营移交关键事项。

学习内容

验收不是最后阶段才准备，而要从施工过程开始倒排。

施工阶段重点关注图纸会审、技术交底、样板先行、隐蔽验收和材料确认。

验收阶段重点关注消防、规划核实、节能检测、竣工备案和档案归集。

运营移交要准备设备清单、维保资料、空间交付标准和物业接管条件。

工具应用：《从工规证到验收30关键点总表》。

案例

项目因消防资料、设备调试记录和专项检测资料不完整，导致移交和开业推迟。

课堂练习

按“施工过程—专项验收—竣工备案—运营移交”列出12个提前准备事项。

模块九：城市更新如何实现资产运营与收益闭环？

模块主题

城市更新不能只算建造账，还要算资产账、运营账和长期账。

学习目标

帮助学员理解城市更新项目资产运营和收益闭环逻辑。

学习内容

城市更新项目要从一次性建设投入转向长期资产运营。

收益来源包括租金、运营服务、产业服务、商业配套、政策工具和资产金融化。

项目评价要兼顾财务收益、社会效益、产业效益和城市价值。

资产价值提升来自产品力、产业力、运营力、品牌力和数据力。

工具应用：《城市更新项目价值判断表》。

案例

存量园区通过产品改造、产业导入和服务配套，实现租金提升与客户稳定。

课堂练习

为一个城市更新项目设计三类收益来源和三个长期运营指标。

模块十：天津城更公司如何形成全员一张图、一张表、一套行动？

模块主题

城市更新项目复杂，如何让全员从各管一段走向协同作战？

学习目标

帮助学员形成跨部门协同共识和90天行动计划。

学习内容

城市更新需要投资、设计、成本、工程、招商、运营、法务和财务协同。

全员能力提升的关键是形成共同语言、共同工具和共同节奏。

每个项目应形成一张价值图、一张关键点表、一张责任清单。

90天行动计划要明确责任人、时间节点、协同部门和结果指标。

工具应用：《90天城市更新管理能力提升行动表》。

案例

项目建立周例会节点表和问题闭环台账后，报批、设计、成本、工程、招商协同效率提升。

课堂练习

每组选择一个真实管理问题，形成90天行动计划并汇报。

课堂工具清单

《城市更新项目价值判断表》

《城市更新运营前置检查表》

《城市更新成本敏感点清单》

《产品力与产业方向适配表》

《从工规证到验收30关键点总表》

总体课程总结

城市更新已经从工程建设任务，转向城市价值重构、资产运营提升和片区功能再造。对于天津城更公司而言，未来的核心能力不只是把项目建成，而是要把空间用好、把成本控住、把产业导入、把资产盘活、把运营做实。城市更新项目的成败，也不再只取决于单一部门或单一节点，而取决于企业是否具备政策判断、项目策划、成本管控、产品设计、产业导入、报批报建、工程管理、验收移交和长期运营的系统能力。

本课程将帮助员工建立城市更新全周期管理意识，形成从“建设交付”到“城市运营”的思维转变，让全体员工在同一套逻辑、工具和行动框架下协同推进项目，提升天津城更公司面向“十五五”的城市更新综合管理能力。

预期成果

建立城市更新从工程建设到城市运营的系统认知。

掌握运营前置、成本控制和全生命周期管理方法。

识别城市更新项目中的产品敏感点和成本敏感点。

初步掌握产业方向判断与业态适配方法。

熟悉从工规证到验收的30个关键管理点。

形成跨部门协同的一张图、一张表、一套行动逻辑。

输出一份90天城市更新管理能力提升行动计划。