房地产转型、融资破局与实战案例剖析（2天）

房地产转型、融资破局与实战案例剖析

课纲（2天）



课程背景

突如其来的疫情令到房地产行业遭受重创，很多房企的销售量出现了很大的程度的下

降，加之对房地产行业的宏观调控政策及金融政策影响，房地产公司经营更是雪上加霜

，举步维艰，资金链面临着极大的压力。

老师通过大量房地产企业案例，从战略的高度讲解当前形势下房地产公司创新融资模

式，再加上资本运作的手法，用近百种融资创新方法全方位解决房地产企业资金紧张的

难题，帮助企业最大限度地控制资金风险，节约资金占用，降低融资成本，赚取资金高

效运作的效益。





课程收益

■ 了解房地产龙头企业通过转型实现融资创新的方法

■ 掌握“零利息”的内部融资创新17法

■ 掌握创新债务融资30法

■ 掌握股权融资创新8法

■ 掌握房地产企业资本运作融资数种创新方法

■ 掌握降低融资成本创新18法



培训对象

董事长、公司股东、总裁/总经理、董事会秘书、首席财务官/财务总监、财务经理、

投拓部门、项目经理、各职能部门负责人、中高层管理人员、全体财务人员等。



课程亮点

■ 源于实战，追求“落地”文化

■ 通过视频、分组讨论、点评、角色带入等教学手段，调动学员的参与性和积极性

■ 通过分享实战工具，减少学员实际工作量，直接转化为工作成果

■ 近百种融资方法是解决当前形势下资金难题的有效方法

■ 确保课程：听得懂、拿得走、用得上、有实效。

课程大纲

第一单元 房地产企业转型及融资创新

■ 传统的房地产行业融资模式已经收紧

➢ 银行贷款

➢ 预售楼款

➢ 民间借贷

➢ 发行债券

■ 最新中国房地产企业TOP10负债状况（负债率，负债额）

■ 高负债的房地产企业如何转型及融资创新（四化其中包括融资创新）

【案例】融创降低负债率的对策

【案例】恒大的“转型”及融资创新（多元化、全员、网销）

【案例】碧桂园多元化的“路线图”



第二单元 “零利息”的内部融资创新

■ “零利息”的内部融资创新18法

【案例】华为如何让员工“既出钱又出力”

■ 集中资金使用的融资创新

➢ 现金池

➢ 结算中心

➢ 财务公司模式

【案例】万科集团资金管理模式

■ 精细资金管理的融资创新

【案例】万科五维资金管理模式

【工具】资金计划套表

■ 节约资金的间接融资创新

【案例】降低采购成本的37法





第三单元 债权融资创新

■ 创新债务融资30法

➢ 项目贷款；

➢ 股权质押贷款；

➢ 应收账款质押贷款；

➢ 互保贷款；

➢ 银行承兑汇票；

➢ 商业承兑汇票；

➢ 委托贷款；

➢ 商业保理；

➢ 集中供应商

➢ 供应商供应链融资；

➢ 发公司债；

➢ 集合企业债券；

➢ 可转换债券；

➢ 发行信托产品；

➢ 资产托管计划的杠杆融资；

➢ 银团贷款；

➢ 夹层融资；

➢ 现金折扣融资；

➢ 售后回购；

➢ 售后回租；

➢ 债务重组；

➢ 应收账款债权转让；

➢ 特定收益权转让；

➢ 股权收益权转让；

➢ 政府补贴；

➢ 民间拆借（自然人或法人金主 ）

➢ 项目融资（PPP\BT\BOT等）

➢ 融资租赁

➢ 互金

➢ ABS

➢ 短期融资券

【视频案例】港珠澳大桥的坎坷融资之路

【案例】华夏幸福的明股实债的小股操盘模式

【案例】三浦威特的债务重组融资案例

【案例】京御地产和大厂华夏的内部债权转让实现外部融资

【互动问答】如何识别债权人是“金主”还是“掮客”

【案例】华夏幸福的售后回租融资

【案例】华夏幸福的收益权转让融资

【案例】华夏幸福的夹层式资管计划

【案例】恒大的ABS融资案例

【案例】都江堰重建项目“BT+信托”融资案例

【案例】北京首都开发股份有限公司股权收益权融资







第四单元 股权融资创新

■ 股权融资创新9法

➢ 产业基金；

➢ 天使基金；

➢ VC；

➢ PE ；

➢ 内部员工众筹

➢ 外部股权众筹（自然人或法人金主 ）；

➢ IPO

➢ 定增

➢ 项目股权融资

➢ 杠杆收购（并购）

➢ MBO（并购）

【分享】提高融资成功率的关键是生命周期与资方风控的匹配

【案例】FMG股权融资之路----空手套白狼

【案例】房地产企业通过PE基金和公募基金组合的融资创新





第五单元 资本运作融资创新

■ 资本运作的五种主要方式

➢ 与企业整体整合有关：合并/托管/收购/兼并/分立/重组/战略联盟

➢ 与资产整合有关：剥离/置换/出售/转让/资产证券化/债券

➢ 与股权有关：IPO/借壳上市/配股/增发/转让股权/送股/转增/回购/MBO

➢ 与资本和融资有关：PE/VC/融资租赁

➢ 与经营活动有关：BOT/BT/特许经营

■ 房地产企业创新的资本运作融资

【案例】碧桂园的资本运作

【案例】杭州绿城打出资本运作组合拳渡过资金危机

【案例】治大国，如烹小鲜的“重组+夹层资本运作”创新融资

【案例】EPC+F的多段资本运作产品结构创新融资

【案例】利用产业金融创新融资（汽车金融）

【案例】利用地产金融创新融资（汽车金融）

【案例】LC资本运作融资创新



第六单元 降低融资成本创新18法

【互动问答】房地产公司如何降低融资成本

■ 融资成本创新18法

➢ 渠道

➢ 时机

➢ 品种

➢ 条款

➢ 币种

➢ 信誉

➢ 资质

➢ 方式

➢ 管理

➢ 集中

➢ 调整

➢ 时长

➢ 互换

➢ 人性

➢ 政策

➢ 流水

➢ 金融对冲

➢ 计息方式

【案例】四川汇通担保公司案例

【案例】万科降低资金成本的“百宝囊”





【总结及现场辅导答疑】