**新房地产税务稽查应对与策划技巧及案例分析

**部分房地产税务稽查风险分析与应对

一、房地产核算特点与稽查风险分析

二、税务稽查的基本程序和应对策略

A、稽查选案；

B、稽查实施；

C、稽查审理；

D、稽查执行；

E、行政救济程序

第二部分 房地产行业现行主要税收法规解读

一、房地产销售、租赁营业税

[法规1]《条例》及实施细则--[法规25] 国税函[2006]478号

二、房地产企业所得税（结合新企业所得税讲解）

[法规1] 《条例》及实施细则--[法规16] 国税发[2006]31号（新系统规定）

三、土地增值税基本法规解读

（一）土地增值税的纳税人和清算对象

（二）土地增值税的课税对象和范围

（三）土地增值税的四级超率累进税率

（四）转让房地产增值额的确定

（五）土地增值税应纳税额的计算及操作案例　　　　　　　

（六）土地增值税申报纳税程序和法律责任　　　　　　　　　　

（七）纳税时间和缴纳方法与地点　　　　　　　　　　　　　　　　

四、土地增值税清算与优惠法规解读及实务操作

（一）清算法规解析与分析

（二）讲师解读新规定的五大要点

（三）减免税优惠政策解读及运用

五、土地增值税的纳税筹划技巧与运用

★-“临界点”筹划法

★-费用转移筹划法

★-收入分散筹划法

★-费用分摊筹划法

★-利息支出筹划法

★-建房方式筹划法

★-灵活运用优惠政策法

★-代收费用计价筹划法

★-成本核算对象筹划法

★-股权转让筹划法

★-核算方式筹划法

★-纳税筹划新亮点：

第三部分 税务稽查与自查的要点及风险分析

一、实地稽查的一般程序和方法

（一）收集原始资料和数据。

（二）数据间的逻辑关系分析。

（三）整体测算。

（四）账内检查与外调相结合。

（五）实地核实。

（六）统计各税。

（七）稽查复核。

（八）稽查书证的收集。

二、主要税种稽查与自查的要点解读及风险分析

（一）稽查要点解读及风险分析

（二）全面纳税自查的要点解读

（三）纳税自查的重点和难点提示

第四部分 房地产税收热点、难点问题解析

1、“代建”房屋如何缴税？

2、工厂自建厂房工程，是否要缴纳营业税？

3、将商品房留作自用是否视同销售处理？

4、售后回购或售后租回业务如何缴纳营业税？

5、销售外购不动产“营业额”与“收入额”有何不同？

6、这笔营业税申报是否该抵减原受让土地之买价?

7、税务稽查中房地产企业收入核算的常见问题

8、税务稽查中房地产行业的成本费用问题

9、房地产开发企业成本与费用的划分隐含税务风险问题分析

第五部分 房地产主要税种税务策划案例分析

1、合并子公司，免除流转税

2、销售不动产：先投资再转让

3、先建后售，节约税款数亿元

4、房产销售转为委托建房的纳税筹划

5、转让增值土地，妙用公司分立

6、关联交易避税的操作要点

7、把握税率临界点争取免税

8、代收费用巧安排：合法节税

9、筹资建房利息支出巧筹划

10、增加住房开发成本的纳税筹划

11、房产公司巧节税：保障高质低价卖

12、确定适当房地产价格的分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

13、应纳土地增值税的筹划分析

14、利用分解房地产开发项目进行纳税筹划

15、巧解方程式：开发商售房让利为节税

16、巧纳土地增值税分析

17、如何确定房价才能获取佳收益

18、土地增值计税不能合并核算