《关于落实稳住经济大盘形势下政府项目的遴选、策划与投融资模式设计及落地实操》

关于落实稳住经济大盘形势下政府项目的遴选、策划与投融资模式设计及落地实操

课程大纲：

一、关于落实稳住经济政策措施的相关政策要点解读

1、国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知（国发〔2022〕12号）

2、中办、国办《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》

3、农发行《关于大力支持以县城为重要载体的城镇化建设的意见》

4、国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发〔2022〕19号）

5、关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见（〔2022〕10号）

6、关于加大开发性金融支持力度提升水安全保障能力的指导意见水财务（〔2022〕228号）

7、国办发〔2021〕40号、环境部468号文、住建部63号文等重要文件解读

二、地方政府高质量发展投融资新逻辑

1、区分隐性债务和市场化融资

2、区分政府投资项目和企业投资项目

3、规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）

4、区分政府直接投资和资本金注入项目

5、区分委托代建和授权开发

6、授权开发+做大做强平台公司

7、合规安排政府资金的多种使用方式

8、土地最终产出与项目包装的紧密结合

9、大基建时代的综合平衡

三、政府项目投融资实务要点分析及案例分享

1、5号文后政府如何安排资金用于项目及如何判断项目的资金已经或可以列入政府预算

2、政府只有一年期的预算和三年期的中期规划，但资金支付期需要十年，如何解决？能否签订超过三年的政府支付合同

3、政府合规支付项目款项的路径及案例

4、政府采购具有融资的机会，如何融资？

5、发改的政府投资项目与财政的政府采购的区别及项目安排

6、审批制、核准制、备案制的要求有什么不同，如何认定政府投资项目和企业投资项目

7、无经营收入的基建项目如何策划包装

8、施工企业为平台公司垫资合规吗？该如何操作

9、如何定义垫资及垫资与投资的区别

10、什么是土地增减挂钩业务，土地增减挂钩指标交易可否融资

11、耕地占补平衡指标能做融资？

12、如何甄别是否构成隐性债务

13、特许经营模式与PPP模式比较及运用案例

14、平台公司策划自求平衡、资源补偿、以租代建等模式市场化融资及案例分享

三、平台公司授权经营（ABO）模式转型及合规性操作要点分析

1、政府授权（ABO）与PPP、特许经营甄别

2、政府授权（ABO）合规性分析

3、政府授权（ABO）模式中A对平台公司如何操作，是否需要招标？

4、政府授权模式做大做强地方平台公司的操作要点

5、40号文后ABO常见的违规与整改方式及案例

6、政府授权（ABO）市场化融资运用要点及案例

7、政府授权（ABO）模式政府支付路径的特殊性及合规性安排

8、政府授权（ABO）模式如避免政府“固化支出”，如何设置“绩效评价”

9、社会资本参与“政府授权+城市合伙人+EPC”模式的合规要点及分险防范

10、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式包含的两层付费关系，平台如何与社会资本进行结算支付

