《城市更新(旧改-棚改)操作流程与项目获取及政府沟通》

《城市更新(旧改∕棚改)操作流程、项目获取及政府沟通》课程大纲（2023－升级版）

讲授：涂山青

【课程简介】

城改难！是房开企业共同的感受。

当前我国正处于城市化快速发展期。快速城市化带来城市更新（旧改）、棚户区和城中村大规模改造。面对巨大的市场，相关各方利益博弈也异常激烈──它到底是诱人的“蛋糕”，还是烫手的“山芋”？

本课程中，房地产资深专家涂山青老师携长期经验积累，结合“十九大”提出的新观点新理论，紧扣“五大发展理念”，全面剖析城市更新最新政策要领，探讨城市更新过程中，棚户区、城中村改造领域的困难、挑战与机遇，教您把握城市更新运营趋势，梳理项目操作流程，分析项目影响因素，掌握项目操作的主要环节和流程，把握规律，创新方法，克服风险，理性作为！

【学员对象】

企业董事长∕总经理∕总监∕经理∕政府经济主管部门领导∕银行金融业高管∕房地产等行业高管

【课程收益】

认识城市化进程中城市更新（旧改∕棚改）现状和发展规律，分析问题和把握机遇

剖析城市更新（旧改∕棚改）项目操作流程与主要环节

把握城市更新（旧改∕棚改）项目获取与拿地方式

了解城市更新（旧改∕棚改）项目政府沟通与风险掌控，从容应对

【课程特点】

◆全真干货，倾囊相授。精！准！狠！

◆拒绝平庸！我们不做无效的培训。

◆讲师视野宏大，课程高屋建瓴。全程紧盯热点，剖析难点，直击痛点，抓住增长点！

◆策略引领，步骤分解，方法演绎，实战实训！让受训学员从观念到心态到方法到技能全面提升。

【培训时间】1～2天

【课程主要内容】

当前我国正处于城市化快速发展期。

第一部分 城市更新（旧改）模式与流程解析

一、城市更新及其发展趋势分析

1．实施城市更新行动意味着什么

（1）为什么要实施城市更新行动

（2）城市更新行动的目标任务

2．城市更新的发展

（1）城市更新发展的阶段

（2）“十四五”城市更新的发展方向

3．城市更新类型及要点分析

（1）从建筑物及其功能改变的程度分

（2）从改造的对象分

① 城中村改造要点分析

② 棚改（略）

③ 旧区改造要点分析

④城市商业旧改要点分析

⑤城市商业街改造要点分析

⑥老旧小区改造要点分析

……

二、城市更新（旧改）政策与模式分析

1．城市更新政策解读

（1）国家层面的政策解读

（2）地方层面政策解读

2．当前城市更新模式分析

（1）政府主导型

（2）政府引导型

（3）市场操作型

3．城市更新的地方操作模式比较

（1）上海模式分析

（2）北京模式分析

（3）深圳模式分析

（4）广州模式分析

（5）其他地方模式分析（西安∕武汉等）

三、城市更新（旧改）流程分析

1．西安城市更新（旧改）流程

2．武汉城市更新（旧改）流程

3．上海城市更新流程分析

4．广州城市更新流程分析

（1）更新计划申报

（2）实施方案编制

（3）实施方案审定

（4）实施方案批复

（5）方案批后实施

5．深圳城市更新流程分析

（1）改造意愿征集

（2）土地房屋信息核查

（3）计划申报∕审批

（4）补偿安置协议签订

（5）实施主体确认

（6）土地出让∕开发建设

（7）回迁销售

四、城市更新（旧改）盈利模式分析

1．“十四五”城市更新的企业战略选择

（1）城市更新业务选择的必要性

（2）城市更新业务市场选择的原则

（3）十四五城市更新业务市场布局建议

2．城市更新（旧改）关键点∕风险点提示

3．城市更新（旧改）的商业模式分析

4．城市更新（旧改）的盈利模式分析

第二部分 城市更新（旧改）项目拿地及政府沟通技巧

一、城市更新项目勾地技巧

1．如何认识项目勾地

（1）什么是项目勾地

（2）项目勾地的目标

（3）项目勾地中地方政府心理分析

（4）勾地中如何抓住地方“痛点”

2．项目勾地技巧

（1）目标土地的选择

（2）勾地热点分析

（3）勾地排他技巧

（4）勾地中如何突出我方优势

二、城市更新项目获取与拿地方式

1．项目获取方式

（1）公开招拍挂

（2）合作开发

【合作模式1】

【合作模式2】

（3）一二级联动开发

（4）其他（变通）方式

2．城市更新项目拿地

（1）项目拿地的前期准备

（2）项目拿地方式分析

（3）拆迁工作流程

（4）拆迁补偿方式

（5）项目拆迁谈判技巧

3．土地开发的一二级联动

（1）什么是一二级联动

（2）一二级联动的优势分析

（3）一二级联动的操作方式

三、城市更新(旧改)中的土地一级开发

1．前期准备阶段

2．拆迁工作流程

【案例】武汉城中村改造项目规划公示

3．开发实施阶段工作流程

【案例】市政规划调整让城中村改造泡了汤

【小知识】规划的五个层次

【案例】规划不严，村民遭遇“二次拆迁”

【资料】武汉市城中村和旧城改造工作程序

【案例】城中村改造规划建设审批流程图

4．一级开发中的“天下第一难”：补偿安置

（1）拆迁补偿安置的方式

【警示】拆迁冲突何其多

（2）征收补偿方案的内容

【案例】某城中村拆迁安置补偿方案

（3）确定拆迁补偿安置标准的技巧

【案例】拆迁补偿安置补偿标准(【深圳】)

【案例】广州市城中村改造拆迁成本及补偿标准

【案例】武汉市部分城中村改造补偿方案

【问题】城中村改造安置房问题

【案例】某村改造项目发展战略及整体定位

（4）动迁宣传技巧（动迁宣传“四个方面、八大技巧”详解）

四、政府公关中沟通谈判策略与技巧

1．与政府沟通中的技巧

（1）与政府沟通中的个人形象要素

（2）与政府沟通中的表达技巧

（3）与政府沟通中的关系维护技巧

2．优秀谈判人员的必备特征分析

3．政府沟通谈判准备

（1）人员准备

（2）资料准备

（3）物料准备

（4）心理准备

4．政府沟通谈判技巧

（1）政府沟通谈判的基本战术分析

（2）面对不同性格的对手处理策略

（3）谈判中打破僵局的六个秘诀

（4）谈判中争取主动的八项技巧

（5）与政府沟通谈判达成的五大方法

（6）与政府沟通谈判的忌讳提示

五、城市更新（旧改）产业升级典型案例解析

1. 商改商案例解析

2．社区商改案例解析

3．综合体旧改案例解析

4．商改写案例解析

5．旧改中成片开发（整体开发）案例解析

六、交流、互动（10－20分钟）

课程结束。谢谢参与！