房地产项目开发全过程成本管控深度解读

房地产项目开发全过程成本管控深度解读



第一部分 鸟瞰成本

1. 房地产开发全过程成本构成

1. 一级费项的构成：直接费（开发成本）、间接费

2.

二级费项的构成：土地费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、环境工程费、工程

相关费、配套设施费、不可预见费

➢ 案例：龙湖地产目标成本费项划分

2. 成本在财务指标中的作用与影响

1. 利润表

2. 净利与毛利

3. 毛利与赠送率的关系

第二部分 成本管理的阶段划分

1. 可研阶段成本管理（拿地阶段）

1. 产品定位和建造标准；

2. 项目规划指标；

3. 当地行政收费情况和垄断行业情况；

4. 土地现状及周边地块情况；

5. 预期利润目标

2. 概念设计阶段成本控制(即项目产品定位阶段的成本控制)；

1. 地块中的多方案土方平衡测算

2.

总图标高、地下室布局、户型设置、赠送面积、地库形式、地库层数及层高、地上地

下车位比、地下车位配比、主体层高及总高度对成本的影响；

3. 控制车位配比及地上地下车位比，用足规划设计条件的地上车位配比；

4. 结合建筑总高度进行合理规划建筑层数

3. 方案设计阶段成本控制(即项目启动会阶段的成本控制)；

1. 复核规划指标中实际建筑面积及指标间的逻辑关系；

2. 与项目研发、销售、发展、工程、客服、物业确定项目建造标准；

3. 启动版目标成本与投委会版成本差异及原因分析；

4. 关键成本项及风险项管控措施；

5.

对地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、砼含量、地下室单车位面积、

人防类型和人防比例、地下室顶板覆土厚度、建面单方、地上可售单方等进行成本

优化。

4. 扩初设计阶段成本控制；

1. 外立面材质和用量，线条的规格和用量；

2. 提供几种基础方案进行成本测算选型。

5. 施工图设计阶段成本控制；

1. 钢筋含量、混凝土含量；

2. 墙地比、窗地比、外墙各种材质比例设计限额；

3. 保温材质、厚度设计限额。

➢ 案例：地库成本优化案例

➢ 案例：龙湖地产限额指标

6. 工程实施阶段成本控制

1. 招标管理及成本控制

➢ 案例：如何避免工程清单计价模式下的不平衡报价

➢ 案例：集中采购带来的成本降低

2. 主要分包二次深化设计阶段成本控制；

3. 签证、变更、洽商阶段的成本控制。

7. 案例分享（90分钟）

➢ 龙湖杭州香醍溪岸项目高层外立面装饰成本优化

➢ 龙湖成都悠山郡成本优化案例分享

第三部分 如何编制目标成本

1.费项构成及分级

2.费项划分原则

3.成本分摊原则

4.目标成本编制的关键控制点

5.面积指标口径的统一

6.配置标准的选择

7.目标成本编制案例分享

8.项目启动会——成本篇

➢ 案例：龙湖地产目标成本实例讲解

第四部分 目标成本的管理

1. 目标成本管理责任界定

2. 目标成本管理阶段划分

3. 目标成本成果提交时间

4. 目标成本调整依据

5. 公共配套目标成本

6. 目标成本管控级层级

7. 成本系统中预警措施

8. 动态成本管理

9. 目标成本动态回顾时点

10. 成本指标库及项目后评估

➢ 案例：龙湖地产目标成本管理的层级划分及关键控制点

第五部分 标杆企业成本对比分析

➢ 案例分享：中海PK龙湖成本分析案例