《文旅项目全生命周期操盘与存量资产盘活》

《文旅项目全生命周期操盘与存量资产盘活实战》

主讲人：张耀老师

【课程背景】

当前，文旅行业正经历深刻变革，投资逻辑已从粗放规模扩张全面转向存量提质与精细化运营。在“十五五”规划的前瞻布局下，发展逻辑正从“土地财政”向“目的地财政”转变，强调以消费为主导，政策重心也向需求侧精准效能倾斜。然而，许多企业在转型期面临严峻挑战：一是文旅项目全生命周期管理脱节，前期投资研判盲目，后期运营收入与成本预估失准；二是存量资产盘活困难，缺乏轻资产托管与品牌输出的有效路径；三是城市更新与酒店运营中，政企合作边界模糊，难以精准匹配合作方；四是在激烈市场竞争下，缺乏应对“文旅体商”融合趋势的商业运营沙盘推演能力。企业急需一套结合宏观政策导向与微观实操落地的系统性解决方案，以在存量时代重塑核心竞争力。

本课程结合一线项目操盘经验，围绕项目全生命周期、创新融资、存量盘活、政企合作、商业运营沙盘几个板块展开，不讲空洞理论，直面项目策划、投融资、运营、盘活当中的各类坑点，给学员可直接参考的工具、案例与实操思路。

【课程收益】

掌握文旅项目全生命周期筹划逻辑，精准进行投资研判与运营收支预估。

洞察“十五五”政策导向，熟练运用资产证券化、绿色金融等创新融资模式。

掌握存量资产盘活与轻资产运营策略，提升低效资产的转化效能。

构建“文旅体商”融合的商业运营沙盘，制定精准的市场竞争策略。

明确城市更新中政企合作边界，掌握酒店等业态合作方筛选与谈判要点。

【课程对象】文旅集团、城投、国企投资开发部门负责人，文旅项目操盘人员，城市更新、园区运营骨干，投融资、资产处置相关工作人员

【课程时长】1天（6 小时 / 天）

【课程大纲】

上午：宏观破局与项目全生命周期操盘（3小时）

模块一：大势与政策——“十五五”文旅行业新坐标

解读2025-2026年文旅行业从“土地财政”向“目的地财政”的转型逻辑

剖析“文旅体商”融合范式及“文旅+百业”催生的新业态（如低空游览、数字文博）

分析需求侧精准效能下的政策红利

案例：张老师解读塞北全域农旅项目如何顺应国家宏观战略，实现247平方公里的统筹开发。

互动：学员分享当前企业面临的最大政策困惑，张老师现场“政策翻译”。

模块二：全生命周期筹划——从投资研判到运营预估

文旅项目前期策划与资金筹措的避坑指南

建立科学的运营收入及成本预估模型

从供给侧宏观建设向消费主导的运营前置思维转变

案例：深度复盘绿城桃李春风、嵊州越剧小镇项目，拆解从拿地、策划到运营落地的全周期操盘细节。

实操：提供“项目运营收支预估测算表”模板，学员现场进行核心指标推演。

模块三：融资创新与资金闭环

传统融资瓶颈突破

资产证券化（REITs）、绿色金融、数据资产质押在文旅项目中的落地路径

资金筹措与项目进度的匹配策略。

案例：剖析某国家级农旅项目如何通过绿色金融工具降低融资成本。

小组讨论：企业现有资产中哪些具备数据资产质押或证券化潜力？

下午：存量盘活与商业运营实战沙盘（3小时）

模块四：存量资产盘活与轻资产运营

低效资产诊断与盘活路径设计

轻资产托管、品牌输出的商业模式构建

大型企业重组与人员优化的合规实操（劳动争议零败诉经验）

案例：张老师讲述主导4次大型企业重组、盘活优化资金800余万元并降低25%运营成本的实战过程。

实操：学员带入企业真实存量资产痛点，张老师现场给出“盘活诊断处方”

模块五：城市更新与酒店运营政企合作

城市更新中寻找优质酒店合作方的核心标准

与政府及合作方谈判的边界与底线

政企合作中的风险隔离与利益分配机制

案例：解析某城市更新项目中酒店业态的政企合作模式与避坑指南

角色扮演：模拟政企合作谈判，张老师点评关键话术与条款设计

模块六：商业运营沙盘——激烈竞争下的策略突围

基于“目的地财政”逻辑的商业运营沙盘推演

夜间市集、沉浸式剧场等“创新培育皿”的场景打造

“文旅+百业”新业态的竞争力构建

案例：拆解沉浸式体验、康养旅居等新业态的盈利模型

演练：分组进行“商业运营沙盘推演”，根据给定市场条件制定策略，张老师现场点评并给出优化建议。