马海顺：《新政策环境下老旧小区改造的重点、难点、解决方法与风险应对策略及建议

谋划、策划、筹划、规划、计划、比划

《用“六划”思维破解老旧小区改造难题》



《新政策环境下老旧小区改造的重点、难点、解决方法与风险应对策略及建议》







【课程收益】



破解：用“六划”思维破解老旧小区改造之谜，全过程精细化诠释老旧小区改造管理之道

；



指导：从战略角度，帮助政府、企业、社区对老旧小区改造项目和既有建筑更新项目有

机结合；



掌握：城市创新综合治理管理体系的构建及运作，用模型模拟指导项目全生命周期全过

程业务； 



方法：通过项目方案、制度、流程、表单等管理工具的实战应用协助项目管理团队的综

合能力提升；



实操：大量实操工具，拿来即用，让您稍加修改即刻应用，专家亲临现场做“保姆式”服

务。



【授课对象】

政府职能管理部门、金融机构、建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、咨询机构

、材料设备供应商等单位的相关人员。特别是建筑施工企业的主管总经理、成本总监、

财务总监、总工程师、总经济师、项目经理、商务经理、法务总监等主管人员以及从事

施工项目管理的工程技术、招投标、预算、结算、合约等部门负责人及员工。



【课程特色】



权威分享——投资建设运营维护权威实战专家亲临授课，“问答式”答疑解惑。



实战案例——分享专家结合数十个经典案例，“教练式”传授实操要点。



实战演习——结合所授要点、难点现场练习掌握，“导演型”即学即用。



个性模型——结合个性设计模型，系统梳理实战应用，“模拟式”举一反三，融会贯通。



综合咨询——结合企业自身个性问题，享受专家的“保姆式”精准咨询服务



【培训时间】2天



【课程大纲】



前言



第一讲《国发办【2020】23号》解读与综合整治思维

一、《国发办【2020】23号》解读

二、纳入老旧小区改造的基本条件

三、不属于老旧小区范畴

四、老旧小区改造-综合整治



第二讲 国家宏观经济对老旧小区影响

一、老旧小区改造国家政策

二、我国经济增长的三驾马车

三、我国经济的宏观形势

四、老旧小区改造的背景

五、老旧小区改造是国家经济增长的重要支柱

六、实施老旧小区改造缓解中国经济下行压力



第三讲 国内各地老旧小区的特点、问题与改造现状

一、老旧小区的特征：四老一差

二、老旧小区改造目前存在的主要问题

1.老旧小区改造目前存在的现实问题

2.老旧小区改造目前存在的具体问题分析

3.老旧小区改造过程中存在的问题梳理

4.老旧小区改造目前存在的主要瓶颈问题探讨

三、国内各地老旧小区存量客观现状

1.国内各地老旧小区市场存量项目现状

2.老旧小区改造各省情况

3.不同省份老旧小区改造略存差异

4.北京市老旧小区改造分类

5.2020年全国城镇老旧小区改造进展情况



四、案例:北京城六区内老旧小区与新建小区的空间分布对比

1.北京市老旧小区调查现状

2.北京城六区内老旧小区与新建小区的空间分布对比

3.北京城六区内老旧小区居住空间错配和城市通勤压力

4.北京市城六区内老旧小区使用价值低估区域分布

5.北京市老旧小区调查现状结果与改造提升价值



第四讲 老旧小区市场存量任务分析与改造资金来源路径

一、老旧小区市场存量任务分析

二、老旧小区改造：哪些要改？怎么改？钱怎么出？

三、老旧小区改造资金来源路径



第五讲 社会资本参与老旧小区改造“六划”揭秘

一、老旧小区改造投资建设运营维护一体化模型

二、老旧小区改造全过程咨询+工程总承包+BIM

三、空间规划与完整社区创新的老旧小区改造和既有建筑升级

四、执行团队长效管理与目标设定和分解五、老旧小区传统改造一般流程

六、用“六划”指导老旧小区综合整治具体流程七、用“六划”思维多方筹集资金实施综合

改造



第六讲 老旧小区改造工作方法的可复制政策机制清单

一、住建部《城镇老旧小区改造可复制政策机制（第一批）》通知

（一）加快改造项目审批

（二）存量资源整合利用

（三）改造资金政府与居民、社会力量合理共担

