《国有企业“三资”管理及合规运营盘活解析》

《国有企业“三资”管理及合规运营盘活解析》

主讲人 胡冬梅

【课程背景】

资产健康管理与价值提升是一项系统工程，需要从制度规范、指标考核、精细运营、数字赋能、金融创新、协同联动等多个维度协同推进。在“十五五”开局之年，国资国企应紧抓政策机遇，以数字化智能化转型为抓手，以市场化运营为导向，以全周期管理为理念，推动资产管理从“管得住”到“管得好”再到“创效益”的跃升，真正实现国有资产的安全完整与保值增值，为经济社会高质量发展贡献更大力量。只有构建起“制度化管理保障基础保值、专业化运营推动持续增值、市场化运作实现效益跃升”的三位一体体系，国有企业固定资产才能真正实现价值最大化，为国企高质量发展提供坚实的资产支撑。本课程致力于提高企业三资的管理水平和经营效率，降低成本支出，通过固定资产管理制度建设、利用基于物联网技术的资产管理信息系统、给企业能够得到快速可持续发展打好坚定的基础。

【课程收益】

1. 学会通过财务分析工具和比率分析，提升资产项目决策能力

2. 深入理解企业的财务状况和经营成果，支持企业的战略决策

3. 学会预算规划、投资评估等，为企业发展方向和资源配置提供建议

4. 借助财务报表分析识别企业的优势与潜在问题

5. 基于资产数据分析，为企业的设备更新、资产处置提供依据

6. 优化企业的资产结构，提高资产运营效率

【课程对象】

国有企业相关人员包括从事项目管理的总经理、副总经理、部门经理、项目经理、市场 开发、法务专员等相关部门负责人； 参与资产项目管理的所有管理者、设计院及咨询机构相关工作的人员；

【课程时间】

6小时-12小时

【课程大纲】

一、“三资“管理的一、核心内涵与战略价值

1. “三资”的基本概念几涵盖范围

1）资源

2）资产

3）资金

4）2、核心原则：三个“尽可能”

5）资源尽可能资产化

6）资产尽可能证券化

7）资金尽可能杠杆化

——“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”分类施策策略

8）3、战略价值

9）应对财政紧平衡的重要手段

10）化解地方债务风险的核心抓手

11）推动财政模式从“土地依赖”向“资本驱动”转型的关键路径

二、新路径、新模式与新工具

1. 新路径：从确权确值到分类盘活

1）“确认、确权、确值”三步工作法

2）分类治理与差异化策略

3）2、新模式：六类资源盘活与地方创新实践

4）“金、木、水、火、土、数”六大资源盘活策略

——矿产资源（金）

——林业资源（木）

——水利资源（水）

——土地资源（土）

——数据资源（数）

5）“管委会+公司”政企协同模式

6）“园区+基金”产业赋能模式

7）“国企自营+链式发展”模式

8）“产业赋能+腾笼换鸟”模式

9）3、新工具：数字化与金融化双向赋能

10）1.）数字化盘活工具

11）金融化盘活工具——REITs、ABS与盘活基金。

——基础设施REITs

——资产证券化产品（ABS）

——存量资产盘活基金

三、国企三资政策制度体系

1. “三资”管理改革的深化

——资源、资产、资金 三资管理要求

——“资产化、证券化、杠杆化”原则

——“管资产”向“管资本”深化

1）2、实物资产出租管理的规范化

——规范国企房产、土地等实物资产的出租行为

2）3、REITs向商业不动产扩容

——商业不动产REITs正式获批

——底层资产涵盖分布

——资产的退出与定价渠道

——“重运营、强回报”

3）4、持续深化的分类考核制度

——“一企一策”导向

——价值的涵盖

四、“轻资产”与“重估值”双轮驱动转型

1. 持有模式的演进

1）传统的“持有-租赁”模式

2）“轻重分离、产融结合”模式

3）证券化和专业化整合实现价值重塑

4）2、写字楼资产证券化的多层次探索

5）写字楼资产的证券化

——从“机构间REITs”到“公募REITs”的多层次实践

——公募REITs向商业不动产的正式开放

——“盘活存量-再投资-再发展”的良性循环

6）专业化整合与产业化运营

——分散的物业资产的重组及专业化资产运营管理

——重点发力资产招商策划、业态优化升级和数智运营赋能

7）2、“数治化”管理模式：全生命周期资产管理与精细运营

8）从传统的“Excel台账”

