《激活商力 精进运营—商业招商与运营能力提升实战课》

《激活商力 精进运营》

商业招商与运营能力提升实战课

主讲：易萍老师

【课程背景】

在“新消费时代”与“城市更新经济”交织的背景下，中国商业地产正迎来结构性转型。国家《扩大内需战略规划纲要（2022-2035）》与“十四五现代服务业发展规划”均指出：要推动商业体从“建设驱动”向“运营驱动”、从“空间经营”向“内容经营”转型，实现“以高质量商业空间带动高品质城市生活”。

对于青铁商业而言，商业项目不仅是资产，更是城市生活方式的策源地。随着消费市场年轻化、社交化、数字化趋势加速，商业运营者的角色正由“物业管理者”转向“品牌运营者”与“体验设计者”。招商不再只是“填铺位”，而是“场景策划”；运营不再只是“做活动”，而是“用户关系经营”。

然而，当前不少商业项目仍面临三大挑战：一是招商定位模糊，品牌组合缺乏差异化逻辑；二是运营管理碎片化，缺乏有效指标与数据分析能力；三是租户关系管理薄弱，沟通方式传统、冲突解决成本高。

本次课程以“操盘手视角+易萍博士战略思维”为核心，结合国内标杆商业体实战案例，从招商策略、品牌定位、租户关系、运营指标及管理协同等维度系统讲解。课程旨在帮助学员掌握实用工具、提升商业思维，最终实现“从管理到经营、从执行到创收”的全面升级。

【课程收益】

系统认知升级——全面理解“商业体是一门经营学”，建立从招商到运营的全链条思维框架。

招商能力提升——掌握前期定位、品牌筛选与谈判要点，提升招商效率与品牌匹配度。

运营指标掌控——熟悉日常运营关键指标（客流、坪效、租金、活动ROI等）与数据分析方法。

沟通与管理突破——掌握租户关系管理与冲突破冰技巧，实现“共创共赢”的管理局面。

实战落地转化——通过案例演练与诊断工具，将课程内容直接应用于青铁商业项目现场。

【课程对象】

项目负责人 / 运营经理——需要统筹招商、运营、租户沟通全流程的核心管理者。

招商专员 / 运营执行人员——希望掌握实操方法与沟通技巧的一线执行者。

物业与客服团队骨干——直接面对租户、处理现场矛盾的服务窗口人员。

新入职或转岗管理人员——需要快速建立商业体思维体系与工作逻辑的新人管理者。

【课程方式】

线下互动实训 + 案例分享 + 行动演练

【课程大纲】

模块一｜为什么招商不是“填铺位”，而是“价值策划”？

学习目标： 重新理解招商逻辑，从租金导向走向品牌价值导向。关键点：

招商的战略定位：从品牌矩阵到顾客动线

品牌组合的逻辑：差异化与互补性

招商策划的三层路径：定位、组合、落地启发点：

招商不是“找品牌”，而是“做内容”

如何让招商成为顾客体验的一部分？

什么样的品牌结构能提升资产价值？学习内容：

招商的战略逻辑与底层思维

品牌引入的科学流程

业态分布与空间匹配策略

招商ROI与租金模型优化

招商与城市更新的联动机制 案例：杭州湖滨银泰In77业态更新案例 课堂练习：设计一个2000㎡新开街区的品牌组合方案。

模块二｜如何通过“精准定位”让招商更高效？

学习目标： 掌握项目定位、客群洞察与品牌匹配的方法。关键点：

市场调研与消费画像

竞争对标与差异化优势

定位语句与招商逻辑一致性 启发点：

为什么定位比招商更重要？

如何用数据洞察消费心理？

品牌选择的“逻辑链”如何形成？ 学习内容：

定位流程与市场分析工具

消费圈层研究与目标客群定义

定位表达与招商提案设计

定位验证与动态调整机制

从定位到落地的组织协同 案例：苏州Center Mall“场景+圈层”定位模型 课堂练习：分组构建项目定位金字塔模型。

模块三｜运营力=生命力：如何打造商业体“持续造客”机制？

学习目标： 掌握运营核心指标体系与造客逻辑。关键点：

日常运营管理重点与指标监控

活动策划与节奏布局

数据驱动的运营决策 启发点：

为什么有活动不等于有运营？

如何判断一个项目是否“活着”？

如何用数据预测经营波动？ 学习内容：

商业运营的KPI体系

周/月运营会议机制

节庆营销与会员体系建设

数据指标：客流、转化、坪效、复购

数智化工具在运营中的应用 案例：龙湖天街运营指标与活动矩阵 课堂练习：运营诊断：复盘自己项目近三个月的活动ROI。

模块四｜租户不服管理怎么办？——沟通、共赢与破冰之道

学习目标： 掌握租户关系管理与冲突化解技巧。

关键点：

沟通心理与冲突识别

合同、收益与共识的平衡

租户生命周期管理 启发点：

为什么“规则”比“权威”更有效？

如何用共赢思维解决冲突？

怎样让租户成为运营伙伴？ 学习内容：

租户沟通的心理策略

冲突预警信号识别

问题租户处理流程

共创型沟通法：聆听—共识—行动

定期沟通制度与满意度调查 案例：万象城租户关系共创机制 课堂练习：角色扮演——模拟租户冲突处理会议。

模块五｜招商与运营的“前后闭环”如何建立？

学习目标： 掌握招商到运营的无缝衔接机制。

关键点：

招商与运营协同机制

数据共享与品牌管理

动态调整与场景迭代 启发点：

为什么招商完不代表结束？

谁是品牌运营的责任人？

如何让招商决策更具前瞻性？ 学习内容：

招商与运营的联动流程

品牌进场后监测机制

品牌调整与退出机制

运营复盘与招商反馈体系

招商—运营一体化管理模式 案例：金地商置“招商运营一体化管理系统” 课堂练习：绘制本企业招商—运营协同流程图。

模块六｜商业操盘手的思维模型：从数据到判断

学习目标： 理解商业体操盘的系统逻辑，提升战略判断力。

关键点：

战略思维与经营模型

跨部门协同与组织力

危机应变与项目调优 启发点：

操盘手最关注的核心指标是什么？

如何从“执行层”成长为“经营层”？

为什么判断力比经验更重要？ 学习内容：

商业体经营系统全景

项目预算与盈亏模型

关键决策节点与复盘机制

团队分工与协同方法

操盘手成长路径与能力画像 案例：印力集团操盘逻辑与区域管理案例 课堂练习：团队共创：模拟年度招商+运营策略会议。三、课程总结与预期成果

通过本次培训，学员将系统理解“商业体是一门综合经营学”的核心理念，掌握从前期招商定位到后期运营管理的全链条逻辑。课程将帮助学员从“执行者”成长为具备战略思维的“操盘型经营者”，在短时间内提升招商判断力、租户沟通力与运营决策力。

- 在思想层面，学员将从“物业管理思维”转变为“经营赋能思维”；在能力层面，将能独立进行招商策划、指标分析、租户谈判与冲突化解；

- 在实践层面，将掌握一套可落地的工具与流程模板，用于日常招商运营工作。

最终，青铁商业将形成一支能谈招商、懂运营、会沟通、能决策的高效团队，实现项目从“空间价值”到“经营价值”的跃升，助力企业在新一轮城市商业竞争中脱颖而出。