3-4线城市房地产开发与营销沙盘模拟

3-4线城市房地产开发与营销沙盘模拟课程

讲师：李豪

➢ 模拟训练

“学理论不如学案例，学案例不如做案例”。通过实际案例操作和体验案例，可以增强

学员学习的记忆、真实感，以及兴趣度。

《3-

4线城市房地产开发与营销沙盘模拟训练》是将3、4线城市房地产项目开发与经营销，通

过2-

3天课程时间集中将3、4线城市项目开发和营销的大多数问题和困难一一显现，学员通过

模拟演练，分析解决得到快速提升，达到培训和学习的效果。模拟训练的培训效果远远

好于一般培训形式的效果，受到广大企业和学员的欢迎。



➢ 房地产经营模拟训练

通过经营模拟3-

4线城市房地产开发和营销，在较短的时间内，把抽象的房地产管理知识和决策分析工具

演变为生动直观的模型，通过立体的教学道具，使每一项房地产管理概念和数据与立体

的形象结合起来考虑，达到清晰理解与记忆的学习效果。

课程把行业政策调整和企业经营决策有机联系在一起，有利于培养员工捕捉企业发展

信息的能力。在课程进行过程中，学员将担任不同的管理角色，在经营会议中锻炼沟通

和协作能力，通过及时的轮岗和职位调整，学员能从多角度立体把握行业规律和经营决

策技巧。



➢ 本课程特点：

模拟开发企业投资能力、融资能力、市场预测能力、项目精准定位能力、项目开发管

理能力、营销策划能力、营销渠道打造能力和现金流管理能力等







➢ 课程背景

学员模拟经营2021年之后中国3、4线城市房地产市场经营几家房地产项目公司，共有

几家规模较大的竞争对手，实力相当，产业结构相似，大家在一个市场上拼杀，过去一

度辉煌，但预计未来并不乐观，企业面临艰巨的挑战。

行业严厉的调控，融资门槛调高，土地等稀缺资源竞争日趋激烈，客户抱怨房价太高

，政府管理部门频频介入调整，给企业经营带来了巨大的压力，同时也面临的机遇。

公司管理层需要充分利用所掌握的行业信息，分析行业走势，及时了解竞争对手动向

，充分领悟行业政策，捕捉新的市场机会，提高企业盈利空间。





1.如何确定新的目标市场？

2.投资于何种类型的产品开发?

3.如何竞争稀缺性资源？

4.如何确定融资策略？

5.如何把握行业政策？

6.如何实现做好产品精准定位?

