《物业公司经营管理审计重点及法律风险》

《物业公司经营管理审计重点及法律风险》

主讲：胡冬梅老师

【课程背景】

从工作的写字楼到居住的小区，一直以来我们都身处物业服务的环境中，感觉到物业公司经营管理内容非常细碎，业务种类繁多且复杂，而对物业公司的审计重点也具有一定的行业特色。

本课程围绕物业公司的收支两条线，指出物业公司审计的重点及难点。对物业公司经营管理审计，总体来看物业费收缴、业主满意率、安防管控、物业管理智能化建设等作为审计工作重点，根据近几年我们发现的问题可以分类汇总如下。

【课程收益】

全面掌握物业经营管理审计的关键要点

熟悉物业公司多个方面的审计方法和技巧，

精准审查物业费收缴情况、识别外包服务支出中的风险点

拓宽自身审计工作的视野和深度

深入了解物业行业相关的法律法规知识，

提升个人在物业审计领域的专业竞争力

增强与物业行业各相关方的沟通和协调能力，

有效地获取信息、发现潜在风险，并推动问题的解决

提升审计质量与风险防控助力企业打造专业审计团队

准确识别物业经营管理中的各类风险点 提出有效的整改建议

加强企业对物业经营管理的内部控制和监督，

及时发现潜在的管理漏洞和风险隐患，促进制度和流程的优化

保障企业合规运营 降低经营风险和财务损失，保障企业稳健运营。

确保物业公司在经营管理过程中严格遵守相关法律法规

【课程对象】

物业公司内部审计人员、物业公司财务人员如财务经理、财务主管及财务专员等，物业公司管理层如总经理、副总经理、区域经理等，物业公司的法务人员、为物业公司提供审计、咨询等服务的外部人员。

【课程时长】

1天（6小时/天）

【课程大纲】

一、收入审计重点

1、物业费收缴的及时性、合理性

2、经营类收入入账的完整性

1）物管代收代缴的手续费收入。

2）小区装修准入及其他盈利性服务准入。

3）公共部位广告收入。

4）停车费(长租、临停)收入。

5）闲置用房的租金收入。

6）物业费收入截流。

7）水电费代收代缴差价收入。

3、代收缴费用的准确性、规范性

1）快递业务入小区收入(如蜂巢柜等)截流。

3）住改商情况(是否多缴纳费用给下面人员)。

4）对于违规建筑是否存在多缴纳整改费用(电话访问)。

4、现金收款的内控有效性

1）商业房出租收入截流问题

2）不相容职务未分离，

3）坐支，私自收取租用。

4）合同真实性：租赁合同商户名称、收取资金银行账户、租赁发票抬头不一致

二、物业公司的成本费用审计重点

1、人力及劳务外包成本的合理性

2、物料采购的真实性

3、代收代缴款项

4、办公费、公共设备设施维修保养费

5、绿化保洁费等的虚增风险

三、安全管理审计重点

1.安防：巡更系统情况

1）电子巡更是否启用，

2）手动抬杠电脑是否有记录

3）日常监督管理是否有书面记录

2.监控情况

1）视频保存时间是否满足30天，是否有夜视功能，是否到拜替用围)，

2）交接班记录情况。

3.设备运行监控

1）防火防盗装置电梯是否在安全范围内运行

2）设备是否过期

3）维修记录是否缺失

4. 无证上岗。

1）安保人员

2）消防人员

3）维修人员

四、其他审计重点

1. 保洁人数造假(电子考勤表导出，抽查当天人数，询问保洁人员

2.收费标准公示情况(实际收取是否与公示--致)。

3. 维保材料领用造假(维保资料的盘点，派工单抽查(合理性)

4.维修保养供应商为关系户收费价格不正常。

5.物资采购价格出现异常，比如工服，对讲机等。

6.代收代缴水电费发票开具等税务风险问题。

7.地产转物业无移交清单(设备类)等。

五、税务风险审计

1、税收计税模式

2、税会差异分析

3、坏账扣除凭据

4、税务稽查风险

六、物业纠纷责任承担及法律依据

1、家中遭偷，物业有责？

2、网购包裹，物业该不该代收？

3、小区内停车被划伤，谁负责？

4、物业公司有权擅自停水吗？

5、物业有权禁装太阳能热水器吗？

6、首层住户要承担电梯费吗？

7、车在小区被盗，物业管赔吗？

8、公共区域照明费如何分摊？

七、《民法典》生效对物业管理的影响

1、新建小区开发商便委托第三方物业服务业主以未与物业服务公司签订合同为由拒绝交服务费，成立吗？

2、物业服务公司只是在小区公共区域消毒，业主以并没有接受过物业服务为由可以不支付这部分物业费吗？

3、电梯属公共区域，物业收取的广告收入归谁所有呢？

4、小区业主发生盗窃，物业公司在安保方面的责任是什么？

5、如何解聘物业服务公司？在聘用新的物业服务公司之前，原物业公司需要继续提供物业服务吗？

6、物业可以对欠费业主断水断电吗？物业公司怎么办？

7、小区物业服务一般包含哪些内容?一般的物业公司可以为任何小区服务吗?

8、预交物业费有没有法律上的依据?交房后一直未装修，是否应交纳物业费?

9、业主有权审查物业管理企业的收支吗?物业公司能够对业主进行各类罚款吗?

10、怎样申请动用物业维修基金?