房地产业土地增值税项目清算筹划案例解析

房地产业土地增值税项目清算筹划案例解析 【课程背景】

房地产企业土地增值税主要特点是：地增值税税率高、税负重；土地增值税清算体系与清算结果具有一定的独立性；不同地方，土地增值税清算方法、成本对象、成本分摊方法等具有明显的差异性。不经筹划，土地增值税、增值税、企业所得税三大税种合计几乎达到了整个售价的40%，而目前，多数房地产企业的毛利率是不足20%的，所以，掌握纳税筹划技能对于房地产会计来讲，非常重要。

【课程收益】

1、全面梳理土地增值税清算审核流程的重点问题及筹划策略。

2、深入分析房地产开发收入、成本的确认、费用、税金的扣除等各方面的政策特点，掌握土地增值税清算的筹划重点。

3、揭示房地产业成本核算对象、开发成本项目和范围、共同成本分配方法，重点分析土地增值税清算对象、五大扣除项目的纳税筹划空间。

4、掌握最新政策下土地增值税主要筹划方法

【课程对象】

房地产企业总经理、各部门负责人、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、 注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程大纲】

一、拿地及设立环节纳税筹划

1、房企拿地途径6方法、6税种筹划

（1）招拍挂（净地）方式拿地的筹划

（2）法拍取得土地、房产的规划

（3）从其它企业取得土地拿地的规划

（4）物业在筹划中的3大任务

2、明股实地策划分析

3、房企股权终止确认纳税筹划的特殊性分析

（1）股权转让

（2）留存收益分配

（3）先增资再减资

（4）撤资

（5）清算

4、债转股项目合作开发税收规划

5、机构分设适用税收政策规划

6、开发项目转让税收筹划分析

7、个人股东及定向分红的应用案例

8、拿地阶段契税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税的筹划案例

9、 小规模纳税人、小微、小微利的利用总体影响

10、设立项目公司以及土地出让金收据的处理

二、筹资环节纳税筹划

1、三条红线与银行授信安排

2、委托贷款纳税筹划安排

3、统借统还纳税筹划安排

4、明股实债纳税筹划安排

5、对赌协议纳税筹划安排

6、关联方如何突破债资比2:1的限制？

7、乙方筹资筹划安排

8、筹资阶段增值税发票、企业所得税利息扣税票据的安排

三、企业开发成本、开发费用的筹划分析

（一）土地开发成本以及规划对象的筹划

1、二分法、三分法、四分法的转化分析

2、占地面积、建筑面积、层高系数调整安排

3、项目合并与分期清算的筹划思路

4、多业态开发筹划思路

5、遮光、青苗、钉子户补偿费的土增税、企业所得税、个税处理

（二）开发成本的筹划安排

1、甲供“四大件”必须简易计税的安排

2、水电费的风险及筹划安排

3、建安企业与发包方签订建筑合同后，内部授权或三方协议的安排

4、超合同施工、超合同结算的安排

5、利用专属成本、共同成本、过渡成本、间接成本费用分摊降低税负

6、精装修合理加大开发成本案例

7、质保金发票及进项税额的筹划

8、总包挂靠风险的规避

9、增值税进项税额留抵退税的关键处理

10、公共配套设施的应用

11、红线外开发的扣除筹划

12、地上、地下车库的处理

13、工程成本待定的处理

14、“新房”和“旧房”哪个税更少？

15、发票及证据链筹划

16、灵活用工平台的应用

17、个税、社保公积金的筹划



（三）开发费用的筹划安排

1、利息支出与开发成本的处理

2、开发费用与间接开发费用的划分处理

3、费用均分筹划法

4、非银行融资的处理

（四）税金及附加的筹划

1、城建税及教育费附加的分配

2、“旧房”印花税、契税、城建税、教育费附加的筹划

（五）加计扣除20%的技巧

1、销项税额抵减额的处理

2、土地返还款的处理

3、还迁房的处理

4、红线外施工的处理

四、预收及收入的策划分析

1、设立独立核算的销售公司

2、房地产销售价格临界点设计

（1）估算定价区间 （2）收入分散筹划法

（3）利用代收费用并入房价减少税基

3、商业地产自持不对外销售的安排

4、房地产投资、重组、对外投资、视同销售的安排

5、开发产品抵偿建筑工程款债务处理

6、开发产品售后回租抵房价筹划分析

7、代建房筹划分析

8、实物折扣与价格折扣选择的筹划

9、增值税预缴的安排

10、老带新销售个税、所得税、土增税的安排

11、自用出租及出售返租房产税的筹划

12、销售价格明显偏低的处理

13、税率下行大环境下，售房合同的价税安排

五、决算及清算阶段

1、土地增值税标普宅优惠政策的策划方法分析

2、控制增值率

3、延伸产业价值链，跨行业利润转化

4、核定征收与查账征收在土地增值税、企业所得税中应用筹划

5、竣工结算需要各税种、各部门配合安排

6、超期清算，不违法案例

7、二次清算

8、土地增值税清算引发税金及附加的税前扣除处理

9、清算后再销售的安排以及清盘后总税负的控制

10、注销当年亏损的处理

六 争议处理及解决技巧

1、证据链的构建及自查

2、三道红线不要踩

3、虚开不能碰

5、五步骤解除争议

现场答疑