房地产开发企业内部审计问题及应对措施

【课程背景】

近年来随着市场经济的建立与发展，市场竞争越来越激烈，房地产开发企业要想在如此激烈的市场竞争中得到生存与发展，首先应该对内部审计进行完善。但是现在房地产开发企业内部审计工作中出现了一些问题，怎样对这些问题进行解决成为现在房地产开发企业亟需解决的问题。本课程对房开企业内部审计中存在的问题进行探讨，并提出一些解决的措施与对策。

【课程大纲】

1. 房地产开发企业内部审计中存在的高频问题
2. 经营管理层中权利交叠、职责不明
3. 未认识到内部审计的重要性
4. 内部审计缺乏一定的独立性
5. 内控制度存在设计缺陷
6. 内部控制执行混乱及舞弊
7. 审计手段滞后于会计核算
8. 审计人员专业结构不合理
9. 审计整改问题屡审屡犯
10. 内部控制设计缺陷

（一）拿地阶段

1. 是否制定了完善的拿地环节的制度
2. 做出拿地决策的标准及审批流程
3. 拿地的方式及与各方签订的合作协议的附加承诺

（二）采购环节

1、采购方式的划分及供应商入选条件

2、不合规的发标、招标、存在“地域保护”

3、招标公告中是否带有明显指向性

（三）、成本管理

1、制定成本预算，对超预算的项目重点分析原因及必要性不足

2、进度款支付及结算与合同约定付款进度及比例不符

3、获取签证清单，分析历次签证发生的合理性；

4、核对签证审批时间与实际工程合同签订时间——先斩后奏

（四）工程管理

1、进度管理：

1）工程计划台账等工程进度报告及见证性资料不全

2）工程现场管理与成本控制不相容岗位的分离

3）制度执行过程中缺少督促机制

4）对违规行为缺少有效的惩罚措施

2、工程质量管理：

1） 询问是否制定了材料封样、进场材料检验制度

2）从进场材料确认单上抽样检查是否经过三方检验确认，

3）在现场查看是否材料管理比较混乱，无法使用或者闲置的情况

4）是否制定现场质量巡检制度。

（五）销售管理

1、房地产开发产品的特性造成短期牟利行为

2、房地产的建造价格具有隐蔽性的特点

3、信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度

三、房地产企业税收漏洞警示及实务梳理

1、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入

2、住宅销售收入未申报纳税

3、支付地价费用无合法凭证

4、多计开发成本

5、建安成本畸高

6、公共配套设施支出无成本对象

7、增加注册资本未缴印花税

8、现金捐赠超标准税前扣除

9、项目列支愈期借款利息

四、审计问题应对措施

1、制定审计制度及工作规范

1）“定期审计制度”

2）“审计联络员制度”

3）“审计巡查制度”

4）“审计报告制度”

5）“委托审计制度”

6）“工程预决算审计制度”

7）“审计复审制度”

2、明确审计的主要职权

1）检查会计报表、会计账簿、会计凭证、等文件资料；

2）检查内部管理制度、规定和程序

3）审阅经济合同或协议；

4）检查房地产项目资料；

5）检查资金及其他财产，主要包括各种存货、固定资产和货币资金等；

6）对审计中的有关事项进行调查并索取证明材料；

7）对严重违反国家法律人员的追责及建议；

8）对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估；

9）提出改进管理、提高效益的建议，检查审计结论的落实情况。

3、关注重视审计预警

1）、预警报告的时间

①定期报告

②不定期的报告

2）、预警报告的内容：

①公司的经营陷入困境，或显示出较大的风险；

②公司的财务状况恶化，或显示出较大的风险；

③ 公司的管理失控，或显示出较大的风险。