《标杆企业全过程开发流程》

【主讲内容】

一、深度解析标杆企业营销管理及其流程

1. 项目可行性研究与立项如何决定项目成败

案例：万达重庆大渡口项目前期调研

2、新项目产品如何定价与考虑因素

差异化定价使项目利润最大化及都有哪些策略和做法保证利润最大化

案例解析

3、开盘、推盘及销售策略与清盘

标杆企业如何进行营销管控

重点营销节点管控

什么条件下采用分期开发和分期开盘

蓄客秘籍

项目提价策略

案例解析

4、预售许可证办理

如何快速取得预售许可证

办理流程与重点问题解决方案

案例解析

5、认筹与回款管控

认筹管理

回款：如何做到100%回款，都有哪些核心策略和操作方式

7、营销团队管理

团队管理与考核

什么样的绩效激励更适合你的项目



二、深度解析标杆企业工程计划管理及其流程

项目开发节点管控的核心意义和概念

项目启动会怎么开

案例

项目管理班子搭建与职责职能划分

开发流程核心管控策略

重要开发节点管控：土方工程、基坑支护、降水与桩基

地下及地上结构，外装

为什么消防工程是工程及计划管控的核心内容，都有哪些重点管控动作

案例



住宅交房管理



三、解析标杆企业设计管理及其流程

规划设计阶段详解

总规：城市在一定时期内的总体规划（一般是10-20年，例如青岛市城市总体规划2006-

2020）。

控制性详细规划（控规）：政府规划部门必须先规划好土地用途即“控规”后，才能挂牌

出让拍卖，不会让开发商任意发挥，不然建个化工厂天天污染怎么办。

修建性详细规划（详规）：开发商在控规的基础上做修建性详规，然后报政府规划部门

审批，审批通过后就可以进行施工图设计了。





建筑设计阶段详细解析

该阶段共分四步：

概念设计核心管控节点解析

方案图重点管控内容：建筑方案（包括平面方案，单体方案）后，必须报各政府部门审

查，不行的地方必须修改。

初步设计图：通过方案审查后进行初步设计。

施工图：初步设计后再施工图设计，并做施工图审查，通过后方可施工。

如何完成各类设计审查：

1.

出图后送具有审图资质的设计院做“施工图审查”（审查内容：地质勘探报告、全套施工

图）

2. 防雷图纸一般是在建筑的设计阶段就得报审审核

3. 消防：

第一步消防性能化：在办理四证的时候完成。

在做性能化设计之前，建筑设计图及建筑使用功能已经完成初步设计，可以看到建筑

布局，使用功能，防火分区，排烟疏散走道楼梯设置，消防通道，消防出口宽度等建

筑设计，但消防施工图无法出图，因为不知道该采取何种设计方法来弥补突破消防规

范，所以消防施工图没有，必须等待消防局对性能化设计的批复意见后才能着手按此

设计。

：找性能化设计单位出设计报告。

：消防局组织专家开一个评审论证会，带着报告，跟专家和消防局的人开性能化专家

评审会，可能有答辩，通过。

第二步消防施工图报审：根据设计方案和会议纪要和消防局意见综合后，进行涉及消

防方面的建筑图修改和消防机电施工图设计，并报审。





法律依据：公安部下发的《建筑性能化防火设计评估管理暂行规定》



法律依据：根据《建设工程消防监督管理规定》第十三、十四条规定的建筑物，建设单

位应向当地消防机构提交消防设计审核，这就是报审。在工程竣工验收后必须向出具

消防审核意见的消防机构申请消防验收，这就是报审验收。





如何从设计角度最大化项目利润

设计管控增加品质与营销的关系

案例

四、深度解析标杆企业成本及招标采购管理及其流程

如何编制项目目标成本

目标成本与项目总投资的关系

动态成本管控

结算管理

成本优化五大方案

新项目如何制定招标采购策略与架构

合同模式选择

甲供材与合约规划

如何降低采购成本





五、全面总结项目操盘管控核心要点解析

建委招标及备案



项目税收筹划方案



报批报建全流程解析

立项、可研、环评、交评、五证办理（土地证、建设用地规划许可证、工程规划许可证

、施工许可证、预售许可证）等

案例分析:《重庆当地行政事业性收费基础资料汇总》

见附件



项目奖金与考核该如何设置



考核分为奖金考核和绩效考核：奖金由集团对项目公司进行销售、计划、安全及成本等

全面指标考核，集团各业务口对项目公司的各业务部门进行绩效考核。



目标管理责任奖金：按持有物业的面积和不同业态计算。

奖金公式



政府验收与项目竣工备案

案例分析



六、住宅地产如何实现利润最大化

为什么说成本利润率是各部门考核重点

成本管控的目标不是降低造价，而是把有限成本投入到产出比最大的地方

成本利润率最大化案例：成本+设计+营销解决方案







现场讨论及答疑时间（15-30分钟）









课程收获：

1) 全面解析标杆房企新项目开发全流程管理核心内容

2) 从项目营销利润最大化角度分析项目开发策略

3)

重庆当地行政事业性收费基础资料汇总，各类政府行政机构现行办理规定资料拷贝（电

子版）

4) 所有案例均为标杆房企案例（万科、万达及龙湖）

万达重庆巴南和永川项目复牌分析案例

5)

万达项目开盘分析报告，总结营销全流程工作，如何定价、如何调价，如何制定价格策

略