11、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式实务案例分享

四、企业市场化投资基建项目的模式与实务案例

1、企业核准备案为何可以应用“投资者+EPC”或“投资合作+EPC”模式？

2、真假“投资人+EPC”模式如何判断？

3、纯公益性项目打包可否用“投资人+EPC”模式？是否为隐性债务？

4、“投资人+EPC”模式下合规性分析及案例

5、“投资人+EPC”模式下收益来源分析及案例

6、“投资人+EPC”模式下市场化融资运用要点

7、“投资人+EPC”模式下项目资本金筹集模式

8、“投资人+EPC模式”政府补贴怎么补才合规？

9、央企、国企与地方平台合作采用“投资人+EPC模式”操作项目的两类合规模式分析

10、“投资人+EPC”模式“两标并一标”解析

11、避免“投资人+EPC”沦为BT模式违规应注意的问题。

五、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享

1、土地储备业务的流程及合规性要求

2、社会资本方如何合规介入土储业务？

3、政府购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金，资金如何安排

4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？

5、土地出让金返还模式是否可行，土地出让金可否融资

6、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？

7、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别

8、政府授权企业做片区综合开发的授权范围如何界定及其依据

9、生地熟地毛地净地的区别，毛地可否供应？

10、如何分析片区项目的可融资性？

11、专项债解决土储资金的模式与要点

12、以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？

13、以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？

14、以土地出让金为主要产出的项目如何融资？

15、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目

16、如何实现土地开发一二级收入联动

六、土地储备开发主流模式解析

1、委托代建+采购工程、采购服务模式

2、做地模式

3、二级赎买一级模式

4、反向委托（或反向购买）模式

七、片区综合开发政策联动自平衡投融资模式

1、城市更新模式

2、TOD模式

3、EOD模式

4、M0新型产业模式

5、矿山生态修复自平衡模式

6、砂石资源自平衡模式

7、“先招后拍”模式

八、片区综合开发操作联动自平衡投融资模式（产业勾地）

1、设条件拿地

2、带方案拿地

3、前置资格审查

4、点状供地

5、批量供地

九、片区综合开发结构化合作运作模式

1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式

2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式

3、专项债+土地模式

4、专项债+市场化融资模式

5、专项债+PPP模式

十、城市更新项目投融资模式实务

（一）城市更新项目政策梳理及63号文的应对措施

（二）城市更新项目分类

（三）城市更新项目的操作流程分析

（四）企业参与城市更新项目的操作模式分析

（五）城市更新项目的收益构成及来源

（六）城市更新项目运作的核心及要点

（七）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择

（八）城市更新片区级项目的策划要点

（九）城市更新项目可采取的投融资模式探讨

1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例

2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例

3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例

4、“投资人+EPC”模式的应用

5、政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例

6、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例

7、属地企业或居民（村民）自主更新模式

8、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装

（十）城市更新项目收并购实务及案例

（十一）城市更新项目融资的模式与案例分享

十一、EOD模式运作实务

1、EOD模式政策要点及一二批试点项目分析

2、EOD的“五位一体”和“三个内涵”

3、EOD模式下的参与主体分析

4、EOD模式开展的三个阶段

5、EOD模式八大主要收益来源分析

6、EOD项目的回报模式及回报来源组合

7、EOD项目三大落地投融资模式

8、EOD适宜的七大项目领域

9、EOD项目策划和落地的核心要点

10、EOD“指标”交易模式的应用

11、EOD模式相关案例解析

12、EOD项目融资要点及案例解析（核心是一二级联动）

十三、新政下学校医院等公共服务项目的融资

1、义务教育和公立医院融资的困境

2、专项债融资

3、“以租代建”模式的应用及其案例

4、“建办分离”模式及其案例

5、民办公用的“共建模式”的应用及其案例

十四、关于盘活存量资产扩大有效投资的操作模式及落地实操

（一）存量资产盘活的主要方式及操作实务

1、基础设施（REITs）。

2、存量资产盘活PPP模式及操作实务要点（TOT模式）

3、盘活存量改扩建与经营性项目有机结合（ROT+一体化综合开发）。

4、通过产权交易盘活存量的操作模式及要点解析

5、推动闲置低效资产改造与转型盘活存量资产

6、借助国有资本投资、运营公司的资本运营盘活存量资产

7、策划“综合开发自平衡模式”盘活存量资产的操作模式及要点解析

8、通过混改、并购及股权多元化模式盘活存量资产的要点解析及案例分享

9、通过资产证券化等方式盘活存量资产的模式介绍

（二）存量资产盘活土地策划包装的痛点解析与风险防范

1、集体土地入市

2、增减挂钩、占补平衡

3、并购及存量合作方式的要点及风险防范

4、存量土地一级开发、二级拿地的操作要点及风险防范

5、城中村改造项目（全面改造、微改造）的操作要点及风险防范