房地产行业发展趋势及北京土地所有制政策解读

房地产行业发展趋势及北京土地所有制政策解读

阮晓东 博士 研究员



1、房地产行业发展趋势及北京市场形势

➢ “房住不炒”的主要行政和市场管理政策工具

➢ “一城一策”从实施模式看各地如何稳定总需求

➢ “完善土地出让收入分配机制”对土地出让的影响

➢ 深化户籍制度改革，完善财政转移支付和土地与人口挂钩

➢ 强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化

➢ 优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用

➢ 建设现代化都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设

➢ 利用集体建设用地建设租赁住房，完善长租房政策

➢ 京津冀规划及北京房地产市场特点及未来发展趋势分析



2北京市集体所有制土地政策研究解读

➢ 北京市集体所有制土地改革试点的主要进程及区域

➢ 北京市集体所有制土地适合的开发项目类型及模式

➢ 北京市集体所有制土地目前的政策体系及规划进展

➢ 银监、金融部门设立“土地未来收益”金融产品类型

➢ 北京市集体所有制土地入市流转及主要操作流程



3、集体所有制开发项目的获取方式

➢ 集体建设用地开发项目的运作模式

➢ 集体建设用地开发项目的报批流程

➢ 定向出让基础上的委托开发建设+委托运营管理模式

➢ 委托建设+长期租赁的投资模式

➢ 集体建设用地报批报建的基本程序















《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使

用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，睡觉时候想了想，真还

真是一个重大变革的问题，对地产投拓未来的影响，分享之。













一、投拓细节上，土地出让金返还正式退出历史舞台





以后再有人来问，土地出让金能不能直接退还，直接可以一锤子敲死，税务部门来征

收后，地方政府对土地出让金的控制力基本上丧失了，做不了文章。甚至那些承诺土

地出让金到账后，什么转一圈然后回购安置房啥的，都要重新梳理下流程，防止出现

钱被中央收走因为退的少，地方政府没钱回购的事情。













二、投拓模式上，税收勾地、就业勾地将被地方政府热捧





你说，地卖了的钱，地方政府没有支配权，那他卖地一点动力都没有。但是如果开发

商能带给地方政府社会效益的项目，一般政府会更加青睐，毕竟税收这块还是有不少

地方留存的，而且是长期收益。以后估计一多半的项目都是勾地，反正出让金支配不

了，倒不如少收点钱给产业方做人情，或者合同中约定后期的经营重税。













三、市场反应上，长三角土地供应将进一步缩量





地方政府的收入，大部分分为“税收+卖地+基金收入等其他”，长三角地方政府的税收

收入已经很高了，有的县级市甚至因为税源太多而控制收税力度，卖地往往只是为了

平抑棚改等直接成本、顺便赚点小钱。如果卖地的钱自己也用不上，这些地方政府就

更加没动力搞住宅了，能过日子就好，多赚的钱都被国家转移支付了，何必呢。













四、市场反应上，中西部区域估计会推行一二级联动





当政府的财政没法依赖土地财政的时候，卖了地不算自己的钱，那控盘土地市场的手

一定会松开，本身做一级整理也是苦差事，费钱费力，中西部城市大概率会找一级整

理单位去搞。但难度也挺大，就是收支两条线，被税务机关征收之后，怎么还回来、

还多少钱又是问题。也许就是做低出让价给一级整理单位补贴了。













五、房价上面，这个政策大概率是利好





房价主要是看供应，如果地方政府都没心思去搞土地，住宅用地的供应大概率会严重

缩量的时候，房价大概率又是摁不住了。