7.如何管理打造营销团队？

8.土地获取

9.项目定位

10.规划设计

11.招投标管理

12.工程管理

13.客户承诺

14.计划管理

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一系列的决策、一系列的方案、一系列的演练

一个让决策者统观行业经济政策全局的过程

一个运作、检验、总结和提炼的互动平台

大家努力追求一个好的经营业绩，但更重要的是我们学到了那些知识？我们取得了哪

些经验和教训？



➢ 模拟演练

























➢ 点评与理论提升

培训师组织每个环节的点评

引导大家发言

对学员的发言进行讨论

学员之间互动交流

培训师总结点评

培训师与学员以及学员之间进行再沟通和交流

就经营过程出现的问题取得一致的结论

根据当期数据预测未来经营

通过知识点的学习将问题上升到理论高度





➢ 内部总结

重新审视经营流程

对点评内容进行消化吸收

探讨下年经营思路



➢ 适合对象

各类房地产公司董事长、总经理

房地产企业高、中层管理人员

房地产企业项目公司及事业部管理人员

房地产企业部门主管

房地产企业业务骨干

房地产企业后备管理人员队伍



➢ 课程内容

1、市场调查：

◆ 房地产市场宏观环境调查分析

■ 国家房地产大政策

■ 区域房地产政策

■ 房地产金融政策

◆ 区域状况分析

■ 区域房地产现状（热售产品、价格、去化情况和库存情况）

■ 区域规划政策

■ 区域房地产年去化情况

◆ 竞争者调查分析

■ 区域竞品数量

■ 竞品生存情况

■ 竞品主要产品与营销策略

■ 竞品价格与去化情况

◆ 消费者调查分析

■ 区域主力房地产购买人群

■ 各类物业购买人群

■ 消费者购买喜好、动机与购买力

◆ 项目成本调查分析

◆ 项目地块调查分析

◆ 提供：全套房地产市场调研模版与工具

2、土地的取得：

◆ 土地的价值估算

■ 开发成本与利润测算

■ 可销售物业测算

■ 土地溢价预期

◆ 土地的选择

◆ 土地成本及费用

■ 土地获取成本预测

■ 开发成本预测

◆ 土地的取得途径

■ 招拍摘

■ 合作开发

■ 收购项目

◆ 提供：土地投资拓展模型与测算工具

3、项目定位与策划：

◆ 项目定位与策划

■ 土地指标研究

■ 项目强排

■ 土地周边环境研究与项目价值评估

◆ 目标客户群定位

■ 客群购买力定位

■ 客群生命周期定位

■ 客群产品偏好定位

◆ 产品定位与策划

◆ 价格定位

■ 总价控制

■ 不同产品去化速度预测

■ 溢价空间预测

◆ 提供：项目快速定位的七大工具模型

4、投资预算：

◆ 项目经济效益评价

■ 项目利润测算

■ 项目投资回测算

■ 项目内部收益率测算

◆ 成本分析

■ 土地成本

■ 开发成本

■ 营销成本

■ 融资成本

◆ 风险分析

■ 政策性风险分析

■ 市场风险分析

■ 内部管理分析

◆ 可行性研究

■ 项目投资决策流程

■ 投资决策主要因素

5、融资：

◆ 融资的渠道

■ 开发贷融流程与要点

■ 土地融资模式

■ 房地产主要融资渠道选择

◆ 融资的成本及效益分析

■ 低成本与风险的融资策略

■ 不同阶段的融资成本与模式

◆ 银行信贷政策分析

6、规划与设计：

◆ 项目布局规划

■ 项目强排方案

■ 项目整体布局与规划

■ 根据设计规范规划与设计

◆ 园林与景观工程设计

■ 项目园林概念计划

■ 项目园林景观设计成本控制

◆ 建筑外观设计

◆ 房屋结构设计

■ 楼栋布局

■ 成本与舒适度结合户型结构

■ 优质户型设计

◆ 提供：项目强排方案与规划设计模型

7、建筑工程管理：

◆ 建筑商的选择及招标

■ 建筑单位背调

■ 建筑单位能力评估

■ 建筑单位风险评估

◆ 质量控制办法

■ 材料供应商选择

■ 现场管理

■ 设计变更管理

◆ 工期控制办法

■ 分期开发方案

■ 工程进度管理

◆ 造价控制办法

◆ 施工流程指导

◆ 提供：项目分期开发方案模型

8、营销策划：

◆ 竞品研究与应对策略

■ 应对竞品主要营销策略

◆ 营销组织与营销计划

■ 营销排期

■ 整体营销计划

■ 营销策划与去化周期计划

◆ 项目推广与媒体策划

■ 媒体调研与选择

■ 媒体成本与效果决策

◆ 新媒体营销策略

■ 新媒体策划

■ 新媒体推广策略

◆ 营销渠道建设与管理

■ 营销渠道选择

■ 营销渠道拓客策略

■ 营销渠道管理

◆ 提供：项目营销排期计划，营销渠道建设方案模版

9、销售：

◆ 销售策略

■ 销售资源组织

■ 销售团队组织

■ 促销方案

◆ 阶段性销售执行方案

■ 销售目标与任务分解

■ 销售任务执行

◆ 案场的策划

■ 案场设计

■ 案场布局

■ 案场氛围营造

◆ 销售培训

◆ 价格策略

■ 销控管理

■ 价格折扣管理

■ 定价策略

◆ 团队招聘与训练

◆ 提供：案场建设方案模版、销售目标与任务分解模版

注：以上课程中所提供的工具、模型与模版，以电子、纸质方式提供，均可以应用于实

际工作中。



➢ 课程安排与学员收益点：

|时间 |课程安排 |模拟操作 |学员收益 |

|第一天上午8|课程介绍与规则讲解 |组建开发公司 |明确企业战略目标与 |

|:30-10:30 | |团队分工 |工作职责 |

