房地产企业项目投融资财务管控（2天）

房地产企业项目投融资财务管控

课纲（2天）



课程背景

房地产集团公司项目众多，现金投入量大，自有资金不足，易受宏观调控政策及金融

政策影响，面临着资金分散，资金运行效率低的困境。

老师通过大量房地产企业案例，从战略的高度讲解当前形势下房地产公司对投资项目

的选择和财务管控评价，并使用近百种融资方法全方位解决房地产企业资金紧张的难题

，帮助企业最大限度地控制资金风险，节约资金占用，赚取资金高效运作的效益。





课程收益

■ 了解当前投资行业的禁区和热点

■ 掌握房地产项目投资的财务测算和评价的财务管控方法

■ 掌握“零利息”的内部融资创新方法

■ 掌握创新债务融资方法

■ 掌握股权融资创新方法



课程对象

董事长、公司股东、总裁、总经理、董事会秘书、首席财务官/财务总监、企业中高

层、财务经理、投资总监、投资经理等。



课程亮点

■ 源于实战，追求“落地”文化

■ 通过视频、分组讨论、点评、角色带入等教学手段，调动学员的参与性和积极性

■ 近百种融资方法是解决当前形势下资金难题的有效方法

■ 确保课程：听得懂、拿得走、用得上、有实效。







课程大纲

第一单元 房地产投资的行业管控

■ 我国未来宏观经济预测

➢ 货币政策

➢ 税收政策

➢ 房地产政策房价

➢ 人口政策

➢ 其他政策

■ 新经济常态下投资什么行业

➢ 当前政策下不能进入的投资行业

➢ 新经济常态下10个新投资热点行业



第二单元 房地产项目投资测算

▪ 房地产投资的考虑要素

▪ 房地产投资的因素分析法

▪ 房地产投资测算

- 市场分析和需求预测

- 区位分析

- 建设内容和规模

- 选址分析

- 规划与布局

- 施工进度计划及建设期

- 投资成本估算

- 房地产项目九大费用估算

← 土地费用

← 前期工程费

← 基础设施建设费

← 管理费用

← 销售费用

← 财务费用

← 税费

← 其他费用

← 不可预见费

- 价格测算方法

← 市场比较法

← 收益法

← 成本法

- 收入测算

← 租售收入测算

← 自营收入测算

← 配套设施销售收入测算

- 资金筹措测算



第三单元 房地产项目财务评价

▪ 房地产项目类型及成本构成

- 开发销售型

- 开发出租型

- 开发自营型

▪ 财务评价主要指标

- 地价支付贴现比

- 启动资金获利倍数

- 获利指数（现值指数）

- 资金峰值比例





- 资金平衡分析测算

- 敏感性测算

- 临界点测算

- 销售毛利率

- 销售净利率

- 静态投资回收期

- 动态投资回收期

- 总投资回报率

- 收益乘数

- 营业比率

- 损益平衡比率

- 全面资本化率

- 股本化率

- 现金回报率

- 经纪人收益率

- 借款偿还期

- 还本付息比率

- 投资利润率

- 投资利税率

- 资本金净利润率

- 资产负债率

- 流动比率

- 速动比率

- 财务净现值

- 内部收益率

- 贷款价值（LTV）比

- 债务覆盖率（DCR）

- 盈亏平衡点

- 税前股本回报率

- 税后股本回报

【分享】主要财务指标表



第四单元 “零利息”的内部融资创新

■ “零利息”的内部融资创新法

【案例】华为如何让员工“既出钱又出力”

■ 集中资金使用的融资创新

➢ 现金池

➢ 结算中心

➢ 财务公司模式

【案例】万科集团资金管理模式

■ 精细资金管理的融资创新

【案例】万科五维资金管理模式

【工具】资金计划套表

■ 节约资金的间接融资创新

【案例】降低采购成本的方法

第五单元 债权融资创新

■ 创新债务融资30法

➢ 项目贷款；

➢ 股权质押贷款；

➢ 应收账款质押贷款；

➢ 互保贷款；

➢ 银行承兑汇票；

➢ 商业承兑汇票；

➢ 委托贷款；

➢ 商业保理；

➢ 集中供应商

➢ 供应商供应链融资；

➢ 发公司债；

➢ 集合企业债券；

➢ 可转换债券；

➢ 发行信托产品；

➢ 资产托管计划的杠杆融资；

➢ 银团贷款；

➢ 夹层融资；

➢ 现金折扣融资；

➢ 售后回购；

➢ 售后回租；

➢ 债务重组；

➢ 应收账款债权转让；

➢ 特定收益权转让；

➢ 股权收益权转让；

➢ 政府补贴；

➢ 民间拆借（自然人或法人金主 ）

➢ 项目融资（PPP\BT\BOT等）

➢ 融资租赁

➢ 互金

➢ ABS

➢ 短期融资券

【视频案例】港珠澳大桥的坎坷融资之路

【案例】明股实债的小股操盘模式

【案例】三浦威特的债务重组融资案例

【案例】京御地产和大厂华夏的内部债权转让实现外部融资

【案例】收益权转让融资

【案例】夹层式资管计划

【案例】都江堰重建项目“BT+信托”融资案例

【案例】北京首都开发股份有限公司股权收益权融资



第六单元 股权融资创新

■ 股权融资方法

➢ 产业基金；

➢ 天使基金；

➢ VC；

➢ PE ；

➢ 内部员工众筹

➢ 外部股权众筹（自然人或法人金主 ）；

➢ IPO

➢ 定增

➢ 项目股权融资

➢ 杠杆收购（并购）

➢ MBO（并购）

【分享】提高融资成功率的关键是生命周期与资方风控的匹配

【案例】杭州绿城打出资本运作组合拳渡过资金危机

【案例】治大国，如烹小鲜的“重组+夹层资本运作”创新融资

【案例】利用地产金融创新融资（汽车金融）







【总结及现场辅导答疑】