《做好项目管理，激发团队活力》金地物业管理者人力赋能工作坊课纲

《做好项目管理，激发团队活力》

—金地物业管理者人力赋能工作坊

主讲：赵莹莹老师

【课程背景】

物业行业在时代下的变革压力日益变大，物业项目管理者精力被撕扯、标准难统一、人才难调配。靠"人盯人"盯不过来，靠"亲力亲为"扛不下来——必须从"管一个项目"升级到"管一套系统"，从"业务管理者"升级为"团队的第一人力经理"。

本工作坊以打造高绩效团队，激发团队活力为目标，采用"讲授输入→小组任务→成果展示→萃取沉淀"四步法，帮助物业项目管理者先懂人性、再识人对位、育人成长、绩效驱动、文化引领，把所管理区域拧成一股力，把"高绩效"变成可复制的组织能力，提升团队活力氛围。

【课程收益】

洞悉员工行为背后心理，摒弃低效管控思维，掌握五大底层人性本质与DISC性格识人工具；

掌握关键岗位胜任力画像与高潜识别，产出1份"内心适配"的关键岗位画像；

掌握员工四阶段成熟度辅导与GROW教练模型，设计导师带教三个月方案；

运用马斯洛需求分层设计激励，掌握及时激励与汉堡反馈法则，完成激励与反馈演练；

顺应人性设计绩效指标与面谈，撕开物业绩效"伪困局"，完成片区绩效诊断方案；

掌握多项目管理四大核心能力与机制化运转；

识别员工离职六大预警，掌握挽留面谈流程，完成骨干挽留演练与12个月保留计划；

打造尊重人心的团队氛围，掌握文化落地三检验，并发布承诺。

【课程对象】

金地物业东北区中高层管理者

【课程时间】

1天（6小时）

【课程特色】

工作坊模式开展培训，老师角色：引导师而非讲授者——讲授精炼、提问引导、点评萃取、纠偏纠错。

【课程大纲】

模块一、先懂人性——为什么"管控"越管越累，"顺应人心"才能带出高绩效？

一、管理要先读懂人性，别用低效管控对抗人心

四大错误管理思维：对抗惰性、否定私心、回避情绪、一刀切要求

五大人性本质：趋利避害、渴望认可、惧怕不公、追求成长、畏惧变化

管理四要素（人/资源/目标/工作过程）与管理决策核心：让下属明白什么是最重要的

员工行为冰山模型：看得见的迟到推诿抵触，藏不住的委屈、不被认可、看不到成长

案例：严苛管控团队，员工消极摆烂、骨干批量离职复盘

二、用DISC+四种人盘点你的团队

DISC四型识人：D支配型（怕拖沓渴望授权）、I影响型（喜认可怕枯燥）、S稳健型（求稳定怕冲突）、C严谨型（重标准怕模糊）

四种人四种方法：人才授权、人材培养、人财激励、人裁调整——别用一种方法伤害三种人

任务：每小组用DISC+四种人框架盘点所辖片区关键下属，画团队人才地图，标注每人激活方法

三、激活方法是否对位

各组展示，老师点评"激活方法是否匹配四型四种人"，避免"一种方法对待所有人"

沉淀：人性管理自查清单、DISC简易测评、四种人诊断对照表

模块二、识人对位——怎么招到"内心适配"的人，夯实高绩效团队底盘？

一、用人性逻辑选人，招内心适配而非只看履历

物业选人难的"三低"现实与选错人的隐性成本

冰山模型：基本条件+岗位胜任力+价值观匹配

用人性逻辑搭建岗位画像，面试深挖求职动机、价值观、抗压心理

识别高潜三维度（业绩、能力、意愿），核心人才差异化培养

案例：华为IFM项目红名单人才管理机制

二、关键岗位画像与高潜圈定

任务：每组选1个物业关键岗位（项目经理/客服主管/工程主管），共创胜任力画像

设计3个深挖动机/价值观的面试提问，圈定该岗位红名单高潜标准与继任储备路径

产出：每组1份《关键岗位胜任力画像+面试提问+高潜标准》

三、画像能否用于面试选人

各组展示，其他组用"画像能否识别冰山下价值观适配的员工"互评打分

沉淀：关键岗位胜任力画像模板

模块三、育人成长——怎么顺着人心做辅导，让队伍持续变强？

一、四阶段成熟度辅导与GROW教练模型

员工四阶段成熟度：新人期（能力弱意愿高，导师制手把手带）、迷茫期（能力弱意愿低，教练疏导）、成长期（能力强意愿波动，支持式）、高潜期（能力强意愿高，授权式）

GROW教练辅导模型：目标梳理—现状分析—方案共创—行动承诺，唤醒内在主动性

导师制三价值（带技能/带文化/带心态）与全SOP；把你的技能转化成员工共同技能

案例：华为IFM训战考一体化、万科物业工匠节

二、导师带教方案与GROW辅导演练

任务：为1个关键岗位设计导师带教3个月节点（含带教内容、考核、激励）

用GROW模型对1名"迷茫期/成长期"下属做辅导演练（角色：管理者、下属、观察员）

讨论：每组1份《导师带教三个月节点表》+1套GROW辅导话术

三、辅导是否唤醒内在主动性

老师点评"是被动安排还是唤醒主动性"

沉淀：导师带教手册、GROW辅导四步卡

模块四、激励人心——怎么不靠加薪也能激活团队动力？

一、马斯洛需求分层与及时激励、汉堡反馈

马斯洛需求分层匹配激励：生存（薪酬福利）、安全（规则公平）、社交（归属）、尊重（表彰授权）、自我实现（晋升成长）

物质三杠杆与非物质七武器——"尊重是最有效的激励""懂得欣赏、赞美"

