《不良焕新，资产盘活，价值跃迁：地方不良资产整合盘活与全周期操盘赋能实战》

《不良焕新，资产盘活，价值跃迁：地方不良资产整合盘活与全周期操盘赋能实战》

主讲：王瀚霆老师

【课程背景】

当前经济结构调整与产业升级加速，不良资产市场进入量增价稳、价值再造的黄金发展期。从国家层面看，不良资产处置已上升为防范化解金融风险、盘活存量资源的重要抓手，市场化、法治化处置机制不断完善；在广西及周边区域，依托西部陆海新通道与中国—东盟自贸区建设红利，本地不良资产市场呈现司法处置韧性凸显、跨境处置亮点频现、产业赋能型盘活成主流的特征。2025年广西银行业不良率低于全国均值，工业用地司法处置成交同比增长达两位数以上，但企业在参与不良资产投资时，仍面临宏观政策适配难、区域规则不熟悉、标的评估失真、整合盘活无路径、风险防控薄弱等核心痛点。

本课程遵循宏观政策—区域机遇—实操落地逻辑，系统讲解经营不善公司或工厂的评估、收购、整合、盘活、资本退出全流程实操方法，专题解析资产证券化产品在存量不良资产盘活中的应用，深度结合广西支柱产业政策、房地产市场现状与跨境处置机遇，为企业提供可落地的策略指导。

