《房地产新政下的城投企业——政策解读、机遇把握》

房地产新政下的城投企业——政策解读、机遇把握

主讲老师：刘剑

【课程背景】

房地产新政（销售制度、信贷、收储、税费一揽子）与"十五五"城市更新部署叠加落地，正在终结城投"融资—建设—卖地"的旧循环；与此同时，地方对城投的诉求已从"帮着凑钱"转向"帮着造血"，考核全面对标国央企标准。城投正处在政策窗口期与退平台大限的双重倒计时中——读懂新政、抓住机遇、完成从融资平台到城市综合运营商的角色切换，是当前决定企业未来十年位次的战略课题。本次培训正是为此提供一个政策穿透、形势校准与行动落位的决策参考场景。

【课程目标】

读懂政策：系统掌握本轮房地产新政（预售转现售、信贷新规、收储与税费组合）的核心条款、过渡期安排与对城投各业务条线的直接影响；

看清坐标：研判新政传导下的行业分化与本地市场格局，明确城投自身的机会窗口、能力短板与竞争位次；

形成打法：掌握"机会点—把握方式—服务地方落点"的对应清单与融资组合、合规红线，现场产出可带回内部的对照地图与项目测算底稿。

【课程时间】 0.5/1天（6小时）

【课程对象】 地方城投公司高管及战略/投资/地产开发/资产运营/文旅条线负责人

【课程大纲】

一、政策解读：本轮房地产新政讲透了什么

（一）销售制度新政（8.28）：预售制的历史性转折

主体结构封顶方可预售；首付+按揭全额进监管账户，竣工验收后方可解除

按揭后移：预售项目竣工备案后放款、现房项目销售备案后放款

现房销售双轨并行；2026.8.28前已取得规划许可项目按原政策执行——城投存量项目适用性判断

（二）信贷新政：双重重塑

个人房贷最长40年：月供降、总息升，客群结构之变

开发贷：主办银行制、封闭管理、最长7年、还本在竣工备案后

购地须自有资金：拿地逻辑重构，直接约束城投投资测算

（三）配套组合拳

3000亿保障房再贷款收储（存量商品房→保租房的国家通道）

卖旧买新个税退税延至2027年底、首付15%、低利率、交房即交证

（四）时代背景

2025中央城市工作会议：“存量提质增效”，城市更新成为核心抓手；《城市更新"十五五"规划》落地

一条逻辑链：房地产新政解决"房子怎么卖"，城市更新解决"城市怎么改"，共同终结"卖地—开发"旧循环

二、形势研判：新政落地后，城投面对什么

（一）行业格局传导

三重门槛（现房销售/封顶预售/自有资金购地）加速中小房企出清，国企信用+交付确定性优势放大

去化周期>36个月城市暂停宅地出让：高库存地区"拿地冲规模"路径被关闭

城市能级决定机会刻度：核心城市先企稳，三四线以价换量

（二）对城投各条线的直接冲击

地产开发：现房模型重算货值现金流，高周转预售回款失效

片区开发/建工：垫资与回款节奏改变，开发贷模式不再适用

市政公用/资产运营：公益与经营项目必须严格分账，隐性增信通道堵死

文旅/存量资产：影响间接，但获"收储转保租房"盘活新工具

三、机遇把握：六个机会点与落地打法

（一）机会点清单

机会点 | 对应条线 | 把握方式

① "好房子"标准输出 | 地产开发 | 存量项目合规过渡、按现房模型重定价、品质标准沉淀为企业标准

② 收储转保租房→REITs | 资产运营 | 收储房源+未售商品房打包，走Pre-REITs→公募REITs（对标上海城投宽庭）

③ 片区统筹实施主体 | 片区开发 | 申报纳入城市更新项目库，从"卖熟地"转"持有运营"

④ 存量资产证券化 | 市政公用 | 水务/管网/停车归集为可收费资产包，收费权质押+ABS/REITs退出

⑤ 代建与EPC+O | 建工/物业 | 承接烂尾盘续建、政府代建，赚能力溢价而非资金溢价

⑥ 智慧运维增值 | 数据/物业 | 智慧水务/社区做成产品，对内降本、对外创收

（二）三个关键动作

测算先行：新现金流模型（现房销售+40年按揭+封顶预售）重算，自平衡不过关坚决不做

资格卡位：项目库申报、市场化运营主体资格、主办银行关系——"入场券"决定份额

合规切割：公益与经营分账、杜绝隐性增信，按贷款负面清单逐条自查

（三）三条避坑红线

防空心：运营账算不清不碰；防断血：现金流风险前移，前置运营方案；防违规：严禁借收储/更新搞变相融资

四、价值落点：新政下城投如何服务好地方经济社会发展

（一）服务逻辑之变

政府诉求：从"要城投帮着凑钱"转向"帮着造血"

服务前提：自身能自我造血——经营性现金流覆盖本息，才能持续为地方做事

一句话定位：功能上做"城市离不开的综合运营商"，财务上做"不靠政府信用的市场化主体"

（二）服务地方的五大维度

维度 | 城投角色 | 服务体现

城市功能供给 | 片区统筹实施主体 | 补功能短板、提升宜居承载力

民生保障兜底 | 公共服务主力军 | 保租房、水务、停车、养老、社区商业稳住民生基本盘

产业生态培育 | 产业链整合者 | 开放城市场景换技术、培育税源与就业

存量资产盘活 | 可经营资源运营商 | 把"沉睡资产"变"现金牛"，减轻财政兜底

资金资本运作 | 市场化融资枢纽 | 专项债+更新贷款+REITs组合，替财政分忧、替产业引资本

（三）服务方式的关键转变：“五个给”给场景：开放水务、管网、停车、文旅等高价值场景，"应用换技术"比土地优惠更能引产业

给生态："基金+基地+链主"替代单点招商，做生态创造者而非产业方

给运营：把"建完就撤"变"长期陪伴"，运营能力决定资产估值与服务深度

给现金流：用经营性收入反哺地方，而非消耗地方信用

给规范：守住隐债红线、完成信用切割，本身就是对地方发展最根本的保护

（四）与政府的协同机制