《地方国企内部存量资产盘活机制与实操方案设计（呈报版）》

《国企内部存量资产盘活机制与实操方案设计》课程大纲

主讲：陈韬老师

【课程背景】

1.当前国企手中大量存量资产“沉睡”～厂房空置、土地低效、物业闲置、应收账款积压，不仅占用巨额资金，还面临审计巡视的持续追问。

2.国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）明确要求国企带头盘活，国资委也将“两资两非”清理和资产盘活纳入国企改革深化提升行动考核。3.现实是：想盘不敢盘、想盘不会盘、盘了怕担责。

4.本课程聚焦“怎么盘、怎么合规地盘、怎么盘出效益”，帮国企把沉淀资产变成真金白银。

【课程收益】

1.摸清家底：学会给存量资产做“体检”，建立分类分级台账。

2.理清路径：掌握租赁、转让、TOT、ROT、ABS、REITs、资产重组等盘活工具箱。

3.扫清障碍：破解产权瑕疵、土地变性、税务成本高、评估定价难等实操难题。

4.避开雷区：吃透国有资产交易“三不”底线，防止国有资产流失追责。

5.带走方案：带着本单位的真实资产问题来，带着可落地的盘活方案走。

【课程特色】

1. 案例全复盘：精选5+国企真实盘活案例，讲透从“死资产”到“活资本”的全过程。

2. 工具即拿即用：提供资产盘活路径决策矩阵、合规审查清单、方案模板等实操工具。

3. 跨行对标：覆盖城投、交通、工业、商业、农业等不同业态资产盘活场景。

【课程形式】

1.核心讲授：政策解读、机制搭建、模式拆解、流程实操（60%）

2.标杆案例：优秀成功案例复盘、反面风险案例警示（20%）

3.小组研讨：分组命题研讨、问题梳理、方案打磨（15%）

4.现场答疑：针对性解答各单位盘活难点、个性化问题（5%）

【课程对象】

国企分管副总、资产管理部/财务部/投资部负责人及业务骨干、下属企业主要负责人，每家企业建议3-5人组团参加效果最佳。

【课程时长】 1天 6小时

【课程大纲】

《国企内部存量资产盘活机制与实操方案设计》

模块一：先搞清楚～你家到底有多少“沉睡资产”？ 1.存量资产哪五类资产大盘点？2.国企资产“沉睡”的五大病因是什么？

3.设计 “资产体检表”：怎么给资产打标签？

4.资产盘活的“四象限法则”是什么？5.案例拆解：山东某市城投集团：从200多处闲置安置房中“挖”出3.2亿，怎么分类、怎么定价、怎么分批次推向市场6.小组研讨命题：请各组列出本单位最头疼的3项存量资产，用“四象限法则”归类，并说明卡在哪个环节（产权？定价？审批？市场？）模块二：政策工具箱～合规盘活的“红绿灯” 1.国办19号文的“30条”到底给了什么政策红利？

五条高速路：REITs、PPP、产权交易、土地变性、资产重组。2.国资委“33号令”《企业国有资产交易监督管理办法》：

什么情况必须进场挂牌？什么情况可以协议转让？什么情况可以无偿划转？3.盘活不是“甩卖”～ 资产评估、定价、交易流程的合规红线？4.土地变性那条最难走的路：划拨转出让、工业转商业、容积率调整，每一步怎么走？5.案例拆解：北京某国企老旧厂房转型文创园：划拨工业用地→补缴出让金→变更用途→引入社会资本联合运营，五年回报率超15%6.小组研讨命题：针对本组刚才列出的资产，判断各自适用的合规盘活路径，标注可能遇到的审批障碍。模块三：盘活六招～哪种打法最适合你的资产？

1.六招解读：

第一招：租

第二招：卖

第三招：转

第四招：并

第五招：证

第六招：混

2.案例拆解：① 广州某地铁集团：地铁上盖物业TOD开发，把“轨道+物业”模式玩透，年增收超50亿。② 浙江某县域国企：17处零散商铺打包注入资产运营公司，统一招商、统一管理，出租率从40%拉到95%。③ 深圳某国企产业园REITs：首批产业园区公募REITs，原始权益人回笼资金8亿，继续投新项目。3.小组研讨命题：从本组存量资产中选一项，对照“六招”设计最优盘活路径，并列出关键动作时间表（3个月内做什么、6个月内做什么、1年内做到什么程度）模块四：最难啃的骨头～产权瑕疵、历史遗留、人员安置怎么破？

1.产权不清晰的“三类资产”怎么处理：

① 有房无证

② 有地无证

③ 证载与实际不符2.历史遗留问题的化解路径：

3.盘活中的“人”怎么办：

4.审计巡视视角下的“合规免责”

5.案例拆解：武汉某老工业国企～30年无证厂房+800名留守职工，通过“政府收储+职工安置+净地出让”三步走，既盘活资产又解决历史包袱6.小组研讨命题：本组资产中是否存在产权瑕疵或人员安置问题？提出一个让领导“敢签字”的解决方案。模块五：方案落地～从“想清楚”到“干得成” 1.盘活方案的“五要素”：

① 资产现状与问题：

② 盘活路径比选：

③ 交易结构与定价依据：

④ 风险识别与应对：

⑤ 时间表与责任人：2.怎么跟领导汇报才能过会？

① 为什么盘

② 怎么盘

③ 盘完什么效果3.审批流程“避坑指南”：哪些环节最容易卡壳？怎么提前打通？4.市场化盘活的组织保障：

要不要成立专门的资产运营公司？

② 内部团队怎么搭建？5.案例拆解：重庆某国企资产盘活“一张表”管理～从集团层面建立存量资产盘活作战图，每季度集团党委会专题调度，两年盘活低效资产47亿。6.小组研讨命题：各组完成一份简版《存量资产盘活方案》，包含核心五要素，准备路演（每组10分钟汇报）模块六：方案路演 + 专家点评 + 总结复盘环节设计：1.每组10分钟路演，模拟向集团党委会/董事会汇报2.其他组交叉提问（模拟“审计视角”挑刺）3.授课老师逐一点评：方案可行性、合规性、创新性4.各组互评打分，选出“最佳盘活方案”【附】课程配套工具包清单1.存量资产分类分级台账模板。

2.资产盘活路径决策矩阵。

3.国有资产交易合规审查清单。

4.盘活方案编制模板（五要素版）。

5.党委会/董事会汇报话术模板。

6.资产盘活作战图（甘特图模板）。