房地产企业的业财税融合（2天)

房地产企业的业财融合

（2天）



课程背景

房地产开发项目业务内容复杂，周期长，受国家调控政策影响大，不确定因素多，开

发风险大。

多数房地产开发公司已具备财务分析的职能，再通过流程再造、组织职能优化、前置

嵌入式业财融合等，实现“从财务中来、到业务中去“的业财融合目标”， 可以使房地产

开发项目价值最大化，有效控制房地产开发过程中的系列风险，提高开发项目的竞争力

。



课程收益

▪ 掌握业财融合的主要路径

▪ 掌握房地产公司全生命周期业财融合成本管控方法

▪ 掌握房地产公司业财融合控制人力成本的方法

▪ 掌握房地产资金风险业财融合管控及预警的方法

▪ 掌握房地产公司八大阶段业财融合税务筹划的方法

▪ 掌握房地产公司业财融合提升管理水平的方法

▪ 提前判断未来宏观经济走向

▪ 掌握当前宏观经济下房地产行业资本运作的方法



课程亮点

实战派风格，追求“落地”文化，针对性强，诊断式、咨询式培训解决公司痛点，生动幽

默，通过视频、分组讨论、点评、角色带入等教学手段，调动学员的参与性和积极性。



确保课程：听得懂、拿得走、用得上、有实效！



课程大纲

第一单元 房地产开发公司业财融合项目管理

■ 房地产企业财融合的路径

➢ 项目可研评估

➢ 项目税筹

➢ 项目股权管理

➢ 招投标管理

➢ 采购合同管理

➢ 采购降本

➢ 项目成本管理

➢ 全面预算管理

➢ 五维资金计划

➢ 资金管理：资金平衡、融资渠道创新及排序、融资降本

➢ 优化SOP

➢ 人效（HR）

➢ 销售定价

➢ 销售合同管理

➢ 管理报表：日、周、月

➢ 经营分析会

■ 房地产企业财融合的保障机制   

➢ 项目财务制

➢ 业财人员定位

➢ 培养集团财务管理储备人才

➢ 变管控为服务

➢ 重塑考核引导体系

➢ 大项目总

【案例】碧桂园大项目总的管理优势

■ 业财融合落地——事前规划、事中控制、事后评价

➢ 投资对负债率、资金、营入及利润的影响值

➢ 静态回收期、动态回收期、ROE、NPV，IRR，MIRR

➢ 投资评价

➢ 编制可研报告

➢ 资金预测及来源

【案例】房地产开发企业三大资金来源及成本优先级排序





第二模块 房地产公司全生命周期业财融合成本管控

■ 规划设计阶段，配合专家评审委员会和规划设计部门降本

■ 招标阶段

➢ 招标前，供应商评级及准入

【工具分享】供应商等级评核表

➢ 招标中

← 合同风控条款

【工具分享】采购合同评审14个财务风控点的防范

➢ 招标后

← 资产验收

■ 采购阶段成本控制：采购降本

【分组讨论】采购降本的主要方法

■ 施工阶段建安成本控制

➢ 控制变更工程成本

➢ 控制支付工程款节奏

【工具分享】工程进度与工程付款自动匹配表

■ 营销阶段

➢ 定价管理

➢ 销售合同

➢ 土增税清算节奏的资金占用

➢ 销售折扣管理

➢ 超期应收账款催收标准化管理



第三模块 房地产公司业财融合控制人力成本

■ 财务出具多维度人效报表

【工具分享】人力成本比对套表

■ 根据报表找出投入产出比、性价比低的部门和人员，分别处理

【工具分享】人员“性价比”明细表

■ 薪酬宽带重塑

■ 3P工资法

【工具分享】3P工资计算套表

■ 打造真正的“能上能下”工资体系

【分享】碧桂园354人力资源成本控制法

■ 打造系统的递进式正激励体系

【分享】八大递进式正激励工具及应用场景



第四模块 房地产资金风险业财融合管控及预警

■ 房地产开发公司相关政策风险管控

➢ 货币政策

➢ 税收政策

➢ 房地产业政策

➢ 人口政策

➢ 其他政策

■ 资金链风险管控

【互动】风险可控的内部融资26法

【案例】如何让员工“既出钱又出力”

【案例】资金风险预警系统

■ 融资风险管控

➢ 房地产行业的三条红线及应对方法

➢ 融资渠道风险管控

【分享】全生命周期的融资渠道图

➢ 产融结合是融资新常态

【案例】恒大汽车与恒大房产

【案例】治大国，如烹小鲜的“重组+夹层资本运作”创新融资

■ 资金成本风险管控

【互动】降低融资成本18个实战法



第五模块 房地产公司八大阶段业财融合税务筹划

■ 项目前期可行性研究环节

【案例】合同印花税筹划

■ 立项及建设用地规划环节

【案例】合理搭配不同类型的房产立项筹划

■ 取得土地的税务筹划

【案例】二级市场取得土地的税筹

■ 开发阶段的税务筹划

【案例】房地产公司设立上下游公司节土地增值税

■ 竣工阶段的税务筹划

【案例】建安成本高于平均造价的“正当”理由

■ 销售阶段的税务筹划

【案例】利用土增税临界点进行合理避税

■ 自持商业物业经营阶段的税务筹划

【案例】出租物业房产税的税务筹划

■ 转让房地产公司股份阶段的税务筹划

【案例】法人股东转让股权前必须考虑是否要做的3件事的税务筹划



第六模块 房地产公司业财融合控制三费

■ 提升控制三费水平

➢ 降低管理费用的主要方法

➢ 降低财务费用的主要方法

➢ 降低销售费用的主要方法

← 营销预算管控

← 控制营销基建费用

← 筛选性价比高的营销人员

← 控制营销现场费用

← 销售代理费管控

← 营销策略费管控

← 选择媒体控制营销广告费

【工具分享】广告费性价比计算表



【课堂答疑】