【课程收益】

吃透国家不良资产行业宏观政策、市场格局与发展趋势，建立全局视野

明晰广西及周边区域经济环境、产业政策与房地产市场特征，精准捕捉区域投资机遇

掌握不良企业或工厂的核心评估方法，精准判断投资价值

学会针对不同类型不良资产的整合与盘活策略

深度掌握资产证券化产品盘活存量不良资产的政策要求、实操流程与广西本地适配方案

【课程特色】

宏观+区域双视角：先解析国家行业政策与市场格局，再聚焦广西本地特色，逻辑层层递进

全流程闭环：覆盖评估、收购、整合、盘活、退出全链条，兼顾战略决策与业务实操

专题聚焦：专项解析资产证券化工具应用，打通存量不良资产资本退出关键路径

政策与数据支撑：依托最新国家政策、区域市场数据，增强策略科学性与可操作性

【课程对象】

企业高管、投拓部门、业务部门等核心负责人及骨干人员

【课程时间】

1天（6小时 / 天）

【课程大纲】

一、宏观政策与行业格局：不良资产市场全景解析

1.1 国家层面不良资产核心政策与导向

顶层设计：不良资产处置市场化、法治化发展方向，防范化解金融风险核心要求

关键政策解读：

处置机制：府院联动、破产重整与预重整政策优化

金融支持：AMC 机构纾困政策、不良资产证券化试点扩容

税收优惠：不良资产收购、重组、处置环节的全国性税收减免政策

行业发展趋势：从 “打包核销” 到 “价值再造”，从 “金融机构主导” 到 “产业资本 + 金融资本” 协同参与

1.2 全国不良资产市场现状与结构特征

市场规模及增长态势

资产结构：工业制造、房地产、文旅、供应链等领域不良资产分布特点

参与主体：银行、国有 AMC、地方 AMC、民营投资者、产业资本的角色与竞争格局

处置模式：司法拍卖、债务重组、资产并购、产业赋能、资本退出等主流路径占比

1.3 广西及周边区域不良资产市场机遇与政策适配

区域经济基础：广西支柱产业发展现状与不良资产成因

本地市场特征：

核心现状：存量房规模、法拍房成交特点、区域分化格局、工业用地司法处置同比增加

市场分化：住宅类法拍房核心城区溢价；老旧厂房、低效楼宇改造需求迫切

广西本地政策红利：

产业政策：糖业转型升级、制造业技改、老旧厂房改造资金补贴与税收优惠、城市更新中的房地产不良盘活补贴、土地性质兼容、历史建筑活化利用政策等

城市更新政策：《广西持续推进城市更新五年行动方案（2026—2030 年）》要点

处置支持：跨境不良处置周期压缩、地方 AMC 专项纾困资金

周边联动：与东盟跨境不良资产（边贸项目、冷链枢纽）处置机遇

二、不良企业评估实战：价值判断与风险筛查

2.1 评估核心框架与方法

评估逻辑：从 “资产价值” 到 “再生价值”，聚焦产业适配性、盘活可行性与资本退出潜力

核心评估方法：

资产法：固定资产清查与估值

收益法：未来现金流测算

市场法：参考全国同类案例与广西本地成交数据修正

区域特殊考量：东盟市场适配性、民族地区政策合规、跨境资产权属核查

2.2 不同类型标的评估重点

制造工厂：设备先进性、土地性质与规划、环保合规、产业链配套价值、改造后证券化适配潜力

实体企业：低效资产剥离空间、债务结构、核心技术/渠道价值

关联资产：配套房地产、供应链债权、知识产权等附属资产价值挖掘

2.3 估值陷阱与风险筛查

常见陷阱：资产权属瑕疵、隐性债务、政策限制

风险筛查维度：

法律风险：司法查封、股权冻结、诉讼纠纷核查

运营风险：设备老化程度、环保达标情况、核心团队稳定性

政策风险：产业淘汰政策、土地用途变更限制

广西本地风险点：跨境债务核查、边贸企业合规性、少数民族地区特殊规定

三、不良资产收购实操：流程、结构与合规

3.1 收购全流程操作

标的获取渠道：银行转让、司法拍卖、AMC 合作、政府推介

核心流程：深度尽调→谈判议价→交易结构设计→交割过户→权属变更

广西本地流程适配：不良资产入库标准、备案要求、跨境资产审批流程

3.2 交易结构设计与成本优化

主流结构：直接收购、债转股、资产包分层收购

成本优化：

税务筹划：资产划转、重组中的全国性税收减免与广西本地优惠叠加应用

资金杠杆：利用 AMC 资金、银行并购贷等工具

广西特色结构：预重整 + 府院联动模式、跨境资产处置特殊结构

3.3 合规与风险防控

合规核心：国有资产收购合规、跨境资产权属确认、环保与安全生产合规

合同关键条款：资产交割条件、隐性债务免责、违约责任界定

案例参考：广西某制造工厂收购中的权属瑕疵处理与合规整改

四、不良资产整合策略：产业、团队与资源重构

4.1 整合核心逻辑与目标

整合目标：剥离低效资产、化解债务压力、重构盈利模式、适配资本退出

核心逻辑：贴合国家产业政策、对接广西区域规划、联动东盟市场资源

4.2 不同类型标的整合路径

制造工厂：

资产整合：设备升级改造、土地集约利用、资产证券化适配性改造

产业整合：对接本地产业链、拓展东盟代工业务

债务整合：共益债 + 续建托管模式、银行债务重组

实体企业：

业务整合：聚焦核心业务、剥离低效资产

团队整合：核心技术人员保留、管理层激励机制设计

资源整合：对接政府产业基金、行业协会资源

4.3 广西区域资源整合工具

政策资源：技改补贴、环保改造资金、跨境贸易支持申请流程

产业资源：本地产业园区招商政策、东盟跨境供应链资源对接

金融资源：广西 AMC 纾困资金、跨境人民币结算支持

五、不良资产盘活与赋能实战专题：路径、案例与适配方案

5.1 核心盘活路径与方法

产业赋能型：注入新技术、对接新市场、转型适配广西支柱产业

资产重构型：厂房改造、土地性质变更溢价

运营提升型：优化管理流程、降本增效、拓展增值服务

资本退出型：资产证券化、股权转让退出

5.2资产证券化专题：盘活存量不良资产实操

资产证券化（如CMBS、REITs产品）盘活不良资产的核心逻辑与政策导向

核心价值：破解不良资产流动性困境、实现价值重估、形成 “收购 — 改造 —资产证券化退出” 闭环

国家政策：不良资产改造后发行资产证券化的支持方向

广西本地适配：产业园区、物流设施、基础设施类不良资产的政策红利

5.3 不良资产适配资产证券化的筛选标准与改造要求

核心筛选条件：

资产类型：以产业园区、物流仓储、标准厂房、基础设施类不良资产为主

合规要求：产权清晰（不良资产权属瑕疵整改标准）、无隐性债务、环保与安全生产达标

现金流要求：改造后净现金流稳定可预测，分派率满足发行底线

广西本地改造重点：

硬件升级：符合资产证券化要求的设施标准（如物流仓储消防、荷载改造）

运营规范：建立标准化运营体系，形成可核查的现金流记录

政策对接：申请广西本地改造补贴、税收优惠，降低改造成本

5.4 实操流程与广西本地落地要点

全流程拆解：

前期准备：不良资产收购→合规整改→运营优化→现金流培育

申报环节：中介机构选聘、资产估值、材料申报、监管沟通

发行退出：路演推介、定价、挂牌上市

广西本地适配技巧：

对接本地 AMC 或产业基金，联合推进资产改造与申报

利用北部湾经济区政策优势，争取资产证券化申报绿色通道

5.5 风险防控与常见问题应对

核心风险：改造后现金流不达标、政策变动、估值波动、合规瑕疵残留

应对策略：

改造阶段：分阶段投入，设置现金流达标预警线

申报阶段：提前与监管部门沟通，规避合规风险

上市后：建立运营绩效维护机制，适配资产证券化信息披露要求

六、跨境与政策红利：广西不良资产增值额外机遇

6.1 东盟跨境不良资产处置机遇

试点政策：北部湾、防城港、百色跨境处置试点扩容红利

重点标的：边贸经营权质押资产、冷链枢纽违约项目、跨境供应链债权

操作要点：跨境权属确认、人民币结算优势、东盟市场对接

6.2 广西政策红利最大化利用

资金补贴：技改补贴、环保改造补贴、城市更新补贴

税收优惠：不良资产收购处置税收减免、重组整合税费优惠

基金支持：对接广西产业纾困基金、城市更新基金、Pre-REITs 基金

七、全流程风险防控与合规管理

7.1 各环节核心风险识别与应对

评估阶段：估值失真、隐性债务遗漏、政策误判等

收购阶段：交易结构风险、权属瑕疵、合规审批风险

整合阶段：团队流失、产业适配失败、资金链断裂

盘活阶段：市场变化、政策变动、运营风险、申报失败风险

7.2 广西区域特殊风险防控

政策风险：产业政策调整、跨境处置政策变动、资产证券化政策变动应对

法律风险：民族地区法规、跨境法律适用、司法执行差异

市场风险：房地产市场分化、东盟市场波动、供应链不稳定

7.3 风险防控体系搭建

组织保障：专业尽调团队、风控委员会决策机制

工具支撑：AI尽调、法拍估值模型

应急预案：不良资产二次处置、风险对冲工具应用