|第一天上午1|土地信息与市场信息公布|收集土地信息与市场信 |投资拓展、项目可研 |

|0:45-12:00 | |息，土地选择与测算 |分析，投资决策 |

| |拿地融资 |金融机构与合作方式洽 |土地融资、合作开发 |

| | |谈，融资拿地或合作拿 |，3、4城市项目前融 |

| | |地 |策略 |

|第一天下午1|土地摘牌 |土地竞拍 |土地竞拍规划，土地 |

|3:30-14:00 | | |溢价测算，土地竞拍 |

| | | |决策 |

|第一天下午1|项目定位、项目规划、开|项目规划方案设计；项 |项目规划方案要点； |

|4:00-15:30 |发进度计划 |目营销方案设计；项目 |营销策划计划；项目 |

| | |工程建设方案与项目进 |进度与工程计划 |

| | |度计划 | |

| |项目营销策划、开盘前预|项目营销排期、内部认 |项目开工到开盘整体 |

| |售 |购、大客户营销方案、 |营销计划，开盘前3、|

| | |营销策划、推广 |4线城市营销和销售模|

| | | |式 |

|第一天下午 |项目方案评审 |项目方案展示与评审、 |项目规划与土地指标 |

|15:30-16:00| |报批、报建 |匹配度，开发计划是 |

| | | |否合理，营销方案是 |

| | | |否完整 |

|第一天下午 |项目开工 |项目融资，项目建设投 |项目融资要求与条件 |

|16：00-16：| |入 |，项目建设进度把控 |

|30 | | | |

|第一天上午1|项目建设 |团队营销团队 |3、4线城市营销渠道 |

|6:30-17:30 |项目预售 |项目蓄客与开盘销售 |方案与营销团队建设 |

| | | |方案 |

| | | |项目推广 |

| | | |项目蓄客计划与开盘 |

| | | |计划方案 |

|第一天上午 |市场下行 |调整营销策略和开发节 |营销破局 |

|8：30-12：0|销售遇挫 |奏 |解决项目资金压力 |

|0 | | | |

|第二天下午1|项目持续开发与销售 |政策变化与销售情况变 |关注政策、规划对房 |

|3:30-16:00 |新项目拓展 |化 |地产市场的影响 |

| | |新项目拓展决策 | |

|16:00-17:00|课程总结 |每组自我总结 |全面回顾与复盘项目 |

| | |讲师点评 |模拟开发全过程，总 |

| | | |结成功与不足点；将 |

| | | |学习知识点和学习体 |

| | | |验应用到工作中 |





➢ 受训单位：

万科地产、恒大地产、金茂地产、华桥城、绿地地产、碧桂园、佳兆业、鲁能集团、深

圳益田集团、瑞安地产、中梁地产、海航地产、浙江大学房地产班、西南交大房地产总

裁班、浙江工商大MBA班、宁波大学MBA班、金泰地产、内蒙大伟房产、卧龙地产集团、

华夏幸福基业、金成房地产集团、田园房地产、杭州绿丰房地产策划公司、亿丰集团、

星海置业、大港投资、三江集团



➢ 房地产系列沙盘与模拟课程：

李豪老师结合多年房地产行业从业经验，和多年房地产教学与咨询经验，开发、升级和

改版多套房地产沙盘和模拟训练课程：

《房地产开发与经营管理沙盘模拟课程》

《房地产营销策划与营销管理沙盘模拟课程》

《房地产项目管理沙盘模拟课程》

《房地产企业战略与开发模式沙盘模拟课程》

《商业地产开发与经营管理沙盘模拟课程》

《商业地产经营与招商管理沙盘模拟课程》

《房地产销售规划与销售管理模拟训练课程》





➢ 学员评价：

“李老师的课程把真实商业地产环境和市场情况，几乎80%的模拟出来。也让我们意识到

商业地产开发与商业经营之间关系，如何协调与处理。提升我们的实战能力。”

——深圳益田商业公司学员



“李老师的沙盘课程与现实情况仿真度更高，许多房地产开发与经营管理的细节都还原出

来了，这是我之前参加沙盘所不能对比的。这让我们通过模拟训练，更能提升学员在工

作中对关键环境和细节重视度。”

——中梁地产集团营销总监



“没想到在2天的时间里，可以把2－3年的活给做完，项目开发团队合作太重要了。更

重要的是演练后的老师的点评和讲解，让我们更清楚过程中需要改善的问题。”

——佳兆业学员





“选择合适建设单位太重要了，我们就是因为没有选择好建设单位，所以在课程中导

致停工1季度，最终没有获得理想的成绩。”

——浙江大学房地产班学员





“原来上其它课程都要犯困，这2天的课程我和我们团队成员都一直在兴奋中，下课和

休息都在‘加班’，这样的课程太好了，让我们快速的学习了项目开发的全过程，最重

要的是开发节奏的把握。”

——华夏幸福基业学员





“通过2天的演练发现了平时工作常忽视的一些重要问题，通过李老师在点评和分析，

让我们清楚自己哪些方面需要改进，谢谢！”

——田园房地产学员





“市场信息获取、分析和决策很重要。由于我们前期对市场信息分析不足，拿地时没

有好好测算，所以一时犹豫导致好地都被别的组拿走了，最后没有办法只能拿一块最

贵的地，结果资金安排不好，所以失败！”

——星海置业学员



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策划设计



土地获取



投资决策



环境研究



成立公司



工程管理



成果总结



开盘销售



营销策划



工程招标