房地产业土地增值税项目清算的风险点及化解之策

最新一轮全口径大数据采集下的

土地增值税热点、难点问题及清算实务案例全解

【课程背景】

本课程根据房地产企业土地增值税清算中的重点税务事项，结合土地增值税立法的背景分析及重大变化、国家最新房地产税收政策、河北省当地土地增值税政策，全面、详细梳理房地产开发土地增值税存在的重点、难点及疑点，全面提高房地产企业的土地增值税管理水平。

【课程收益】

1、全面梳理土地增值税清算审核流程的重点问题及应对策略。

2、深入分析房地产开发收入、成本的确认、费用、税金的扣除等各方面的政策特点，掌握土地增值税清算审核的重点。

3、揭示房地产业成本核算对象、开发成本项目和范围、共同成本分配方法，重点分析土地增值税清算对象、五大扣除项目与会计、企业所得税的差异。

4、分析当前土地增值税几种主要筹划方法及合作建房、股权收购、项目投资、企业重组等特殊经营事项中土地增值税政策。

【课程对象】

房地产企业总经理、各部门负责人、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、 注册税务师和企业纳税经办人员。



【课程大纲】

模块1 ：基本信息采集风险要点---企业自白书不是自首书

1、不清算就逃税，一清算就退税的好事一去不复返

2、立项阶段信息采集风险要点

（1）项目基本数据；

（2）预缴税款数据；

（3）外管证数据；

（4）固定资产投资核资证；

（5）国有土地使用证；

（6）扣除土地出让金信息。

3、规划阶段信息采集风险要点

（1）项目基本数据

（2）预缴税款数据；

（3）外管证数据；

（4）可售信息；

（5）建设用地规划许可证；

（6）建设工程规划许可证；

（7）扣除土地出让金信息。

4、施工阶段信息采集风险要点

（1）项目基本数据

（2）预缴税款数据；

（3）外管证数据；

（4）成本信息；

（5）费用信息；

（6）建设施工许可证；

（7）扣除土地出让金信息。

5、预售阶段展示内容：

（1）项目基本数据；

（2）预缴税款数据；

（3）外管证数据；

（4）销售信息；

（5）商品房销售（预售）许可证；

（6）扣除土地出让金数据。

模块2：土地增值税清算条件与清算对象的确认----找准对象，认清条件

1、土地增值税清算由企业，还是由税局启动？

⑴ “应当清算”与“可要求清算”有何区别？

⑵ 滚动开发、分期开发的清算时点如何把握？

⑶ 如何判定竣工、已售、自用、出租？

⑷ 如何准确把握取得预售许可证满3年？

(5) 如何准确把握已售85%？

2．土地增值税的清算单位与对象

⑴ 土地增值税清算单位怎么确定？

(2) 联排和洋楼是不是一个清算单位？

⑵ 清算单位分两类还是三类或者四类？

⑶ 地下室和车位归属于住宅还是其他房产？

⑷ 普通住宅与非普通住宅如何进行区分？

⑸ 底商可否与楼上住宅合并清算？

⑹ 合并、分立等重组与投资业务是否涉及清算？

4、僵尸公司注销是否可以规避清算？

模块3：土地增值税清算中扣除项目及其金额的确定-----别搞成“争执税”

一、成本扣除项目中的清算的风险点及化解之策

（一）成本扣除项目中的合规清算的风险点及化解之策

1、土地增值税清算的两种类型和清算时点，包括清算责任和清算时点的选择

2、扣除项目在不同清算对象中的3种分配方法，包括占地面积法、建筑面积法以及其他合理方法等的使用方法，连体楼土地成本和开发成本如何分摊？

3、房地产企业所得税六大成本和土地增值税项目清算5大扣除项目详细解析

4、房地产企业母公司或联合体拿地，项目公司是否可以扣除土地价款？

5、无产权的地下建筑物和公共配套设施，是否征收土地增值税？小产权房是否应缴纳土地增值税？

6、普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分类，销售旧房如何预征和清算？

7、土地成本和拆迁补偿费成本如何确认。一般计税项目开发成本和拆迁补偿费可以抵减销项税额，其土地成本和拆迁补偿费成本是否需要调减？两种确定方法中哪一种对企业有利？

8、开发成本合法票据认定、拆迁补偿费用、政府许可规费成本化或费用化区分、装修费用扣除政策分析，公共配套设施费用、开发间接费用（总部费用和项目部费用的归集划分）政策分析

