房地产企业融资——从拿地到持有各阶段融资

房地产企业融资

——从拿地到持有各阶段融资策略与创新

主讲人：吴瑕 课时：12小时

课程目标

1、认清形势、准确定位、提高融资能力（新视角）

2、系统了解企业融资渠道与创新思路（新观念）

3、重点学习房地产融资的基本原理及创新方法（新方法）

4、熟练掌握房地产各种融资的操作模式（新模式）

5、借鉴案例、对照本公司业务，深入探讨解决方案、创新融资新模式

第一篇 政策趋势与形式分析

货币政策趋向宽松

土地供应力度加大

视角与战略

一、统一大政方略

（一）融资行为与股东利益

（二）投资行为与价值创造

（三）资本布局与战略方向

（四）股权控制与发展路径

二、熟视金融市场

（一）货币市场

票据贴现市场

短期信贷市场

短期债券市场

金融机构拆借市场

（二）资本市场

长期信贷市场

证券市场。

第三篇 开拓资本渠道

融资渠道一：债权融资

国内银行贷款

房地产开发贷款

个人住房贷款

土地储备贷款

商业用房贷款

并购贷款

（二）典当融资

（三）信托项目融资

（四）金融租赁融资

（五）国外银行贷款

（六）发行债券融资

融资渠道二：股权融资

（一）股权出让融资

（二）增资扩股融资

（三）产权交易融资

（四）杠杆收购融资

（五）引进风险投资

（六）投资银行投资

（七）夹层融资

融资渠道三：项目融资

（一）BOT项目融资

（二）PPP项目融资

（三）ABS项目融资（房地产资产证券化）

（四）供应链融资

（五）跨界融资

（六）项目合作融资

融资渠道四：上市融资

（一）国内上市融资

（二）境外上市融资

（三）买壳上市融资

第四篇 资本运作实操

一、拿地阶段融资

（一）招拍挂拿地融资

1、集团公司提供拨款（低息拆借）

2、合作开发（品牌与资源对接）

3、短拆或过桥资金

4、明股实债

案例：万科曲线贷款创新

5、债转股

6、向非金融机构借款（金融平台公司）

7、施工企业垫资（总包垫资）

8、股权融资

案例：万科项目企业境外股权融资策略

（二）并购拿地融资

1、银行并购贷

2、信托并购贷

3、对接夹层基金

夹层融资模式

夹层融资的风险和回报

夹层融资运作中的具体问题

案例：昆明某企业以4亿工程款置换2000亩土地

4、非金融机构借贷或股权合作

二、工程实施阶段融资

1、总包商配合开发商自行按工程进度选择融资

2、延后付款，采用商票支付

3、金融租赁融资

4、售后回租融资

案例：华夏幸福售后回租模式（杠杆融资）

5、承接售后回租的资产管理公司

三、未取得四证前融资

1、过桥借贷。用土地使用权向典当行、金控平台等申请抵押贷款。

2、典当行抵押贷款

四、取得四证后融资

1、商业银行开发贷

2、双盈的票据融资

案例：华夏幸福票据融资

3、预售款+银行按揭

4、跨界营销，共享客户模式

案例：华银集团跨界融资经典几步

5、房地产资产证券化（ABS）

资产证券化的步骤

什么样的资产可以证券化

案例：金地30.5亿元物业费ABS资产证券化

6、PPP模式（Public-Private-Partnership）

案例：北京地铁四号线的PPP融资策略