《从保障安居到城市价值运营》

从保障安居到城市价值运营

——雄安新区保障房租赁创新场景与未来之城

服务体系建设实战课

主讲：易萍博士

课程背景

“十五五”时期，我国房地产发展逻辑正在从规模扩张转向高质量运营，从单一住房建设转向住房保障、城市更新、完整社区、好房子建设和新型城镇化协同发展。雄安新区作为承接北京非首都功能疏解、探索中国式现代化城市建设新路径的重要新区，其保障房租赁体系不仅关系“住有所居”的民生保障，更关系人才导入、产业承载、职住平衡、公共服务、社区治理和城市长期竞争力。

对于雄安城发公司而言，保障房租赁不应只是传统意义上的“房源分配、合同签约、租金收缴、物业维修”，而应成为新区城市运营能力的重要组成部分。尤其在“只租不售”的住房制度安排下，保障房的核心价值不再来自一次性出售，而来自长期持有、专业运营、稳定服务、资产保值和城市价值持续释放。

本课程将融入易萍博士“创新十型”观点，从战略创新、场景创新、产品创新、流程创新、组织创新、资源创新、品牌创新、渠道创新、商业模式创新和服务创新十个维度，帮助学员重新理解雄安保障房租赁的创新空间，推动城发公司从“建设交付型平台”升级为“人才安居服务商、社区场景运营商、城市资产管理者和未来之城价值共创者”。

