房地产投资拿地的事半功倍

房地产投资分析和拿地经验探讨

讲师：冠仕马

【课程简介】

98年房地产市场全面放开以来，房地产业得到了迅速的发展，伴随着98年-2016年这十九年间房地产业不断发展壮大，房地产的地价也飞速上涨，怎么拿地？拿合适的地？已经成为开发商们不得不认真思考的问题。

本课程梳理史实，对房地产投资拿地的整个过程进行解读、分析，并对标杆企业的拿地方式和技巧进行分析总结，让房地产行业投资决策人员对土地获得的整个过程有个全面的了解和掌握，以史为镜，以标杆企业为坐标，在当前的发展形势下，根据自己企业的特点，作出最优是抉择。

【课程时间】

2天（6小时/天）

【课程对象】

房地产高级管理人员、公司投资部门、房地产专业教师、学者

【学员人数】：

小班授课，30人为限。

【授课方式】：

理论讲解、互动体验、案例研讨、Q&A答疑。

【课程收益】：

了解房地产企业投资拿地的一般规律和技巧；

天时地利人和，了解投资拿地必须重点考虑的关键点，避免常规错误的发生；

重点掌握土地价值判断的方法，熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作；

重点掌握标杆房地产企业拿地技巧和方法，结合自己公司特质，有效嫁接和借鉴。

【课程提纲】：

一、地块投资的时机选择：宏观环境分析与预测

1.、当前房地产市场状况和政策解读

1）从去库存到黄金周限购限贷——短期措施

2）周小川节前节后的二次讲话的话道出了原委——房价上涨的理由

3）美国不加息——压死骆驼的最后一根稻草4）房产税税呼声再起——长期措施

2、比较过去四次房价下跌的宏观经济背景看这次限购的产业周期点

1)2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹车（主动）

2)2008年房价下跌：全球金融危机（被动）

3)2011年房价下跌：欧美的量化宽松，我国的限购限贷限价（主动）

4)2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存（被动）

5)2016年房价（？）：美元加息暂缓，重启限购限贷（主动）

3、白银时代房地产发展特点和房地产投资方向

1998-2012年“黄金时代”是三个特点：

企业的盈利模式建立在土地的持续快速升值上；

长期宽松的信贷环境，房企资金成本比较低；

房企财务杠杆比较高，房地产是暴利行业之首。

2012-此时，白银时代：

房地产企业已经跨入规模化、品牌化时代，公司实力非当年可比；

房企之间竞争激烈，洗牌加剧，企业运作以高周转，微赢利为特征，

产品增值创新，物业服务体验开始深入消费者的核心利益。

4、未来政策预估

1）限购限贷，甚至是限价等措施加强的概率大还是减弱的概率大？

2）房地产未来的投资价值是否还存在？

3）如何判断所处时间节点的在经济周期的位置？

█ 课堂讨论：投资拿地判断宏观经济形势的几个关键性指标是什么？

二、地块投资的决策前提：开发模式决定了拿地的选择

1、房地产企业开发模式的分析

1）从投资回收速度看：长线模式和短线模式

2）从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式

3）从单一规模来看：大盘模式和精品模式；

4）从地区分布看：区域模式和跨区模式

5）从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和成长模式

2、各类商业地产投资模式的本质

（旅游地产、产业地产、稀缺资源项目的投资模式）

█课程讨论：我们企业的投资模式是什么？有什么优缺点

三、地块投资的决策基础：市场分析和预测

1.地块分析和土地市场分析

2.竞争楼盘分析

3.区域市场分析

4.市场分析要解决的主要问题：专案市场调研的指引

█实战操练：楼盘的市场调研

四、地块投资的决策核心：产品规划

1.产品规划和自身企业的产品密切相关

2.如何实现产品规划的最大利益？

█实战操练：强排方法的介绍和实践

3.产品规划中企业的运营能力和销售能力的因素

五、地块投资的决策依据：财务分析

1.房地产项目成本构成

2.房地产项目的收入估算

3.房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算

4．项目投资建议书

5．简要实用的可行性报告的编制要求

█实战操练：项目的可行性报告的编制

六、 房地产企业拿地方式

1、国内地产企业通行的拿地方式五个模式十六种方式：

招拍挂介绍（二种方式）

土地转让介绍（一种方式）

股权转让介绍（市种方式）

合作经营介绍（二种方式）

委托代建介绍 （一种方式）

2、各种方式的利弊分析

3、品牌房企的各种独门绝技及其拿地策略

1）大连万达的模式

2）万科的模式

3）绿地的模式

4. 企业勾地技巧、门槛条件设置

█实战操练：什么是我们企业拿地条件的最佳方式？

七、投资管理风险管理与后评价

1、风险管理对再投资的重要

2、项目运营后评价案例分析

八、地块投资的工作定位：投资拿地的龙头地位和工作使命

1、地块投资在企业系统中的地位

2、国内标杆房地产的投资管理方式和组织架构

3、投资经理需要掌握的基本技能

3、公司的目标和投资部的任务分解：3121模式介绍

█课堂讨论：公司给我的年度目标是什么，和公司发展关系如何？