《房地产与租赁业务财务处理及资产管理优化》

《房地产与租赁业务财务处理及资产管理优化》

主讲：胡冬梅老师

【课程背景】

随着国内经济的持续增长，及国家相关政策支持，近几年房地产开发行业出现了高速的发展与增长，同时，房地产企业竞争不断加强，国内的房地产行业市场化、客户化导向不断增强，无论是企业内部资源或外部因素，均促使房地产企业特别是大中型房地产开发商面临新的环境。随着成本管理理论的不断发展，作业成本管理、战略成本管理、全面质量成本管理等理论及方法在企业经营管理等实践中得到广泛应用，企业经营者们越来越强调时间、质量和效率，成本管理必须支持这些目标，为企业创造更多的价值。因此需要统筹规划，促进成本损耗的价值产出最大化，积极探索基于价值提升的成本管理方法和手段。

本课程旨在帮助学员全面系统地掌握房地产与租赁业务中的财务处理流程、技巧以及资产管理优化的方法，提升学员在该领域的专业素养和实际操作能力，使学员能够熟练运用所学知识解决企业面临的实际问题，为企业创造更大的价值。

【课程收益】

1.深入理解投资性房地产成本模式与公允模式的转换及后续计量要点。

2.明晰新会计准则中合同相关概念对房地产及租赁业务收入确认的影响。

3.深入理解房地产与租赁业务的财务处理原则和方法，确保财务信息的准确性和合规性。

4.掌握资产购置、折旧、摊销等日常财务处理流程，以及资产处置和特殊事项的处理要点。

5.学会运用成本法、市场法和收益法等对企业资产进行评估，为企业的资产管理和经营决策提供可靠依据。

6.提升资产管理的效率和效益，实现资产的优化配置，提高企业的盈利能力和竞争力。

7.借鉴优秀城投公司案例，探索资产管理优化策略。

【课程对象】

国企工业园有限公司财务、运营、资产管理等相关部门人员

【课程时长】

6小时

【课程大纲】

一、新会计准则中合同相关概念的影响

1、对房开企业收入确认的影响

1）收入确认时点的改变

（1）对于现房销售——交付且客户验收合格时点确认收入

（2）对于期房销售——是否满足在某一时段内确认收入条件

2）对特定交易的处理影响

（1）附有销售退回条款——销售和回购两项履约义务，分别进行收入确认。

3）合同成本的处理改变

（1）履行合同发生的成本符合资产确认条件

（2）履行合同发生的成本符合资产确认条件

2、对租赁行业收入确认的影响

1）承租人会计处理模型

（1）使用权资产和租赁负债的确认

（2）使用权资产和租赁负债的摊销

2）合同识别与租赁的判定

3）可变租赁付款额的处理

二、房开企业资产的管理

1、资产的取得——购置&自建

1）房地产资产购置

（1）房地产资产购置的会计科目设置及账务处理。

（2）购置成本的确定，包括土地出让金、购房款、相关税费等的核算。

（3）资本化利息的计算与分配。

2）房地产资产自建

（1）开发成本的归集

（2）开发产品的结转

（3）用途的改变

2、资产的持有——自用、持有管理、出租

1）资产持有阶段的分类

（1）待售——快消品待售

（2）自用——短期内不准备销售

（3）投资——持有待售

2）房地产与租赁业务财务处理概述

（1）房地产与租赁业务的特点。

（2）相关的会计准则和法规要求

财务处理的重要性

投资性房地产的会计处理规定、租赁准则等。

房地产与租赁业务财务处理的基本原则和流程。

3）房地产资产的折旧与摊销

（1）折旧与摊销的概念及计算方法，如年限平均法、工作量法、直线摊销法等。

（2）不同折旧方法对财务报表和企业利润的影响。

（3）折旧与摊销的会计分录及财务处理

4）房地产资产的运营与维护成本控制

（1）房地产资产运营过程中的成本构成，如维修保养费、物业管理费、能源费等。

（2）成本控制的原则和方法，如预算控制、标准成本控制等。

3、资产的处置——销售、置换、投资

1）房地产资产的处置与相关会计处理

（1）房地产资产处置的方式

（2）房地产资产处置的会计处理，如出售、报废、毁损等。

（3）处置损益的计算与结转。

（4）资产处置对财务报表和企业经营的影响。

三、租赁业务的财务处理

1、租赁的识别、分拆与合并，租赁期的确定

1）新租赁准则下是否构成租赁的判断

2）租赁的分拆与合并

3）案例误区判断

2、承租人的会计处理——初始计量、后续计量、租赁变更

1）初始计量

2）后续计量

3）租赁变更

3、出租人的会计处理，

1）涵盖租赁分类

2）融资租赁和经营租赁的会计处理

4、房地产与租赁业务的税务处理

1）房地产与租赁业务涉及的主要税种及税率

如增值税、房产税、土地增值税、企业所得税等。

2）税务筹划的方法和技巧

如何合法降低企业的税务成本

3）税务优惠政策的解读与应用

5、房地产与租赁业务的资产清查与盘点

1）资产清查与盘点的目的和意义

2）清查与盘点的流程和方法

（1）实地盘点

（2）账实核对

3）清查结果的处理及会计分录

四、房地产与租赁业务的财务分析与决策支持

1、财务分析的方法和指标体系

（1）偿债能力分析

（2）营运能力分析

（3）盈利能力分析

2、如何根据财务分析结果为企业的资产管理决策提供支持

1）资产购置决策

2）处置决策

3）租赁决策

3、财务分析报告的编制与解读

4、资产评估方法在房地产与租赁业务中的应用

1）成本法、市场法和收益法的基本原理和计算方法

2）不同资产评估方法的应用场景和优缺点比较

五、房地产与租赁业务的风险管理及资产管理优化策略

1、房地产与租赁业务面临的主要风险

（1）市场风险

（2）信用风险

（3）法律风险。

2、风险评估的方法和工具

1）如何识别、评估和应对风险。

2）风险管理策略的制定与实施。

3、资产管理优化

1）资产管理的目标和原则

2）优化资产管理的策略和方法

（1）资产组合管理

（2）资产证券化

3）资产管理优化的实际案例分析与经验借鉴

——上海某房企资产市值变化