讲课时长：全天（6小时）

课程收益

理解雄安保障房租赁在新区建设中的战略价值。

掌握保障房从“房源管理”到“场景运营”的升级思路。

学会用“创新十型”重新设计租赁产品、社区服务和运营模式。

提升保障房租户画像、产品分层、服务触点和绩效管理能力。

输出保障房租赁创新场景清单与90天运营提升行动方向。

适合学员

雄安城发公司保障房租赁运营人员。

资产管理、物业服务、社区运营相关人员。

人才公寓、机构租赁住房、保障性租赁住房项目负责人。

社区商业、配套服务、数字化平台运营人员。

参与新区人才安居、产业配套、城市运营的管理人员。

课程模块

模块一：保障房租赁为什么不是“房管业务”，而是未来之城的基础能力？

学习目标

建立保障房租赁的战略认知，理解其在雄安新区人才导入、产业承接、职住平衡和城市治理中的系统价值。

学习关键点

保障房是服务新区建设者、疏解人员、青年人才和产业人群的重要基础设施。

“只租不售”模式要求运营主体具备长期资产管理和持续服务能力。

保障房租赁创新要从“住房保障”上升到“城市价值运营”的高度。

学习重要启发点

保障房运营的对象不是房子，而是来到雄安、建设雄安、融入雄安的人。

保障房租赁体系越成熟，雄安的人才吸引力、产业承载力和城市温度越强。

国企城发公司要把政策责任、民生责任和经营能力统一起来。

学习内容：关键知识点

保障性租赁住房是雄安新区承接疏解、服务人才、支撑产业和完善城市功能的重要载体。

“只租不售”的制度逻辑决定了保障房运营不能依赖销售回款，而必须依靠长期持有、持续运营和服务增值。

保障房租赁运营需要从“静态资产管理”转向“动态人群服务”，关注入住率、续租率、满意度和社区活力。

运用“创新十型”中的战略创新和商业模式创新，可以重新定义保障房在新区城市发展中的功能边界。

城发公司应建立“住房保障—人才服务—产业配套—社区运营—资产价值”的系统运营框架。

案例

雄安新区多层次住房保障体系，体现出住房制度与人才导入、公共服务和城市长期发展之间的深度关联。

课堂练习

围绕一个保障房项目，梳理其对“人才、产业、社区、资产、城市形象”的五类价值。

模块二：保障房租赁产品如何创新，才能真正匹配新区多元人群？

学习目标

掌握租户画像、产品分层和租赁产品创新方法，解决“房源供给”与“真实需求”不匹配的问题。

学习关键点

不同人群对保障房的面积、租金、通勤、配套、社交和家庭服务需求不同。

保障房产品设计要从“有什么房”转向“谁来住、怎么住、住多久、为何留下”。

产品创新要与场景创新、服务创新和资源创新协同推进。

学习重要启发点

保障房不是越便宜越好，而是要实现“租得起、住得好、留得下”。

租户画像越精准，产品配置越有效，运营效率越高。

产品分层是保障房精细化运营的起点。

学习内容：关键知识点

保障房租户不能被简单看作统一群体，应细分为青年人才、疏解家庭、产业员工、公共服务人员、短期过渡人员等类型。

青年人才更关注通勤便利、租金可承受、社交空间、拎包入住和职业发展资源。

家庭型租户更关注学位衔接、医疗配套、生活便利、社区安全和长期居住稳定性。

运用“创新十型”中的产品创新和场景创新，可以形成床位型、单间型、一居型、家庭型、人才社区型等多层次产品组合。

保障房产品设计应同步考虑户型、家具、租期、价格、公共空间、生活配套和数字化服务，避免只做单一房源配置。

案例

青年人才公寓与家庭型保障房在空间设计、公共服务、社区活动和配套需求上存在明显差异，不能用同一套运营逻辑管理。

课堂练习

选择一类目标租户，完成“人群画像—居住痛点—产品配置—服务支持”的简要设计。

模块三：租赁运营如何创新，才能从“住进来”做到“住得好、住得稳”？

学习目标

建立保障房租赁全周期运营思维，提升入住、报修、收费、续租、退租和服务闭环能力。

学习关键点

入住不是运营终点，而是长期服务的开始。

租赁运营要建立从申请审核到退租复盘的全周期管理体系。

流程创新、组织创新和服务创新，是提升租户体验和运营效率的关键。

学习重要启发点

租户对保障房的评价，往往来自入住后的每一个服务触点。

报修响应、投诉处理和续租体验，直接影响保障房口碑和运营稳定性。

数字化平台的价值不是展示，而是让服务更透明、响应更及时、管理更精准。

学习内容：关键知识点

保障房租赁运营应覆盖申请准入、合同签约、入住交付、租金缴纳、物业维修、投诉处理、续租管理和退租结算全过程。

传统房管模式容易重分配、轻服务，导致租户入住后问题分散、响应不及时、数据难沉淀。

运用“创新十型”中的流程创新，可以建立标准化SOP，明确每个运营节点的责任人、时间要求和服务标准。

运用“创新十型”中的组织创新，可以打通城发公司、物业单位、社区服务、数字平台和外部服务商之间的协同机制。

