《房地产企业税收风险规避实务解析》

《房地产企业税收风险规避实务解析》

主讲：胡冬梅老师

【课程背景】

房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，各环节涉及的税种主要有增值税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税、城建及附加等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式进行剖析，全方位的系统解决企业架构模式的税负问题，让企业用好各项税收政策。

本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

【课程收益】

深入了解房地产企业拿地环节涉及的各类税收政策

掌握最新政策变化及其对企业税务处理的影响

熟悉拿地环节税务处理的具体流程和操作细节

关注土地价款扣除的相关规定、土地闲置费的税务处理

站在企业战略的角度进行企业整体税务筹划，规避税务管理中的风险

从各大税种入手，解密税务筹划中的关键点，助力企业降低税务成本

结合案例全面理解与掌握所得税、增值税、关税等筹划方法与技巧

【课程对象】

房地产企业管理人员包括董事长、总经理、副总经理、财务总监、税务总监、成本总监等高层管理人员、财务与税务人员、项目经理与成本管理人员、税务、审计相关人员及房地产行业研究与咨询人员。

【课程时长】

1天（6小时/天）

【课程大纲】

一、前期拿地阶段的税收筹划

（一）招拍挂方式取得开发土地（一级市场）

1、招拍挂方式简介

1）招标投标流程

2）竞拍保证金

3）拍卖竞得土地手续

2、拿地主体与投资主体

1）、土地出让合同签订及变更

2）、业务三流一致的税前列支限制

3、拿新地的类型

1）净地？毛地？

2）生地？熟地?

4、耕地占用税由谁承担？

1）土地出让金中是否包含耕地占用税

2）出让宗地的耕地占用税由受让方缴纳

3）核算科目--应交税费？

5、招拍挂环节的税务风险

1）增值税

2）契税

3）印花税

4）房产税

5）土地使用税

6、土地取得成本的确定

1）土地成本确定

2）土地成本的分摊

（二）划拨方式取得土地

（三）二级市场取得土地开发模式

1、单独从二级市场买地

1）买入老项目土地

2）买入新项目土地

3）买入带地上物的土地

4）以物换地 以地换房、以房换地如何确定计税依据

（四）收购烂尾楼模式取得土地

1）通过收购其他股权获取该公司开发的在建项目。

2）土地或在建项目转让。

3）取得烂尾楼土地的成本及票据

4）取得破产清算项目土地的成本及入账票据

5）营改增前土地成本均怎么算？抵扣？差额？

（四）合作建房模式：

1、一方出地、一方出资，共同立项开发。

1）代建代售模式

2）合作双方的名义办理审批及许可

2、一方以土地投资，一方以货币投资，设立公司共同开发

3、获得以土地使用权出资的投资

4、整体产权转移

（五）特殊拿地：拆迁还建、产权式酒店、还本销售模式的差异？

1、拆迁还建

1）土地取得成本的确定

2）土地成本可否以还建面积扣除旧房评估价差额列支？

3）拆迁旧房的土地价款可否抵扣，准予扣除时间，怎么抵？

4）拆旧换新过程中的更名行为

5）土地取得阶段涉及的发票及凭证，三流一致？

2、不同形式的土地返还款如何进行税收处理？

1）冲减开发成本的情况

2）计入补贴收入的情况

3）计入营业收入的情况

二、建设开发及预售阶段的税收筹划

（一）房地产开发企业的成本核算特点

1、房地产开发企业与工业企业、商贸企业及服务业的成本核算差异

2、房地产企业成本核算对象如何设置？

3、在房地产开发过程中成本核算需要注意哪几个时点？

4、采购环节发生的共同成本费用，在会计成本对象、土地增值税清算单位、企业所得税成本对象之间的分摊方法

5、什么是合理的分摊方式？地方规定

（二）成本核算中的税收要求

1、开发成本不同的核算方法对涉税的影响。

2、普通住宅、非普通住宅、商铺及其他类型房地产如何进行土地增值税清算？

3、开发间接费核算中的税收处理。

4、融资费用和利息支出怎样核算？

5、信托基金融资费用

（三）成本费用的发生时间及发票开具

1、预提费用，“三税三扣”处理

2、开发成本的核算截止时间？

3、发票滞后可否进行二次清算？

（四）预售房款及销售策略的纳税政策解析

1、预收房款的处理

1、预缴增值税政策解析

2、预缴的增值税如何抵减应纳税额

3、诚意金、认筹金和订金是否预缴增值税？

4、房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用问题

5、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题

6、预收房款的特殊开票方式

7、预交增值税的会计核算