激励三原则（即时/具体/公开）；汉堡反馈法则（先肯定、再纠偏、给希望）

规避反向激励雷区：平均主义、只罚不奖、口头画饼、否定全部付出

案例：华为IFM项目"及时激励"机制、红名单机制

二、及时激励与汉堡反馈演练

任务：每组抽取场景卡（如"员工连续加班主动顶岗""片区收缴率突破""骨干被挖角动摇"），演练及时激励+汉堡反馈

角色轮换：管理者、员工、观察员三角色循环，观察员用反馈八步+汉堡法打分

产出：每组1套《场景化激励与反馈话术》

三、激励是否对位、反馈是否不伤人

老师点评"激励是否对准需求、反馈是否温和指正不伤人"

沉淀：非物质激励工具箱、汉堡反馈话术卡

模块五、绩效驱动——怎么顺应人性设计考核，让绩效真正激出活力？

一、顺应人性的绩效管理与三大破局

绩效管理顺应人性：自上而下、自下而上相结合的战略分解与对齐、指标分层、过程持续正向反馈、结果双向沟通共识，消除员工考核抵触

三大伪困局：软指标难量化、收费率低位、老好人现象

管理基于事实——数据真实是前提；重塑考核三招：做好基础工作、强化量化考核、优化管理层级

四种人四种方法的绩效结果应用：人才授权、人材培养、人财激励、人裁调整

案例：物业企业激发团队活力的破局点

二、片区绩效困境诊断开方

任务：给定1个片区绩效困境案例，小组诊断根因（业绩疲态还是人心疲态）

用"顺应人性指标设计+基础工作+量化考核+四种人应用"开方

产出：每组1份《片区绩效诊断与改进方案》

三、开方是否对症

各组展示，其他组用"方案是否顺应人心、能否落地"互评

沉淀：物业关键岗位量化考核指标库、片区差异化绩效模板

模块六、多项目协同——同时管多片区，怎么用机制让人心聚成一股力？

一、多项目管理四力与机制化、在真理处相遇

多项目三大困境：精力被撕扯、标准难统一、人才难调配——"人盯人"必然失效

四大核心能力：计划管理、重点提炼、统筹协调、沟通

抓关键少数（关键人/关键事）+ 机制化运转四件套（统一节奏/标准沉淀/梯队/横向协同）

三维沟通（向上带方案/向下讲目标/横向促协同）+ 在真理处相遇（共同原则、做错认账、避免"能力不足情绪补"）

共情倾听四步法（接纳情绪/复述事实/挖掘需求/共创方案）化解跨片区冲突

二、多片区机制地图与协作冲突开方

任务一：画出现管片区布局图，标注"只能靠你"的环节与机制缺口，设计机制化运转与授权清单

任务二：每组抽1个协作冲突情境，用三维沟通+共情倾听+在真理处相遇开方

角色扮演：片区A、片区B、上级、引导师四角色

产出：每人1张《多片区机制地图与授权清单》+每组1份《协作冲突开方与话术》

机制是否真能替代人盯人？

老师重点点评"如何把能力建在组织上、协作是否走向共识而非证明自己"

沉淀：多项目管理四力自评表、管理者三维沟通清单

模块七、留人留心——怎么提前捕捉人心异动，稳住高绩效团队骨干？

一、离职预警、挽留面谈与人文关怀

离职前六大心理预警行为：工作状态、沟通态度、诉求变化、参与度下降识别要点

离职挽留人心面谈标准流程：倾听诉求、挖掘真因、给方案、留信任

离职复盘：从人心层面优化管理机制，减少重复流失

人文关怀三层次（生活/情感/尊严）；职业发展双轨+定制培养发展计划

工具：员工离职人心访谈简易问卷

二、骨干挽留面谈与保留计划

任务一：模拟骨干"看不到发展想离职"做挽留面谈演练（管理者、骨干、观察员）

任务二：为团队1名核心人才设计12个月保留计划（含谈心、反馈、轮岗、发展）

产出：每组1份《骨干挽留面谈话术》+《12个月核心人才保留计划》

三、挽留是否留心而非留人

老师点评"是留人还是留心、是否解决真因"

沉淀：人才九宫格、离职挽留面谈流程卡

模块八、文化引领——怎么打造尊重人心的团队氛围，让高绩效可持续？

一、团队文化、落地三检验与德才兼备将才

团队文化：尊重人心、公平正向——减少无效管控，建立双向信任，不求完人，但求完美团队

文化三层次（理念/制度/行为）与落地三检验（新人融入/冲突选择/没人看见时）

物业特色文化四抓手：服务文化、奋斗文化、专业文化、协同文化

企业文化三步（模仿复制/小规模试点/持续推进再创新）；用人重品德、恩威并施；切勿地位懈怠、成就傲慢、权力放纵

德才兼备将才四力：专业能力+操作能力+管理能力+领导能力

案例："工匠节"背后的文化逻辑

二、我的30天高绩效团队打造计划

任务：每人写1个片区的30天高绩效团队打造计划（含人性诊断、识人用人、激励反馈、机制、3个文化动作）

小组互评，每组推选1份最优计划，老师辅导优化

产出：每人1份《30天高绩效团队打造计划》

三、现场发布与交换

每组代表现场发布计划，全员承诺并交换计划，组建"激活同伴"小组后续互检

沉淀：高绩效团队打造行动方案模板

模块九、工作坊总结与沉淀

一、产出盘点

盘点全场8份产出物：人才地图、岗位画像、导师方案、激励话术、绩效方案、机制地图、挽留计划、团队打造计划

二、积分颁奖

累计小组积分，颁奖"最佳激活团队"，老师寄语：做正确的事，成为更好的自己

三、课后跟进

组建"激活同伴"线上群，30天后回访试点复盘，把通人性的项目管理落地员工全生命周期