《房地产企业开发项目投资分析》

《房地产企业开发项目投资分析》

主讲：胡冬梅老师

【课程背景】

近年来，随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人住房按揭贷款以及土地增值税的强制清算等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化，房地产市场由起始阶段的暴利向发展阶段的社会平均利润过渡，在走向规范和成熟的同时，行业竞争越来越激烈，这必然对房地产开发企业的资金实力提出了更高要求，资金管理、运作为房地产开发企业核心竞争力的重要组成部分，因此房地产开发项目的投资测算及分析至关重要，已被摆在企业能否发展或持续的高度上。

【课程收益】

以经营为导向，基于业务做相关财务分析

了解项目投资测算逻辑，增加投资者满意度

识别房地产开发流程中的经营决策陷阱，

真正实现财务引领，业、财、法、税融合科学决策

实现项目经营目标，达成项目价值及企业的价值

【课程对象】

房地产企业管理人员包括董事长、首席财务官（CFO）、总经理、副总经理、财务总监、税务总监、成本总监等高层管理人员、财务与税务人员、项目经理与成本管理人员、税务、法务人员、审计相关人员、风险管理人员、融资人员及外部专业人士如律师、会计师、财务顾问及研究与咨询人员。、

【课程时长】

1天（6小时/天）

【课程大纲】

一、财务管控视角与会计报表基础

1、财务视角房价的构成要素

2、项目开发视角VS财务管理视角的开发流程

3、会计报表基础.：四表~注

(1)利润表(期间报表)及关键财务指标

(2)现金流量表(期间报表)、关键财务指标及科目核算规则解读

(3)资产负债表(时点报表)、关键财务指标及报表项目解读

4、现行发票种类与特定适用范围

二、全面财务分析与关键指标体系

1、如何评判一个项目:定性主要考虑哪些因素?

2、如何评判一个项目: 定量主要涉及哪些指标?

(1) NPV:基于决策时点的价值和代价的判断

(2) IRR: 项目公司股东最关心的指标

(3) ROE:上市公司股东最关心的指标

(4)从杜邦分析法看利润驱动要素:利润率周转率杠杆率

(5) EBITDA: 剔除了容易混淆公司实际表现的那些经营费用

(6) LTV&LR:杆杆效应

(7) payback period:资本的周转速度

(8) 0CC:机会成本

3、商业地产的折现现金流分析法

(1)静态分析

(2)动态分析

三、房地产企业风险管理

1、房地产企业管理中存在的风险

1）、政策风险是首要风险

①行业政策

②税收政策

③货币和金融政策

④价格政策

2）市场风险是核心风险

①土地供应

②居民家庭收入

③供应结构

④利率水平

⑤城市进入风险

⑥市场变化风险

3）财务风险是重要风险

①投资规模大

②融资风险管理能力

4）管理风险

①房地产行业参与主体众多

②房地产开发环节繁复、参与者多、周期较长

③房企的经营管理要求较高

四、房地产企业资金预算管理

1、房地产企业资金管理中存在的风险

1）现金流的风险

2）销售风险

3）政策融资限制风险

2、房地产企业的资金预算管理内容

1）资金预算的编制

①不同阶段的资金预算与损益预算

②资金流入和资金流出。

③《项目启动资金预算》以及《项目投资匡算》

2）资金预算的控制和执行问题

①“编制财务预算纯属财务行为”的错误认识

②财务预算准确率及分解的科学性有待提高

③与企业战略目标联系不够，重年度预算，轻项目开发预算

3）资金预算的分析调整工作

①偏差度

②调整审批权限及级别

4）资金预算的考评工作

3、房地产企业资金预算管理的发展趋势

1)资金预算的集中统一管理

2)资金预算管理指标的细化

3)资金预算管理的技术融入

4、加强房地产开发企业财务预算管理的措施

1）财务预算，现金为王

2）各个业务部门密切配合，从业务部门发起编制资金预算和损益预算

3）提高财务预算分解的准确率

①总体构成的分解。

②构成项目按年度、月份的分解。

4）加强财务预算执行分析与考核

5）密切关注国家宏观调控政策

五、房地产开发成本成本控制

1、 商品住宅开发成本构成

2、 在开发的全过程中严格控制建安成本

（1）以合同管理为手段，加强成本控制

（2）通过招标选择监理单位

（3）做好规划设计阶段的成本控制

（4）实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法

（5）要加强设计出图前的审核工作

3、严格控制建安成本，降低工程造价

（1）严格进行工程招标，控制新开工程的造价

（2）合理安排施工顺序，减少临时费用

（3）建立工程洽商制度，降低工程成本

（4）严格控制材料、设备价格

（5）加强竣工结算的审核

（6）拆迁安置费用的控制

（7）贷款利息的控制

六、税务成本测算及定价安排

1、从最简单的税种分类中我们能出什么?

2、房地产开发全流程涉及税种

(1)设立与拿地阶段

(2)开发阶段

(3)预售阶段

(4)竣工备案与交付

(5) 项目清算

3、税负的决定因素是什么?税金如何影响净利润?

4、成本越低利润越高吗?土增税扣税效应对利润的影响

5、资产并购和股权收购对后续房地产项目开发税负的影响

6、红线外配建政策及各税处理

7、保障房配建都存在哪些坑?如何避开?

8、出让合同规定的交地时间对利润的影响

七、项目税务成本筹划方式及税务风险

1、出让金票据瑕疵如何处理

2、土地滞纳金在企业所得税、土地增值税、增值税、契税、上如何处理?

3、土地闲置费在税收上的处理方式

4、拆迁还建案例:企业所得税、土地增值税、增值税的影响及筹划思路

5、多块土地整体受让，如何实现最优节税模式

6、自持物业的通用筹划方式

7、财政返还的通用筹划方式

8、股权收购税负超高怎么办?

9、如何利用好税收洼地实施税务筹划