《城市更新实战一体化解决方案：投融建管退全链条操盘与产业运营招商融合实战》

《城市更新实战一体化解决方案：投融建管退全链条操盘与产业运营招商融合实战》

主讲：王瀚霆

【课程背景】

我国城镇化发展已全面进入存量提质、结构优化、功能升级的新阶段，城市更新成为支撑新型城镇化、扩大有效投资、完善城市功能、提升城市品质的核心抓手。全国各区域结合资源禀赋与发展阶段，出台差异化政策体系并形成特色实施路径，项目呈现出投资体量大、合规要求高、建设管控严、产业依赖强、运营周期长、资金平衡难等典型特征。参与城市更新的各类市场主体，亟需建立全国视野 + 区域适配、全链条操盘 + 产业协同、投建一体 + 资本闭环的系统化实战能力，破解政策落地、投资研判、融资创新、产业导入、招商运营、资产退出等全流程难题。

本课程立足全国城市更新政策框架与顶层设计，贯通投、融、建、管、退全链条操作逻辑，深度融合产业策划、招商落地、运营增值核心能力，通过政策解读、模式对标、案例拆解、工具赋能，帮助参训人员构建一体化操盘体系，实现项目合规推进、成本可控、产业赋能、收益稳定与资产高效退出的综合目标。