二、政策机制与主要举措

（一）加快改造项目审批

（二）存量资源整合利用

（三）改造资金政府与居民、社会力量合理共担



第七讲 老旧小区改造实施路径思维模型

一、老旧小区改造收益覆盖投资可调整变通综合模型

二、老旧小区改造收益覆盖投资探索可调整变通创新思路

三、家园中心与红色物业党建引领模型

四、【五‘以’联动+六‘划’贯通+综合整治】模型

五、老旧小区综合改造工作方法与实施流程六、案例



第八讲 老旧小区改造主要的应用技术

一、抗震加固改造

二、围护结构节能改造

三、供暖系统改造

四、居住功能改造

五、环境提升改造



第九讲 老旧小区改造典型案例解析

案例1：政府主导下的毛纺北社区综合整治

案例2：企业参与下的北京某社区老旧小区改造

案例3：产权单位支持下的某住宅小区室内改造

案例4: 跨学科团队推动下的清河街道参与式社区规划

案例5: “六划”思维下某区（县）老旧小区综合改造项目



第十讲 对老旧小区综合改造的建议

（一）对老旧小区综合改造的政策建议

1.以明晰产权边界和主体责权利为前提

2.完善社区更新配套政策体系

3.建立改造资金多方共担机制

4.拓展社区存量资源增值空间

5.加大税费金融等优惠政策支持

6.加强建管联动完善长效管理机制

7.搭建公众参与改造的长效支持平台

（二）做好五大模式的“保姆式”综合服务

1.政府投融资顾问

2.专项债券

3.融资平台市场化转型

4.PPP模式及绩效

5.区域综合开发与项目财务自求平衡

（三）地方政府投融资决策体系的构建建议1.三高策略：高门槛、高层次、高质量

2.一套班子：一把手；一组织；一平台

3.五大抓手：地方政府投融资决策体系的构建

4.五资：资产、资源、资金、资本、资料

5.五位一体：立、投、建、管、还（循环生态）

（四）对老旧小区综合改造突破瓶颈建议

1. 增加容积率

2. 老旧小区+城市更新=城市创新

3. 政府专项债、企业债、特别国债和其他融资

4. 利用现有容积率，增加有收益物业

5. 联合体、合作体、租赁经营

6. PPP+社会捐赠7.针对老旧小区特点和居民需求的更新改造

（五）老旧小区更新改造工作推进的建议

1.树立逻辑系统实施城市老旧小区综合改造

2.用“六划”思维推进老旧小区改造

3.健全管理机制和实施路线分步推进改造工作

4.建立标准规范体系编制重点标准规范提供技术支撑

5.加强政策支持出台相关文件

6.推行目标责任考核明确奖惩办法

7.探索改造模式明确改造边界内容

8.调整和制定老旧小区改造相关技术标准

9.树立样板开展典型项目示范引领

10.加大宣传力度布置任务积极推广



结语







马海顺老师简介：

高级工程师，中国经济体制改革研究会、中国建设工程造价协会委员，河北省建设工

程2008定额审定专家组成员，中国经济体制改革研究会产业改革与企业发展委员会PPP专

家委员会委员，中国混凝土与水泥制品协会混凝土工程技术专家委员会专家委员，中国

房地产产业协会房地产市场与住房保障研究会金融分会专家委员，中国城乡建设促进会

专家委员，现代集团研究院高级研究员。

同济大学出版社《建设工程造价实操快速入门》系列丛书主编；《房地产开发建设与控

制管理》主编；中国建材工业出版社《政府与社会资本合作（PPP）模式》系列丛书主编；

《行业PPP模式项目操作实务》系列丛书主编；《区域PPP模式项目操作实务》系列丛书主编

；《PPP模式项目案例》系列丛书主编；《PPP模式项目发展报告》系列丛书主编。住房和城

乡建设部课题“PPP模式对工程造价管理的影响及需求研究” 审定专家、中国建设工程造

价管理协会组织编写的《PPP项目全生命周期咨询业务指南》审定专家，该指南使政府与社

会资本合作（PPP）模式在国内全生命周期咨询领域的空白正式得到填补。

马老师在建设工程项目管理、招标投标、造价咨询、合同管理、PPP项目实操、培训

咨询、投融资、成本控制、风险防范、全生命周期管理等领域有着丰富的实战经验和教

学经验。2003年提出工程建设领域人才培养“一年入门、二年入行、三年当师傅”的育人

理念，培养出了大批行业新兵和优秀人才。