《国企资产盘活实战》

国企资产盘活实战

主讲：赵春国老师

【课程背景】当前我国经济进入存量资产优化配置的关键阶段，“盘活存量资产、扩大有效投资”成为国家重要战略导向，国管局等部门近期也发文强化国有资产盘活共享机制。国企沉淀了大量高速公路、产业园、租赁住房、清洁能源等优质资产，资产盘活已成为支撑主业发展、提升资本周转效率的核心抓手。

本次培训聚焦国企实际需求，系统讲解基础设施与商业不动产盘活的核心逻辑、主流模式及实操要点，结合经典案例助力国企管理干部快速掌握资产盘活实务技能，推动公司“投资—融资—建设—管理—退出”全周期价值管理体系构建。

【课程收益】

1. 明晰存量资产盘活的政策导向与市场趋势，掌握基础设施、商业不动产等核心资产的盘活逻辑与价值判断标准；

2. 精通高速公路、酒店/产业园、租赁住房、清洁能源等资产类型的主流盘活模式（含私募REITs、ABS等工具），能够结合项目特性匹配最优方案；

3. 通过典型案例深度解析，借鉴行业标杆（含央企同类项目）的实操经验与风险规避方法，提升案例复盘与方案设计能力；

4. 掌握私募REITs的发行流程、核心要求及国企资产中的适配性，助力业务端挖掘优质REITs储备项目。

【课程特色】

1. 行业针对性强：聚焦国企核心资产类型（高速公路为重点），融入公司已有资产证券化实践经验，贴合主业发展需求；

2. 案例实操导向：精选2024-2025年最新行业案例（含公募/私募REITs标杆项目），强化可复制性；

3. 内容体系完整：从政策解读、模式拆解、案例分析到工具应用，形成“理论-实践-落地”的闭环课程结构，适配青年员工学习节奏；

【课程对象】

国企各级管理干部

【课程时长】

1天（6小时/天）

【课程大纲】

模块一：存量资产盘活基础认知1.1 政策环境与市场趋势国家层面存量资产盘活政策解读（2025年最新导向：公物仓管理、REITs常态化发行等）

基建与商业不动产盘活市场现状：规模、热点领域与投资者偏好

央国企资产盘活核心诉求：降负债、提效率、支持主业再投资

1.2 国企资产盘活核心场景公司核心存量资产梳理：高速公路、酒店/产业园/写字楼、租赁住房、清洁能源等

已有盘活实践复盘：证券化业务成果与经验总结

1.3 资产盘活核心逻辑与价值判断盘活的核心前提：资产合规性、现金流稳定性、权属清晰度

价值判断关键指标：IRR、资产估值、出租率/使用率、运维成本

模块二：核心资产盘活实务操作2.1 高速公路资产盘活主流盘活模式解析 模式一：机构间REITs/持有型不动产ABS（重资产转流动性金融产品）

模式二：特许经营权转让（存量路产权益剥离）

模式三：资产证券化（ABS）融资

实操关键要点： 资产筛选标准：路网位置、车流量、收费期限

交易结构设计：原始权益人、计划管理人、运营机构职责划分

投资者对接：险资、银行理财子公司等核心机构偏好

典型案例：广连高速机构间REITs发行项目 案例详情：发行规模150亿元，盘活资产估值超400亿元，构建“投资-退出”闭环

关键亮点：业绩考核机制、做市商流动性支持、扩募机制设计

2.2 酒店/产业园/写字楼资产盘活主流盘活模式解析 模式一：消费类公募REITs（成熟商业资产上市融资）

模式二：资产收购+专业运营（烂尾/闲置资产焕新）

模式三：轻资产输出（运营管理权剥离）

实操关键要点： 酒店：业态定位、品牌引入、客流培育

产业园/写字楼：产业导入、出租率提升、运维服务优化

典型案例1：莲洋广场豪城半岛酒店盘活项目 案例详情：1.5亿元收购烂尾楼宇，打造海景酒店，开业半月三次满房，带动区域商业生态升级

关键亮点：政府引导+业主自治+市场运作的协同模式

典型案例2：华夏中海商业REIT映月湖环宇城项目 案例详情：通过收购盘活成熟商业资产，发行阶段认购金额近1600亿元，2026年预测净现金流分派率4.21%

关键亮点：收购型REITs模式的资产筛选与估值逻辑

2.3 租赁住房/清洁能源资产盘活租赁住房盘活：保租房REITs发行、长租公寓资产证券化（实操要点：租客稳定性、租金定价机制）

清洁能源资产盘活：光伏/风电项目ABS、绿色REITs（实操要点：发电效率、补贴政策、合同能源管理模式）

典型案例：中金中国绿发商业REIT（含清洁能源相关配套资产） 案例详情：上市首日涨幅达30%，网下认购倍数249.72倍，体现绿色资产市场热度

模块三：私募REITs在资产盘活中的核心应用3.1 私募REITs市场现状与政策要求私募REITs与公募REITs的差异对比（发行门槛、投资者范围、流动性）

2025年私募REITs最新监管导向与发行条件

3.2 私募REITs发行全流程实操核心流程：资产筛选→合规梳理→估值定价→产品设计→发行销售→存续管理

关键难点突破：权属瑕疵解决、现金流归集机制、运营管理激励约束

实操工具：REITs打新规则、配售计算方法、资金成本测算模型

3.3 私募REITs在中铁系资产中的适配性分析高速公路、清洁能源等资产发行私募REITs的可行性评估

典型案例：中交系“公募REITs+机构间REITs”双轮驱动模式借鉴案例详情：中交系累计发行1单公募REIT及5单机构间REITs，形成多层次产品矩阵

模块四：风险控制与实操工具应用4.1 资产盘活核心风险点识别政策风险：监管政策变动、税收政策调整

运营风险：现金流断裂、资产闲置率上升

合规风险：权属不清晰、关联交易不合规

4.2 风险应对策略与实操工具风险规避：资产尽调清单、合规性审查流程

工具应用：资产估值方法（收益法、市场法）、现金流预测模型