维护民权、物尽其用 ——《民法典物权编》解读与案例

课程背景：

2021年，我国正式进入了“民法典时代”，其中物权编受到了广泛关注。从安家置业、物业邻里到大小物件归属、各土地类型权属，俱能找到相应规定。物权编是物权法的延续和升级，针对经济社会生活以及司法实践中出现的新情况新问题，物权编在强化业主权利保护、增加居住权规定、完善动产抵押和权利质押的规则等多方面作出完善。物权制度是产权保护的基石，它关乎确认财产、保护财产、规范财产关系的，对健全和完善我国财产权保护法律制度具有重要意义。

有恒产者有恒心。物权编共5个分编、20章、258条。如何理解完善产权保护制度的意义，物权编与经济社会生活有哪些息息相关应当把握的内容？物权编新增条款有什么样的亮点，如何全面把握归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权体系？......本课程回答上述问题。

课程收益：

• 掌握物权的基本原则、物权效力、担保方式等主要内容；
• 了解物权编新增亮点内容；
• 对课程案例能运用物权法加以理解，增强法律思维

课程时间：2天，6小时/天

授课对象：涉及《物权法》运用的个人、部门

授课方式：实战讲授+案例分析+小组研讨

课程大纲

引言：由一则新闻“300万房产送给楼下水果店老板，88岁老人为何这样做？”说起

第一讲：《物权编》概述

1. 立法说明
2. 物权法律制定的历史沿革
3. 民法典物权编的法典框架
4. 立法意义

二、基本概念

1．什么是物？

《民法典》第115条"物包括不动产和动产。“

——理解什么是物权法的立法依据。

其中所说的“物”，是指“有形财产”，即看得见、摸得着的财产，如土地、房屋、汽车、手机等，是与无形财产（如专利技术、商业秘密、商标、著作权）相对应的。

物权法是关于动产、不动产的归属和利用的法律规则。

2、归属与利用

1. 归属：某项财产归属于谁，实际上就是讲所有权
2. （2）利用：指利用他人的财产。利用自己的财产，是所有权应有之义，无须特别规定。这里所说的"利用"，特指利用他人财产的权利，包括用益物权和担保物权。
3. （3）用益物权和担保物权
4. 物权的结构与特征
5. （1）主体
6. 客体
7. 特征：有机性、可支配性、非人格性
8. 物权的种类：所有权、用益物权和担保物权

现场讨论：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

性质：空间权？分层地上权？

三、基本原则

1、平等保护原则

案例解读：地方政府水库建设，对补偿国企和私企标准不一，可以吗？

1. 物权法定原则

案例解读：他购买的房改房转让合同有效吗？

1. 一物一权原则
2. 物权公示公信原则

案例解读：银行取得的标的物是几辆汽车？

第二讲：物权编主要内容与案例解析

一、物权变动

（一）定义

1、概念

2、实质

（二）不动产登记

1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记发生效力

2、不动产登记制度

案例解读：张三李四借款纠纷的原因？

3、物权效力和合同效力的区分

1. 更正登记和异议登记
2. 预告登记
3. 动产交付

案例解读：陆某与张某动产交付纠纷

1. 特殊动产的登记对抗

（三）物权的保护

1、物权请求权

2、民法典114条解读

案例思考：甲乙粉刷广告纠纷，你觉得应当支持甲的请求吗？

1. 所有权

（一）概念与特征

1、民法典240条解读

2、所有权的五大特征

（二）所有权行使的具体规则

1、所有权和他物权的关系

2、国家所有权、集体所有权与私人所有权

案例解读：国土资源局的一个土地使用权招标

1. 业主的建筑物区分所有权

（一）建筑物区分所有权

1、专有与共有

2、管理权

案例解读：王某应当拆除防盗网吗？

（二）相邻关系

1、民法典288条解读

2、相邻关系的种类

四、特别规定

（一）善意取得

1、概念

2构成要件

1. 拾得遗失物
2. 发现埋藏、物隐藏物

案例解读：甲捡到的这个钱包该赔偿失主损失吗？

1. 用益物权
2. 民法典323条解读
3. 用益物权的五大特征
4. 我国用益物权体系
5. 土地承包经营权
6. 概念
7. 特征：主体与客体；目的与合同基础
8. 效力与变动
9. 承包方与发包方权利义务

案例解读：刘某的土地承包经营权转包合同有效吗？

1. 建设用地使用权
2. 民法典344、345条解读
3. 五大特征
4. 使用权人的权利与义务

4、建设用地使用权的变动

案例思考：高新区建设项目拆迁某小区的房屋，剩余的土地出让金应该退还吗？

1. 宅基地使用权
2. 概念
3. 特征
4. 取得与效力
5. 居住权
6. 民法典366条解读
7. 居住权的功能扩张

案例解读：这套房屋纠纷应当如何救济权利？

1. 地役权
2. 民法典372条解读
3. 特征
4. 取得与效力

案例解读：李四要求张三赔偿院内损失的要求是否应当支持？

五、担保物权

（一）概念与特征

1、民法典386条解读

2、五大特征

（二）实践运用

1、担保物权的担保范围

2、反担保

3、物的担保和人的担保

案例思考：本案中张三对借款本金在多大数额内承担保证责任？

六、抵押权

1. 概念与特征
2. 定义
3. 五大特征
4. 分类
5. 实践运用
6. 允许抵押的财产
7. 抵押权的取得
8. 登记与效力
9. 浮动抵押权
10. 最高额抵押权

案例解读：面包加工厂可以优先受偿的债权数额是多少？

1. 质权
2. 动产质权
3. 留置权
4. 权利质权
5. 出质人的处分限制

案例解读：这个电子厂的想法符合法律规定吗？

第三讲：物权编新增亮点解读

一、新设添附制度

1、《民法典》规定了加工、附合、混合三种添附形式，如物件加工、材料生产、房屋增建、房屋装修等。

2、第三百二十二条解读

二、三权分置——土地经营权来了

1、以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要，增加土地经营权的规定,并删除耕地使用权不得抵押的规定。

2、第三百九十九条、第三百六十一条、第三百六十三条解读

三、完善建筑物区分所有权制度

1、适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。

2、第278条、第281条解读

四、细化住宅建设用地使用权的自动续期规则

1、规定了住宅建设用地使用权届满自动续期，有利于保护房屋产权人的合法权益

2、第三百五十九条解读

五、居住权入法实现物尽其用

1、多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。

2、第十四章的解读

六、走向动产质押和权利质押登记制度的统一

1、删除了《物权法》中动产质押和权利质押具体登记机构的内容，为今后建立统一的动产质押和权利质押登记制度留下空间。

2、第四百零二条、第四百二十七条解读

七、扩大担保合同的范围

1、为优化营商环境提供法治保障，明确融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同的担保功能，增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。

2、第三百八十八条解读

分组练习：案例解析

一、练习

1、部分业主以违反法定程序为由请求撤销业主大会决定，人民法院应否受理

2、不动产权属证书是权利人对该不动产享有物权的证明

3、限制业主专用部位所有权的业主公约或者章程的效力问题

4、质权人将质押财产交回出质人后不再享有质权

5、借用账户与账内资金归属的认定

二、解读

总结

一．一天课程您收获的2-3个关键词？

二．下一步如何有效运用物权法律知识？