9、开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）扣除政策分析，利息费用是单独计算扣除还是计入开发成本扣除？

10、送车位、送装修支出进开发成本或开发费用扣除分析

11、税金及附加在“营改增”前后的变化分析，什么情况下城建税及教育费附加能全部扣除？什么情况下不能全部扣除？

12、加计扣除政策分析，转让哪些开发产品不能加计扣除？

13、土地增值税项目清算后再转让剩余开发产品的处理分析，后续取得的成本和缴纳的税金可否计算扣除？



（二）成本扣除项目中的违规清算风险点及规避之策

1、地下桩基工程隐蔽施工，乱入发票风险高

2、混淆公配与基础设施，计算出现偏差。

3、重复扣除“甲供材料”成本少缴纳土地增值税

4、未按照开发项目正确分摊拆迁补偿（安置）房成本

5、未将安置房“视同销售”及其“视同销售”收入确认为土地拆迁成本

6、扩大“开发间接费用”的扣除范围、重复扣除利息费用少缴纳土地增值税

7、将软装成本计入“开发成本”少缴纳土地增值税

8、将不属于土地增值税扣除范围的支出项目予以扣除

9、将20年以内使用无产权车库的建设成本予以扣除

10、错误适用税收政策致使少缴纳土地增值税

11、多列支材料和建筑服务成本发票

12、销售有产权地下车库未分摊土地成本

13、公共配套设施被有偿使用，其成本是否还可以分摊至其他可售产品扣除？

14、清算时，尚未建设完成的公共配套成本如何扣除？

15、不同项目公司之间的公共成本如何分摊？

16、成本专属后，其他性质相同的成本如何分摊？

17、共同成本费用分摊方法选择不当导致多缴纳土地增值税

模块4：清算中土地增值税收入的确认、计量与发票----算清自家钱袋子

1、哪些类型房产不预征土地增值税？什么情况下可以实行核定征收？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税预征收入基数的变化

2、以房抵工程款的协议折让价“明显偏低且不合理” ，转让价格明显偏低且无正当理由从而少缴纳土地增值税

3、未开具发票的销售额不确认为收入

4、扩大土地增值税收入的确认范围从而多缴纳土地增值税

5、转让无产权车位永久使用权收入计入土地增值税清算收入导致多缴纳土地增值税

6、房企土地增值税清算收入究竟是否包含差额增值税？

7、土地增值税项目清算收入的范围及3步确认法，包括应收未收款房款、价外费用、折扣折让、销售退回，面积补差、违约金收入是否缴纳土地增值税？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税清算收入如何计算确定？跨营改增期的项目清算时，清算项目收入如何确定？

8、现行土地增值税优惠政策运用解析，搬迁补偿收入优惠、政府返还及补助收入优惠、普通标准住宅优惠、合作建房优惠、资产重组优惠等

模块5、土地增值税最新纳税申报表申报通关

1、新土地增值税税源明细表、新《土地增值税项目登记表》如何填报？

2、土地增值税纳税申报表（一）填报解析及关注事项

3、土地增值税纳税申报表（二）填报解析及关注事项

4、土地增值税纳税申报表（三）填报解析及关注事项

5、土地增值税纳税申报表（四填报解析及关注事项）

6、清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表填报解析

7、土地增值税纳税申报表（五）填报解析及关注事项

8、土地增值税纳税申报表（六）填报解析及关注事项

9、土地增值税纳税申报表（七）填报解析及关注事项

10、2021年6月1日起房地产开发企业土地增值税核定征收清算如何填报？



模块6、土增清算的票据风险点及破解之道

1、白条、收据、土地成本扣除凭证入成本的合法情形

2、票据风险防控的具体操作要点

3、土地增值税清算时没有取得成本发票，清算完成之后才取得，还能扣除吗

4、恶意筹划不可取

模块7 争议处理及解决技巧

1、证据链的构建

2、三道红线不要踩

5、五步骤解除争议

现场答疑