【课程收益】

1精准把握国家城市更新顶层政策导向，全面掌握全国各省市城市更新政策体系与实施要求，明晰合规操作边界与政策红利空间。

2掌握城市更新项目投资研判、前期策划全流程方法，建立科学的项目筛选与立项决策体系。

3熟练运用资产证券化等资本化退出工具，构建 “以退定投、以融促建、以管增值” 的闭环运作机制。

4精通城市更新产业招商、运营管理全体系打法，实现空间更新与产业赋能深度融合。

【课程特色】

1全国视野、区域适配：系统梳理全国各省市城市更新政策，兼顾不同区域实施差异与实操特点，可直接对标借鉴。

2全链条覆盖：从政策、投资策划、资产研判、融资、资产退出、产业运营到风险管控，形成完整闭环。

3投融退一体化视角：贴合建设类企业业务特性，突出投资研判、融资创新、资本退出核心能力。

【课程对象】

城市更新投资、建设、运营、招商、投融资相关负责人及业务骨干

【课程时间】

2天（6小时/天）

【课程大纲】

一、国家政策顶层设计与全国各省市城市更新政策全景解读

国家城市更新核心政策体系与最新导向

1.1 城市更新行动顶层制度框架与核心原则

1.2 从 “大拆大建” 到 “留改拆并举” 的转型要求

1.3 历史文化保护、绿色低碳、民生保障、安全底线等刚性要求

1.4 土地、财税、金融、规划等配套支持政策要点

全国各省市城市更新政策体系深度解读

2.1 北京市：城市更新实施办法、规划管控、资金支持与产权政策

2.2 上海市：旧区改造、工业遗存更新、片区统筹及配套扶持政策

2.3 广东省：城中村改造、微改造、市场化运作专项政策

2.4 成渝地区：片区综合开发、政企联动、民生保障相关政策要求

2.5 长三角重点省市：老旧小区改造、历史街区活化、产城融合政策

2.6 老工业基地：旧厂区更新、城市功能修补专项政策

合规红线与操作底线

3.1 土地性质变更、规划调整、产权登记的合规流程

3.2 国有资产处置、拆迁安置、资金使用的监管要求

3.3 严禁变相房地产化、新增隐性债务等负面清单

主流政企合作模式与合规应用

4.1 政府引导、市场运作、公众参与的多方共治机制

4.2 投资人+ EPC、TOT、PPP 等模式适用场景与操作要点

4.3 产权归集、联合实施、统一运营的落地路径

二、城市更新项目投资研判与前期策划实战

城市更新项目投资筛选与立项逻辑

1.1 项目准入标准：区位、产权、规划、收益核心指标

1.2 不同类型更新项目投资可行性研判要点

1.3 区域产业、人口、消费数据对投资决策的支撑

城市更新项目前期策划核心内容

2.1 规划策划：空间布局、功能定位、风貌管控统筹

2.2 安置策划：拆迁安置、补偿方案、群众工作实操

2.3 资金策划：投融结构、平衡方案、现金流测算前置

2.4 产业策划：业态定位、招商方向、运营模式前置设计

项目报批报建与合规流程

3.1 立项、规划许可、土地手续全流程办理

3.2 多方主体沟通协调：政府、居民、合作方联动机制

投资风险前置评估与防控

4.1 投资回报率、回收期测算与阈值管控

4.2 前期阶段核心风险识别与应对方案

三、存量资产分类研判与价值挖掘实战

城市更新核心资产类型与价值逻辑

1.1 老旧小区：居住品质提升、配套完善与长效运营价值

1.2 城中村：土地集约利用、安置平衡、产业配套增值空间

1.3 旧厂区 / 工业遗存：风貌保护、产业转型与商业溢价

1.4 老旧街区 / 商办存量：业态迭代、客流激活与收益重构

1.5 公服配套 / 闲置空间：便民服务、复合利用与现金流培育

跨区域资产价值评估方法

2.1 收益法、成本法、市场法在更新项目中的应用与参数修正

2.2 一线 / 二线 / 三四线城市价值判断差异

2.3 区位、交通、产业、人口对资产价值的影响权重

资产增值核心路径

3.1 空间优化：低效空间激活、地下空间开发、动线重构

3.2 功能提升：补齐公共服务、完善商业配套、强化基础设施

3.3 产业赋能：植入高附加值业态，提升资产长期收益能力

资产尽调与风险排查

4.1 产权、债权、规划、消防等核心问题梳理

4.2 历史遗留问题处置与合规整改路径

四、全周期投融资创新与资金平衡方案

政策型资金对接实操

1.1 城市更新专项债申报条件、包装要点与资金使用规范

1.2 中央预算内投资、财政补助、奖补资金申请路径

1.3 政策性银行低息融资产品对接要点

市场化融资工具组合应用

2.1 开发贷、银团贷款、保险资金、信托计划实操要点

2.2 城市更新基金设立、募资与投管逻辑

2.3 资产证券化（ABS、CMBS、类 REITs）操作流程

分类型项目资金平衡策略

3.1 老旧小区：财政补助 + 运营收益 + 增值服务平衡模式

3.2 城中村：安置与开发联动、房票安置与现金流优化

3.3 旧厂区：产业运营收益 + 资产增值 + 资本退出闭环

3.4 片区综合更新：肥瘦搭配、以商补公、长短结合

现金流管控与风险备付

4.1 全周期现金流测算与错配调整

4.2 成本超支、政策变动、运营不及预期的资金应对机制

五、城市更新资产证券化、资本化退出与以退定投实战

城市更新资产证券化政策与准入条件

1.1 REITs常态化发行、试点扩容与监管要求

1.2 保障性租赁住房、产业园区、基础设施等资产入池标准

1.3 国有资产发行证券化产品的合规与保值增值要求

发行全流程实操

2.1 资产梳理、合规整改、现金流培育与优化

2.2 资产重组、SPV 搭建、税务筹划与风险隔离

2.3 中介机构选聘、交易所审核、发改委备案与路演定价

Pre-REITs 培育与扩募机制

3.1 培育期资产介入、规范运营与达标改造

3.2 扩募资产筛选、组合优化与长期价值提升

以退定投的闭环设计

4.1 退出目标倒推投资标准、建设规范与运营要求

4.2 现金流、收益率、合规性等核心指标前置管控

六、城市更新 + 产业运营招商一体化融合实战

产业与城市更新融合的底层逻辑

1.1 以产业定功能、以功能优空间、以空间促运营

1.2 运营前置、招商前置、产业策划前置的实施路径

分载体产业定位与业态策划

2.1 旧厂区 / 产业园：科创、文创、数字经济、总部经济导入

2.2 老旧街区：特色商业、文化体验、夜间经济、首店经济

2.3 城中村 / 老旧小区：一刻钟便民生活圈、养老托育、社区商业

2.4 商办存量：垂直产业生态、专精特新载体、配套服务业态

产业招商体系构建与落地

3.1 目标产业筛选、产业链招商与强链补链逻辑

3.2 龙头企业导入、中小微集聚、生态圈分层招商策略

3.3 招商政策设计、定制改造、履约对赌与退出机制

3.4 政府、平台、专业机构三方联动招商模式

产业运营与收益提升

4.1 产业服务、政策申报、金融对接、人才服务增值体系

4.2 租金定价、租约管理、空置率控制与租户结构优化

4.3 产业培育、税收贡献、就业带动的长效价值实现

七、城市更新项目全周期运营管理体系构建

城市更新运营管理核心框架

1.1 投建管衔接：建设收尾与运营承接无缝对接

1.2 运营组织架构：团队搭建、岗位职责、考核机制

1.3 运营标准化体系：流程、制度、服务规范搭建

分类型项目运营管理要点

2.1 老旧小区 / 社区型更新：物业服务、便民服务、社群运营

2.2 产业园区 / 街区型更新：企业服务、业态管理、客流运营

2.3 公服配套型更新：功能保障、开放运营、成本管控

运营成本管控与效益优化

3.1 人力、能耗、维保成本精细化管控

3.2 运营收支平衡与盈利提升路径

多方主体协同运营机制

4.1 与政府部门、社区、业主的长效沟通机制

4.2 合作运营方管理、考核与利益分配

八、标杆案例复盘与深度拆解

京津冀区域城市更新标杆案例

1.1 北京老旧小区自主更新 + 长效运营实战案例

长三角区域城市更新标杆案例

2.1 上海工业遗存活化 + 科创园区运营案例粤港澳大湾区城市更新标杆案例

3.1 深圳城中村产城融合 + 资金平衡案例

老工业基地更新标杆案例

4.1 东北老工业基地综合开发 + 产业招商落地案例

九、智慧运营体系搭建与长效收益管理

新质生产力与业态创新

1.1 数字赋能、绿色低碳、智慧场景在更新项目中的应用

1.2 新业态、新消费、新服务的植入与运营

智慧运营平台搭建

2.1 资产监控、租户管理、费用收缴、服务响应一体化系统

2.2 能源管理、智慧安防、社群运营、数据分析工具应用

2.3 数据驱动业态优化、客流提升与消费转化

多元收益结构构建

3.1 基础收益：租金、物业费、场地使用费稳定增收

3.2 增值收益：广告位、共享空间、配套服务、活动运营

3.3 资本收益：资产增值、股权合作、证券化退出

品牌化运营与复制扩张

4.1 城市更新运营品牌打造

4.2 标准化体系输出与跨区域项目复制

十、全链条风险防控与实战研讨

核心风险识别与分类

1.1 政策风险：规划调整、监管趋严、补贴退坡应对

1.2 土地与产权风险：权属不清、历史遗留、拆迁纠纷化解

1.3 运营风险：招商不力、空置偏高、收益不及预期应对

1.4 市场风险：消费变化、业态迭代、区域竞争应对

全流程风险管控体系

2.1 投前尽调、投中监控、投后评估的闭环机制

2.2 合规审查、内部审计、责任追究与容错纠错

2.3 突发事件应急预案与处置流程

国有资产合规运营要点

3.1 决策程序、资产评估、产权交易、信息披露规范

3.2 防止国有资产流失与保值增值保障