为什么同一城市房价差异那么大？

前几天写了《不同城市的房产价格差异》，指出房地产市场形成区域差异的原因主要体现在以下几点：

Ø         不同区域、不同规模的城市经济发展水平存在差异；

Ø         不同区域、不同规模的城市居民消费水平、消费观念存在差异；

Ø         不同区域、不同规模的城市受政策影响的程度存在差异等等。

今天谈一下为什么同一城市房价差异那么大？

城市中不同地段的房产房价变化幅度可能超过各个省市之间的价格变化幅度, 而房价出现这种变化的原因有多种。我们可以通过主要的经济和人口统计变量方面的分析可以解释大部分的情况，它们包括以下几方面原因：

Ø         到中央商务区的距离（方便性、时间和交通成本）

Ø         通过改建和增加周边配套使房产生活质量提高

Ø         可以看到美丽的风景

Ø         家庭收入

Ø         房产供应量

Ø         投资者相对于房东和房客的比例

Ø         环境因素

Ø         文化因素等等

通过一些其它房产价格研究的分析，美国一项在1991年研究指出以下五个因素是决定城市中各地区房价的最关键因素（今天这些因素依然适用）：

Ø         土地面积大小 (与容积率相关)

Ø         房产面积大小

Ø         房产的使用年龄和质量

Ø         交通情况，尤其是到工作区域

Ø         环境质量（不同的质量吸引不同的额外价格支出）等

其它影响城市里房价的因素包括家庭人口等因素。