“营改增”给房地产企业带来的挑战和机遇

“营改增”给房地产企业带来的挑战和机遇

李克强总理4月10日主持召开国务院常务会议指出，营业税改征增值税是推进财税体制改革的“重头戏”，并决定进一步扩大试点，逐步在全国推行。为认真贯彻国务院常务会议精神，在一系列新税改制度要求下，抓住机遇，积极应对增值税的扩围，充分掌握税改政策的发展方向、要点内含和操作运用，及时调整运营策略，交流借鉴改革试点行业的做法，切实做好“营改增”准备和实施工作，面对营改增地产建安关联企业要做好哪些应对工作？除了财务部门，还需要其他部门的配合吗？营改增的会计核算有何特殊处理？增值税的申报、凭证管理和营业税有什么区别？……

房地产企业营改增将对企业的组织结构、业务模式、关联交易、资质管理、供应商选择、管理环节、管理流程等带来一系列重大影响和挑战。房地产开发企业必须积极面对，应采取相应对策，及早作出税务筹划，从而实现企业的良性发展。

【课程大纲】

（一）房地产营改增方面一、营业税改征增值税政策

1．营业税改征增值税改革政府的总体安排2．增值税与营业税的主要差异解析

（1）征收机关不同

（2）增值税专用发票的管理更为严格

（3）计税依据及计税方法的不同

（4）税率不同3．营业税改征增值税主要税收政策解析　

二、拿地环节“营改增”后涉及的税收风险与控制1．招拍挂拿地可能面临的土地成本进项税额抵扣难题是什么？2．支付的各类政府规费能否获得进行抵扣？3．支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？4．设计费等前期工程费所包含的进项税额如何抵扣？三、开发建设环节“营改增”后的差异与风险1．营改增后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？2．园林绿化工程营改增后的涉税风险控制技巧在哪里？四、预（销）售环节“营改增”后的差异与风险1．营改增后收取的订金、VIP、诚意金、保证金等该如何纳税？2．营改增后首付款与按揭款该如何纳税？3．营改增后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？4．营改增后视同销售行为如何纳税？

五、自持经营环节“营改增”后的差异与风险控制1．营改增后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？2．营改增后自持物业经营或出租是否有利？

六、营改增后注意防范发票风险

1.要提高防范意识，从思想上重视虚开发票问题

2.要择优选取购货对象

3.对供货单位应当做必要的考察

4.要尽量通过银行账户支付货款

5.要求开票方提供有关资料，落实内容的一致性和合法性

6.对有疑点的发票，要及时向税务机关求助、查证

（二）、房地产财务管理方面：

1．资产负债表的阅读与分析

2.利润表的阅读与分析

3.现金流量表的阅读与分析

4.从会计报表寻找问题所在及利润提升之道

5.经营能力分析

6.发展能力分析

7.盈利能力分析

8.案例：如何通过报表分析问题所在及寻找解决之道

、房地产成本控制方面：

1.房地产业成本项目构成

2.如何合理确定成本对象

3.房地产企业不同开发阶段税收成本控制

4.投资决策阶段的成本控制与筹划要点

5.项目设计阶段的成本控制要点

6.招投标与合同洽商阶段成本控制要点

7.施工阶段的成本控制与筹划要点

8.项目结算阶段的成本控制与筹划要点

9.案例：房地产企业计税成本带来的税收风险