《物业安全管理专项培训》

《管好责任田，守住生命线》

物业安全管理专项培训

主讲：郭飞老师

【课程背景】

公司目前管辖的物业房产多为老旧房屋，建筑形态以多层砖混住宅楼、平房为主，配套商铺则多属于“九小场所”，涵盖小宾馆、小餐饮、便民店等业态。这一类物业普遍存在建筑耐火等级较低、消防基础设施陈旧、电气线路老化、疏散通道狭窄等先天不足，加之部分业主和商户安全意识淡薄，楼道堆物、电动自行车违规停放充电、“三合一”住人、私拉乱接电线等现象时有发生，安全隐患面广量大、动态反复。

在法律层面，《安全生产法》明确要求落实“三管三必须”和“一岗双责”，每一个岗位都不仅是业务岗位，更是安全岗位；《消防法》对疏散通道畅通、消防设施完好等作出了刚性规定；涉及有限空间作业的规范也对化粪池、污水井等常见物业场景的作业监管和应急救援提出了严格要求。近年来，各地老旧小区和“九小场所”火灾、有限空间盲目施救等事故仍时有发生，教训极其深刻。

基于上述现实风险与合规要求，公司决定开展本次“老旧小区物业安全管理专项培训”，聚焦法律法规责任分解、消防与配电等日常检查要点、楼道杂物清理的合法合规流程以及有限空间作业监管与应急救援四个核心模块，旨在帮助各岗位人员厘清职责边界、掌握巡查方法、规范处置流程、强化应急意识，切实把安全管理责任落实到日常工作的每一步。

【课程收益】

明确各岗位安全责任，真正落实“三管三必须”与“一岗双责”。

掌握消防、通道、配电、九小场所及安全标志的日常检查要点与隐患识别方法。

规范楼道与公共区域杂物清理的合法合规流程，有效规避法律纠纷与赔偿风险。

具备有限空间辨识能力，杜绝盲目施救，掌握正确的作业监管与应急救援程

【课程对象】

企业负责人，安全管理人员，全体员工

【课程时间】

0.5天（6小时/天）

【课程大纲】

一、课程导入

1. 聚焦公司管辖的老旧多层砖混住宅、平房及“九小场所”（宾馆、餐饮、便民店）等隐患特点。

二、安全生产法律责任

1. 法规核心解读：

“三管三必须”：管行业必须管安全、管业务必须管安全、管生产经营必须管安全。

“一岗双责”：每个岗位既要履行本职业务职责，也必须承担相应的安全管理责任。

2. 场景化责任分解：

结合物业实际，说明项目经理、安保人员、客服、工程维修人员各自的安全责任边界。

强调对老旧房屋和“九小场所”业主、使用人的安全管理告知义务。

3. 警示提醒：

简要分享一至两个因履职不到位被追责的典型案例，强化责任意识。



三、模块二：日常安全检查重点

1. 消防设备检查

灭火器：检查压力表指针、瓶体锈蚀、喷管完好度、是否在有效期内，展示被遮挡、过期、压力不足的隐患图片。

室内消火栓：水带、水枪、阀门、栓口是否齐全完好，有无被圈占，对照标准与问题图片讲解。

烟感探测器、手动报警按钮：外观有无污损、指示灯是否正常闪烁，揭示用遮盖物屏蔽烟感的错误做法。

2. 疏散通道与电动自行车管理

楼道、消防通道严禁堆放任何杂物，必须保持全天候畅通。

电动自行车规范停放和充电：严禁进楼入户、飞线充电，播放一段楼道内电动车起火蔓延的监控短视频，强化视觉冲击。

强调“疏散通道”和“消防车通道”两条生命通道的刚性要求。

3. 配电设施检查

配电箱：箱门应关闭锁好，有等电位跨接线；内部开关、线路无烧焦、碳化痕迹。

老旧线路视检：有无绝缘层破损、接头虚接、私拉乱接，借助红外热成像异常图片说明线路过载发热的风险。

特殊提醒：老旧砖混住宅和平房区线路老化问题需重点盯防。

4. “九小场所”专项检查

针对管辖范围内的小宾馆、小餐饮、便民店等，逐一拆解检查要点：

液化石油气瓶是否超量存放、应设置燃气泄漏报警器；

餐饮油烟管道定期清洗记录是否齐全；

小商铺是否存在“三合一”住人现象；

电气线路是否穿管保护，闸刀开关是否被可燃物遮挡；

安全出口和逃生通道是否被锁闭或堵塞。

5. 安全标志标识检查

必设标志类型：禁止吸烟、紧急出口、疏散方向指示、消火栓/灭火器位置指示、配电箱警示牌等。

常见问题：标志褪色破损、被广告或物品遮挡、安装位置过高或过低、发光型标志不亮。

利用标准与隐患图片对比讲解，强调查看标志就是“找得到、看得清、指得明”。



四、楼道与公共区域杂物清理的合法合规流程

1. 法律支撑：

《消防法》第28条：任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口。

《民法典》关于业主共有部分的管理规定，以及物业服务人的维护义务。

2. “三步走”合规清理流程：

第一步（书面告知并公示）：在单元门口、公告栏张贴清理通知，同时在业主微信群发布，明确清理范围与时限，截屏留证。

第二步（限期自清并取证）：给予合理期限（如3—7天），要求业主自行清理；期内对堆放物品拍照、录像，固定原始状态证据。

第三步（联合集中清理）：超期未清的，由物业联合社区、公安派出所片警等进行集中清理，全过程录音录像；清理出的物品登记造册，设置暂存点并再次限期认领，逾期按无主物依程序处置。

3. 风险规避要点：

严禁暴力清运、私自变卖，即使明显是废旧物品也要依规处置。

对于看似有较高价值的物品，必须单独封存、制作详细清单并尽量寻求见证人签字，防止后续赔偿纠纷。

4. 案例分析：讲一个因提前尽到通知义务、留存完整证据而成功化解纠纷的案例，再对比一个因擅自处理、证据缺失导致物业败诉赔偿的反面教训，点明流程留痕的核心作用。

五、有限空间作业监管及应急救援

1. 认识物业常见有限空间：

展示化粪池、污水井、深阀门井、消防水池、地下室水箱等实景图片，明确这些均属于有限空间，入口需上锁或设置警示。

2. 作业监管关键要求：

严格执行“先通风、再检测、后作业”的铁律。

作业前必须履行审批手续，现场配备专职监护人，作业人员穿戴安全绳、隔离式空气呼吸器或长管呼吸器，严禁用口罩代替。

3. 应急救援——杜绝盲目施救：

播放一段有限空间盲目下井施救导致伤亡扩大的事故警示视频，突出悲剧链条。

讲授正确救援程序：发现异常立即拨打119和120；保持强制通风；任何进入救援的人员必须佩戴符合标准的呼吸防护装备和全身式安全带；地面人员持续监护，绝不允许无防护下井。

4. 现场处置要点：

简要说明应急预案核心环节：信息上报、现场警戒、通风与检测、救援对接专业力量。

六、总结回顾

1. 要点回顾：

扛起“三管三必须”和“一岗双责”；

日常检查紧盯消防、通道、配电、九小场所、安全标识五个要害；

楼道清杂必须走完告知、取证、联合清理三步骤；

有限空间坚决做到先通风检测、不盲救。