《资产出租管理及资产盘活模式解析》

《资产出租管理及资产盘活模式解析》

主讲：胡冬梅老师

【课程背景】

国有资产是全体人民共同的宝贵财富，是国家治理体系和治理能力现代化的重要物质基础。随着经济发展进入新阶段，存量不动产规模庞大、结构多元，但“沉睡”资产比例高、收益低、管理散，成为制约国资提质增效的突出短板。如何用好、管好、盘活这些资产，特别是不动产出租和土地盘活，是当前各级国资监管机构和各类国企、行政事业单位面临的共同命题。

“轻资产”的经营理念，要是提倡一些新的管理方法，去力图打碎一些旧的、传统的生产方法。这一点与国际、国内经济形势以及我们的行业特点是紧密相连的。总的来说，随着国际经济形势的持续低迷,加之国内越来越深化的宏观调控所导致的原材料及劳动力成本大幅度上涨现象等综合因素，形成了高成本时代的正式到来。

本课程结合最新政策导向、地方实践与数字化趋势，系统梳理不动产出租运营及土地盘活的管理要点，为构建“产权清晰、权责明确、管理科学、运营高效”的国有资产运营体系提供参考。

【课程收益】

♦掌握轻资产运营的核心模式与策略

♦学习如何通过优化供应链、整合外部资源等方式

♦降低固定资产投入，提高资金使用效率，减少运营成本

♦优化经营管理效率 提升企业的盈利能力和市场竞争力

♦了解轻资产企业在成本控制方面的成功案例和实践经验

♦掌握轻资产模式下市场拓展的有效方法和策略，

♦学习品牌营销、线上渠道建设、合作伙伴关系管理的运营模式

【课程对象】

企业管理层如企业董事长、总经理、副总经理等高层管理人员；企业的中层管理者如各部门经理、业务总监等；运营与供应链管理人员：企业的运营总监、供应链总监、采购经理等、物流经理、仓储经理等；财务与投资人员：企业的财务总监、财务经理等财务人员；投资经理、投资分析师等投资人员、市场营销与品牌管理人、电商运营人员、数字营销人员等、创业公司创始人与管理者、创业孵化机构、创业投资人等。

【课程时长】

1天（6小时/天）

【课程大纲】

一、轻资产运营的概述

1 什么是轻资产运营

2 轻资产运营的背景

3 轻资产运营的误区

4轻资产运营的优势

1）降低生产成本

2）降低行业进入的门槛，为企业提供低风险快速扩张和跨越式发展的可能

3）专注于核心业务，有利于提高企业的核心竞争力

4）提高品牌附加值

5）与合作伙伴分担风险

6）提高组织结构的灵活性

二、轻资产运营管理模式

（一）轻资产运营管理模式

1、委托管理式

2、租赁模式

3、保底租金

4、保底+分成租金

5、轻资产运营的特点

（二）、轻资产运营的关注点

1、合理设计托管租赁协议/整租协议/联营协议/其他收费协议

1）若签署托管协议

2）若签署整租协议

3）若写字楼或商场属于开发筹建阶段

4）对于既有租户租赁协议的整体换签

2、临近退出项目时的注意事项

1）对于标的交付状态的确认和恢复

2）对于业主提前终止合作协议的情况处理

3）临近托管或整租协议解除时的续约谈判

三、国有企业不良资产盘活的路径模式

1、资产盘活模式

1）REITs

2）资产证券化

3）债转股

4）私募基金

2、各资产盘活适用场景

1）基础设施（园区、市政）

2）商业地产、应收账款

3）高负债但具备经营潜力的企业

4）低效土地、闲置资产

3、资产盘活模式下的核心工具

1）公募REITs扩募、收益权证券化

2）CMBS、ABS（以未来现金流为偿付）

3）资产管理公司阶段性持股、企业重组

4）政府主导专项基金

4、案例参考

——广州国资集团“基金+产业+项目”闭环

——某AMC通过债转股盘活能源企业

——中航资产“壹资产”平台整合产业链

四、'资源-资产-资本-资金'四资循环模型

1、四个关键词'资源-资产-资本-资金'解析

2、三次转化

1）资源→资产

（1）关键动作

（2）典型风险

2）资产→资本

（1）关键动作

（2）工具

3）资本→资金

（1）关键动作

（2）典型风险

3、两条底线

1）现金流底线

2）合规底线

4、一个公式

——四资循环效率=(当期回收现金-当期兑付本息)/初始资产账面值

五、国有资产运营管理的政策框架与监管逻辑

1、顶层设计

1）2022 年财政部...

2)国务院国资委持续强化

3)各地政府要求陆续细化配套制度

2、监管逻辑

1）合规优先：坚持“应进必进、公开招租”

2）收益导向：建立租金评估“双轨制”

3）风险隔离：违约金、保证金、转租收益等均纳入法人财产管理

4）绩效挂钩：资产盘活成效纳入企业负责人经营业绩考核，

3、不动产出租运营关键要点

1）资产梳理与分级

2）全面清查：以“宗—幢—层—户”为最小颗粒度

3）四级分类：按照“最优—次优—一般—特殊”梯度划分

4、租赁全生命周期管理

1）招商定价：

2）合同标准化

3）资金闭环：

4）客户画像：

5、数字化赋能

1）不动产管理系统（REMS）：覆盖六大模块

2）区块链存证：全过程可追溯、不可篡改

3）降本增效实践案例

6、土地盘活管理核心环节

1）政策红线

——划拨土地出租：

——改变用途：

——产业准入：

2）盘活路径

——自主开发：

——合作开发：

——租赁嫁接：

——Pre-REITs/REITs：

3）操作要点

——一地一档：

——经济平衡模型

7、“一利五率”指标影响及近年指标变化趋势动因分析