**新房地产税务稽查应对与策划技巧

**部分:房地产税务稽查风险分析与应对策略

一、税务稽查应对的总策略；

二、房地产会计核算的特点；

三、稽查的基本程序与应对

四、房地产稽查要点与风险分析

（一）实地稽查的一般程序和方法

（1）收集原始资料和数据。

（2）数据间的逻辑关系分析。

（3）整体测算。

（4）账内检查与外调相结合。

（5）实地核实。

（6）统计各税。

（7）稽查复核。

（8）稽查书证的收集。

（ 二）2008年度主要税种稽查的要点解读及风险分析：

1、营业税；

2、企业所得税；

3、土地增值税；

4、个税。

第二部分 房地产行业现行主要税收法规解读与策划思路

一、房地产销售、租赁、转让等营业税实用法规

[法规1]--《条例》及实施细则—[法规34]-- [法规33]国税函〔2008〕277号

二、土地增值税现行实用法规解读（另有专题）

三、房地产企业所得税新实用法规（结合新企业所得税法及条例讲解）

[法规1] 财税字（1994）009号—[法规14]国税函〔2008〕299号

第三部分 房地产土地增值税清算法规解读与策划技巧

一、土地增值税基本法规解读

（一）土地增值税的纳税人和清算对象

（二）土地增值税的课税对象和范围

（三）土地增值税的四级超率累进税率

（四）转让房地产增值额的确定

（五）土地增值税应纳税额的计算及操作案例　　　　　　　

（六）土地增值税申报纳税程序和法律责任　　　　　　　　　　

（七）纳税时间和缴纳方法与地点　　　　　　　　　　　　　　　　

二、土地增值税清算与优惠法规解读及实务操作

（一）清算法规解析与分析

（二）讲师解读新规定的五大要点

（三）减免税优惠政策解读及运用

三、土地增值税的税务策划技巧大全

　★-“临界点”法★-费用转移法★-收入分散法

★-费用分摊法★-利息支出法★-建房方式法

★-优惠政策法★-代收费用法★-核算对象法

★-股权转让法★-核算方式选择

第四部分 房地产新税收热点、难点问题解析

1、建筑安装企业从事跨地区建筑安装业务在何地纳税？

2、挂靠建筑业怎么确定营业税纳税人和个人所得税纳税人？

3、租用村民小组集体土地用于经营, 土地使用税谁缴纳?

4、“代建”房屋如何缴税？

5、工厂自建厂房工程，是否要缴纳营业税？

6、将商品房留作自用是否视同销售处理？

7、售后回购或售后租回业务如何缴纳营业税？

8、销售外购不动产“营业额”与“收入额”有何不同？

9、这笔营业税申报是否该抵减原受让土地之买价?

10、税务稽查中房地产企业收入核算的常见问题

11、税务稽查中房地产行业的成本费用问题

12、开发企业成本与费用的划分隐含税务风险问题

第五部分 房地产主要税种税务策划案例分析

1、合并子公司，免除流转税

2、销售不动产：先投资再转让

3、先建后售，节约税款数亿元

4、房产销售转为委托建房的纳税筹划

5、转让增值土地，妙用公司分立

6、关联交易避税的操作要点

7、把握税率临界点争取免税

8、代收费用巧安排：合法节税

9、筹资建房利息支出巧筹划

10、增加住房开发成本的纳税筹划

11、房产公司巧节税：保障高质低价卖

12、确定适当房地产价格的分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

13、商铺住宅连体楼土地增值税的筹划分析

14、利用分解房地产开发项目进行纳税筹划

15、巧解方程式：开发商售房让利为节税

16、巧纳土地增值税分析

17、土地增值计税清算方式的筹划

18、土地增值税纳税筹划新亮点

第六部分08新企业所得税年终汇缴实务辅导与权益风险分析

1、新准则与新税法的认识问题与差异调整；

2、企业所得税汇缴处罚政策的变动与思考；

3、企业所得税汇缴的稽查风险分析与防范；

4、汇算清缴是选择微利还是选择亏损的思维；

5、应计未计费用（折旧）等的汇缴补救措施；

6、企业研发费用加计扣除的“五变三不变”；

7、集团企业之间上缴“管理费”的变相思考；

8、关联企业之间融资的稽查风险与策划思路；

9、汇缴中企业几项敏感费用税前列支的策划；

10、新申报表的填报操作实务与技巧。

思考题：房产转移筹划错失良机---且看您如何妙手回春？（参会人员思考）