保障房运营应建立“入住前告知、入住中交付、入住后回访、问题闭环、定期复盘”的服务管理体系。

案例

入住后7天回访、30天体验复盘机制，可以帮助运营团队及时发现水电燃气、通勤购物、维修响应和邻里适应等问题。

课堂练习

设计一个“保障房入住后30天服务流程”，明确服务触点、责任岗位和评价指标。

模块四：保障房社区如何创新，才能从“居住空间”升级为“人才生活场景”？

学习目标

掌握保障房社区创新场景设计方法，推动租赁住房从居住功能升级为生活服务、社交连接和人才融入平台。

学习关键点

保障房社区要与完整社区、一刻钟生活圈和人才服务体系协同建设。

社区创新场景要围绕生活便利、社交连接、学习成长、家庭服务和通勤效率展开。

场景创新、品牌创新和渠道创新，可以提升保障房社区的归属感和影响力。

学习重要启发点

人才留下来，不只是因为一间房，更是因为一种稳定、便利、有温度的生活。

保障房社区越有服务场景，租户越容易形成归属感。

保障房也可以成为雄安未来城市生活方式的展示窗口。

学习内容：关键知识点

保障房社区不能只提供基本居住功能，还应围绕租户生活半径建设便利、共享、互动和服务型场景。

青年人才社区可重点设计共享客厅、学习空间、健身空间、社群活动、创业交流和通勤服务。

家庭型社区可重点设计亲子活动、托育服务、社区食堂、便民商业、医疗健康和邻里互助场景。

运用“创新十型”中的场景创新和服务创新，可以将保障房社区从物理空间升级为“居住+生活+社交+服务”的复合场景。

运用“创新十型”中的品牌创新，可以将高质量保障房社区打造为雄安人才安居服务品牌，增强新区吸引力。

案例

成熟租赁社区通过共享客厅、健身空间、社区活动、便利服务和线上管家，提高青年租户的社区黏性和长期留驻意愿。

课堂练习

围绕一个保障房社区，设计5个创新服务场景，并说明每个场景服务哪类租户、解决什么痛点。

模块五：国企城发公司如何建立保障房可持续运营模型？

学习目标

掌握保障属性与运营效率之间的平衡方法，建立适合国企城发公司的长期运营模型。

学习关键点

保障房运营要兼顾民生属性、政策合规、资产安全和经营可持续。

运营评价不能只看租金收入，还要看入住率、续租率、满意度、维修及时率和成本效率。

数据洞察创新和商业模式创新，是提升保障房长期运营能力的重要抓手。

学习重要启发点

保障房不是低效资产，而是长期运营型城市资产。

国企运营的价值，在于稳定、可信、专业和可持续。

好的保障房运营，应实现民生价值、社会价值、资产价值和城市价值的统一。

学习内容：关键知识点

保障房可持续运营不能简单追求租金最大化，而要在政策保障、成本控制、服务质量和资产安全之间取得平衡。

国企城发公司需要建立清晰的运营绩效体系，用数据衡量入住率、续租率、租金收缴率、投诉办结率、维修及时率和租户满意度。

运用“创新十型”中的数据洞察创新，可以通过运营数据发现房源配置、服务响应、成本结构和租户需求中的优化空间。

运用“创新十型”中的商业模式创新，可以探索租金收入、社区配套、增值服务、政策支持和资产保值之间的复合运营逻辑。

保障房运营应建立“政策合规—资产安全—服务品质—成本效率—社会价值”的五维管理体系。

案例

以入住率、租金合理度、服务满意度、维修及时率等指标评价保障房运营质量，可以推动保障房从重建设供应转向重长期运营。

课堂练习

设计10个保障房运营指标，并选出最能体现国企运营价值的3个核心指标。

课堂工具清单：

《保障房租赁创新十型诊断表》

《保障房租户画像与产品分层表》

《租赁全周期运营SOP简表》

《保障房社区创新场景设计表》

《90天保障房运营提升行动计划表》

总体课程总结

雄安新区保障房租赁的意义，已经超越了传统住房保障本身。它既是承接疏解、服务人才、支撑产业的重要基础设施，也是未来之城构建公共服务体系、完善城市治理能力、提升人才吸引力和塑造新区生活方式的重要载体。对于雄安城发公司而言，保障房运营不能只停留在“房源管理”层面，而应升级为“人才安居服务、社区场景运营、国企资产经营和城市价值创造”的系统能力。

易萍博士“创新十型”提供了一个新的观察框架：保障房租赁可以在战略、产品、流程、组织、资源、品牌、渠道、商业模式、服务和数据洞察等多个维度展开创新。未来的保障房，不只是让人有房住，更要让人住得好、住得稳、融得进、留得下。城发公司应以国企担当为基础，以专业运营为抓手，以创新场景为突破，以长期价值为导向，打造具有雄安特色的保障房租赁运营样板。

预期成果

建立保障房租赁从“住房保障”到“城市价值运营”的战略认知。

掌握“创新十型”在保障房租赁运营中的应用方法。

完成一个重点租户画像与产品分层思路。

形成一组保障房社区创新服务场景。

建立保障房租赁全周期运营基本框架。

输出一份90天保障房运营提升行动计划。