9）“数字化、动态化、穿透式”升级

10）全链条的可视化与预警管理

——“采购－使用－处置”全链条管控体系

——通过“数字驾驶舱”对几千项设备进行实时追踪

——报废处置联合京台进行线上拍卖

11）“一物一码”与精准盘清家底

——“摸清家底”是保值增值的第一步

——专属“二维码身份证”，“扫码即查”

——数据分析实现智能预警，从“经验判断”走向“数据决策”

12）精细化运营与风险管控

——“周提醒、月预警、季通报”的租金催缴机制

——维修维保强化审核、压实责任

13）3、向“生态服务商”转型：智慧与绿色能效的全面升级

14）AIoT赋能，打造智慧办公楼宇

15）绿色低碳改造，提升中长期资产价值

16）由“房东”向“产业服务商”升级

17）4、资产证券化与REITs策略

18）写字楼机构间REITs：

19）商办综合体机构间REITs

20）央企组合资产盘活

21）商业不动产公募REITs

22）5、国资平台整合与联动

23）专业化整合平台

24）数字化清查与盘活

25）公开市场出租盘活

26）产业引入盘活

27）闲置办公用房去化

28）6、市场化与政企合作盘活

29）功能置换盘活

30）政府租赁需求对接

31）功能转型改造

32）业态升级盘活

五、资产管理业务重点合规领域

1. 资产分类与估值管理

1）核心资产分类

——不良资产、股权投资、债权资产、固定资产及无形资产

2）财务合规需重点关注：

——资产分类准确性：

——估值方法合规性：

——减值测试及时性：

3）2、不良资产收购与处置合规

4）核心业务环节

——收购环节

——持有环节

——处置环节

——财务核算

5）财务合规风险

——高价收购、利益输送、资金违规使用

——账实不符、收入确认时点操纵

——暗箱操作、低价处置、回收资金体外循环

——成本资本化不当、跨期调节利润

6）3、投资业务财务合规

7）投资决策程序

8）投后管理

9）关联交易管控

10）4、资金管理与债务风险

11）资金集中管理：

12）债务风险防控：

13）严禁违规行为：

——表外负债、变相举债

——违规担保、超股比担保

——委托理财、金融衍生品等高风险业务失控

六、资产管理财务合规关键控制点

1. 会计核算与报告

1）会计政策执行

2）收入确认

3）费用管控

4）财务报告

5）税务合规

6）2、岗位分离与授权审批

7）不相容职务分离：

8）授权审批控制：

9）关键岗位轮换

10）3、资产保全与盘点

11）建立存货（抵债资产）、固定资产日常管理和定期清查制度

12）严格限制未经授权人员接触和处置资产

13）定期开展资产盘点，确保账实相符

14）加强抵债资产的保险投保，降低意外损失风险

七、2025-2026年最新监管趋势

1. 内控智能化升级

1）依托人工智能、大数据技术

2）内控从"人工抽查"迈向"系统全量智控"

3）2、穿透式监管测试

4）覆盖全部子企业层级、全部主营业务系统

5）重点检验"能不能实时抓数据、横向能关联、纵向能贯通"，

6）紧盯产权、投资、财务、境外等10大高风险领域

7）3、风控模型建设

8）将"什么情况算违规""什么程度该预警"写成可执行的数字规则：

9）虚假贸易识别：构建"三流"匹配度分析模型

10）违规担保监测：设置关联方担保、超股比担保等自动预警规则

11）异常指标监控：将关键指标纳入动态监控

12）4、合规管理信息化

13）将合规制度、典型案例、合规培训、违规记录等纳入信息系统

14）利用大数据加强对重点领域、关键节点的实时动态监测，

15）5、境外资产合规强化

16）重点境外企业设置"内控风险预警专岗"；

17）强调落实"三个刚性规则"

八、合规管理建议

1. 建立"三张清单"

1）风险识别清单

2）岗位合规职责清单

3）流程管控清单

4）2、构建违规经营投资风险识别与控制清单：

5）对照98种情形

6）逐条逐项分解，编制专项清单

7）3、推进"四位一体"融合：

8）4、强化财务数智化转型：

9）5、完善追责问责机制