《新时代的房地产价值》

新时代地产行业价值

——地产、金融的融合及未来资产配置的价值

主讲：郑偕

【课程背景】

当前，房地产行业正经历一场深刻而系统的金融化“异化”与“回归”的博弈。在严格的金融监管与“三道红线”等政策框架下，传统的“高杠杆、高周转”模式已难以为继，部分头部企业的债务危机暴露出行业与金融体系深度绑定的系统性风险。面对此变局，相关决策者普遍陷入双重困境：一是“看不清”，难以从监管本源理解金融与地产关系的重构逻辑，对层出不穷的金融工具（如资产证券化、REITs）和复杂的资本运作案例（如宝万之争）感到陌生与困惑；二是“做不对”，在融资渠道收窄、成本高企的背景下，不知如何有效运用金融工具优化资本结构、布局新资产类型（如数据中心、物流地产），更缺乏从股东价值视角进行战略资源配置的系统性思维。这种认知与实践的脱节，正使企业在转型浪潮中面临被边缘化的风险。

本课程正是为破解这一核心困境而设计。我们不局限于单一视角，而是构建一个融合监管、地产、金融、上市、配置、股东及未来前瞻的七维分析框架。课程将带领您穿透现象，洞悉金融本质与地产商业模式变迁的底层逻辑，掌握从债权融资到股权运作、从传统开发到新业态投资的全套资本方略，旨在培养在复杂环境下既能驾驭风险、又能创造价值的现代地产金融决策者。

【课程收益】

构建穿透监管与市场周期的系统性分析框架，深刻理解金融监管逻辑与房地产商业模式演变的互动关系。

掌握房企核心财务与多元融资模式的诊断与设计能力，精通债券、资产证券化、REITs等关键金融工具的运用。

借鉴经典资本运作与并购案例（如宝万之争、黑石模式），提升运用杠杆、设计交易结构与驾驭资本市场的实战能力。

建立基于价值投资的股东视角与资产配置思维，学会在企业不同发展阶段优化融资决策与资本结构。

前瞻性洞察未来地产热点（如养老、物流、数据中心）的金融属性与投资逻辑，把握行业转型的潜在机遇。

形成对地产金融未来发展趋势的独立判断，明确企业在新格局下的战略定位与转型路径。

【课程时间】1-2天，6小时/天

【课程对象】政府系统各级官员，银行等金融行业的中基层从业者

【课程大纲】

第一讲：监管视角：理解金融本质

导入：金融图谱体系

1、监管视角的金融与房地产异化

监管下的金融两个重点

房地产模式的异化

金融与地产的本质

2、HXXF的金融与地产融和

债委会透视房地产

债委会透视金融

HXXF的商业模式

HXXF的花样融资

HXXF的启示

3、企业分析框架

宏观视野

行业空间

发展阶段

竞争格局

商业模式

护城河

管理层与制度

4、金融的本质与功能

金融的中介本质

金融的三大功能

5、金融中介机构

银行及主要原则

投行及主要业务

基金

持牌金融机构

非持牌机构与类金融机构

从事金融业务的机构

金融第一性原理

第二讲：地产视角：理解企业决策

1、房地产企业财报分析

盈利能力

偿债能力

经营能力与回报能力

其他重要指标

2、房地产融资模式

房地产到位资金统计

本年实际到位资金

房地产融资模式

3、非标融资

非标的界定

融资信托分类

房地产投融资信托基本模式

持有物业投资信托基本模式

城市更新投融资信托基本模式

案例1：项目基金

案例2：夹层融资

4、杠杆收购案例分析：宝万之争

参与双方

收购主体

收购路径

多层杠杆

案例启示

第三讲：金融视角：洞悉金融工具

资本运作的三种工具

1、债券市场

债券品种

金融市场与金融基础设施

交易所市场

银行间市场

2、地产企业债券融资

中国信用债市场

地产公司发债（私募债与公募债）

银行间市场融资（中票）

3、案例（混合工具运用）

混合资本市场债券

永续债

可转债

优先股

4、资产证券化

资产证券化基本原理

资产证券化一般过程

资产证券化参与人

地产公司发起资产证券化五种类型

融资方式比较

5、案例（越秀REIT基金）

越秀基金概况

越秀基金背景

交易结构

两个核心问题

经典杠杆并购

案例启示

6、公募基础设施REITs

政策示好

国内基础设施REITs资产

申报流程与要求

已上市REITs情况

参与主体

价格趋势与影响因素

第四讲：上市视角：提升资产价值

1、股权融资

地产上市公司概括

上市的价值

招保万金

借壳

政策调控

2、案例：恒大对赌未来

借壳琼能源

首战H股

再战H股

期望A股

对赌未来

3、公司金融：地产企业融资决策

企业融资方式

企业融资决策：MM模型

优序融资模型

权衡理论（最优融资结构）

第五讲：配置思维：布局资产配置

配置思维

风险与回报

投资者承受风险能力分级

资产配置的价值与收益来源

资产配置的不可能三角

资产配置的流程

资产配置的方法论

2、案例

大类资产中优胜资产

城镇居民家庭资产结构

固收+的兴起

固收+的内涵与机制

固收+的操作

固收+投资资产

3、金融价值链

金融价值链导图

金融业务形态

公司决策与投资人决策

定价、情绪与监管

第六讲：股东视角：把握价值投资

1、客户角度与管理角度

客户角度

管理角度

2、股东角度

竞争力

资源配置

内部管理

财务杠杆

利润表

流动资产与流动负债

3、企业不同发展阶段与金融特征

产品阶段与金融特征

规模阶段与金融特征

持续经营阶段与金融特征

资本扩张阶段与金融特征

第七讲：未来地产热点与形态

1、未来地产热点区域

三大热点区域

地产趋势投资

2、养老地产

养老地产体系

相关政策

市场供需概括

养老地产主要形态与产业链

养老地产开发模式

养老地产参与主体

养老地产投资的退出

信托在养老地产中的价值

3、数据中心

数据中心概括

数据中心产业链

行业特性

供需分析

竞争格局

选址逻辑

盈利模式

扩张与发展趋势

投资的退出路径

4、仓储物流

仓储物流概况

国际先进趋势与主要玩家

中国仓储物流市场概况

竞争格局

投资的退出

5、产业园

概况

开发与管理模式

产业园融资

REITs

第八讲：地产金融前瞻

1、另类资产管理典范：黑石

黑石概况与发展历程

黑石的核心竞争力

黑石的上市模式（创新教科书）

商业模式

不动产投资策略

启示

2、韧性城市与不动产趋势

全球房地产的未来

房地产的颠覆

房地产的重塑

中国房地产市场展望与机遇

3、房地产商业模式的颠覆与重组

中国房地产演变逻辑

中国房地产分析框架

房地产市场、主体、价格

房地产土地、住房、商业

房地产商业模式

4、地产行业及地产金融发展趋势

地产行业外部观测点

未来政策导向

地产企业财务趋势

房企主体出现明显分化

投融资评价维度

地产金融：表内融资收紧

表外与政府隐债需关注

地产基金快速发展

国际先进房企商业模式对标

中国房企模式转型路径