基于房地产寒冬局势下的精装修全过程成本管控的七大攻略

基于房地产寒冬局势下的

精装修全过程成本管控的七大攻略

目前,精装修以及成为趋势,房企之间的差距也越来越拉大，标杆企业的精装修已经成为产品的重要溢价点。有的房企一做精装修就赔钱，没能成为“溢价点”，反而成为了“投诉点”，这是为什么？很多人会回答：这是因为成本和品质控制不到位！但实际上，答案远远没有这么简单。从最初的设计，采招，再到最后的施工维护，很多房企更多缺少的是一种关于精装修的标准和战略！具体表现为以下3个方面：

1、开发商想要做精装修，却在设计环节就走偏了。

2、没有设计上的标准设定，必然导致了采购环节的战略走位。一味地以价格决定供应商显然并不合适，但目前很多房企并没有真的改变这一观念。毫无供应链战略，还怎么开展精装修业务？

3、落地到施工环节，根本防不住进一步“走位”。从最初的设想，到最后实现，早已十万八千里。多少精装修项目，“赢在营销，死在工地”？

要做好精装修项目的成本管理，必须全员、全过程、全面的成本管控。项目决策、设计、招投标、施工是精装修成本控制的关键阶段。

成本管控的基本思路是开源节流、增溢价、降成本。从溢价层面来说，精装修的价格目前基本跟产品定位、销售价格挂钩，单独实现溢价的难度比较大，所以成本管控就成了扩大利润空间的关键点。

课程收益：

成本思维

带领学员了解全面预算的认识误区，重新认识预算，掌握经营预测、管理决策的核心，与业务管理有效融合。

身临其境

通过实战演练、情景模拟，使学员们快速掌握预算编制、滚动调整的技巧方法；然后掌握在预算执行过 程中，运用预算工 具高效管控业务， 落实业务目标。

管理提升

使学员们掌握在预算执行过程中，运用预算工具高效管控业务， 落实业务目标。

问题解决

通过一系列的学习，学员们带着疑问来，带解决方案回，分享成功管理经验，明确目标，正确决策。培训对象：

1、房地产企业的设计、工程、成本等部门经理及业务骨干成员

培训时长：2天,(12小时)

【课程内容大纲】：

基于房地产寒冬局势下的精装修全过程成本管控的七大攻略

一、攻略1——精装修成本“清晰定位”

深度思考：

1.精装修成本管控水平在行业到什么水平了？

2.不谋全局者不足以谋一域，为什么全局观和全周期的视角如此重要？

3.谁应该担负成本管控的责任？谁能担负成本管控的责任？谁实际外担负成本管控的责任？

4.一个精装修工程师能节约多少钱？行业均值在哪里？

一、精装修成本研习

特点：观点：一体化+多阶段的精细化

难点：观点：3个维度

1.机制；2.专业；3.管理

痛点：观点：谁来管？、管什么？、怎么管？应分清

客观评价精装修成本

观点：六要素

1.成本线；2.施工区域；3.产品定位；

4.项目业态5.施工时间段；6.口径是否统一

二、攻略2——精装成本策划 “两层、对标”

2.1 策划阶段的观点荟萃：

观点：两个层面+对标：1.项目整体策划；2.项目成本策划

对标是个技术活——需从寻标 → 立标 → 对标 → 达标 → 创标形成闭环

2.2策划阶段的管理思路

理解策划阶段底层逻辑：

小观点：认清企业的虚高成本线、自身成本线、标杆成本线、极致成本线后，做出精准策划

1、成本限额、适配、对标

2、分档制定配置标准，满足产品定位需求

3、成本不均衡投放及成本的二次不均衡投放

4、先测后控，挖掘设计潜能、降低决策风险

目标成本和产品定位的前置条件：

1、精装修目标成本管控：

目标测算的前置条件

目标成本的形成阶段

精装修无效成本梳理

2、精装修产品定位的四要素：

1.提资需求；2.限额设计；3.客户需求分析；4.竞品分析

成本策划管理的“二八法则”：

1、区分不同项目的精装成本管理策略：

20%的高端项目

80%的刚需刚改

2、区分项目不同类型精装成本的管理策略：

客户敏感的20%的成本

客户无敏感度的80%的成本

2.3 表格工具落地

案例分享：标杆企业的产品定位标准细则

案例分享：无效成本分析清单分享

问题交流：与企业/学员相关的问题交流与答疑

攻略3——精装设计“模块标准化”

3.1设计阶段控成本的观点荟萃：

观点其一——细化限额设计、成本对标分析和设计优化评审，以减少无效成本

观点其二——设计模块标准化，清单化图审

3.2设计阶段控成本的管理实施（4+5法则）

方案、扩初阶段的图审从四个维度重点管控

① 、交圈、叠图；

②、材料选型；

③、功能；

④、效果VS成本和工程

施工图阶段的图审四个关键点

、点位+节点优化

、人性化+敏感点优化

、样板房招标用图纸评审

、样板房竣工图的评审

样板房软装成本困局

、软装涉及展示效果，没人愿意背这个雷

、软装部品价格不好评判

、软装总价不高

、达到效果，不去细究其成本

⑤、成本难厘清

3.3表格化管理落地

案例分享：精装修设计阶段的成本优化案例

案例分享：设计图审指引手册

行动学习：结合企业实际情况，分组研讨：

精装修设计的阶段的产本管理指引如何建立？

工具：团队列名法

输出：设计阶段的成本管控落地要点清单

汇报、点评

四、攻略4——精装投标“标准化、信息化”

4.1 招标阶段控成本的观点荟萃

观点其一 —— 图纸节点和清单描述标准化，并提升清单利用率

观点其二 —— 界面+招标文件+供应方式+清标，要下沉。

观点其三 —— 招标过程信息化、数据化

深度思考：样板房成本测算谁来做？怎么做？风险如何管控？

4.2 投标阶段控成本的执行动作（六步法）

动作1——界面划分

界面划分的原则：；

标段划分的原则；

材料供应模式的划分原则

动作2——工作量清单管控

工作量清单错误的管理对策

工作量清单多轮次、多专业、多维度评审

提高招标清单描述准确率和清单利用率

建立标准化清单

动作3——招标文件评审

招标文件多轮次、多专业、多维度评审

形成标准化的招标文件

招标文件附件清单

动作4——投标清标管控

清标工作的现状

清标主要“清”什么？

清标主要“标”什么？

清标主要预防什么？

了解投标单位的不平衡报价的策略

动作5——样板房成本梳理

样板房阶段的成本管理应从4大角度思考

市场情况、政府规定、实体/临建样板房、户型比例

2、样板房阶段的组成成本要素梳理

样板房成本测算的界面划分

构成占比及损耗的确定

变更签证后招标文件固化

图纸深化后的成本直接固化

动作6——过程招标复盘

样板房招标过程复盘

大批量招标过程复盘

复盘工具引导：结合企业场景对招标过程复盘，形成管控清单。

4.3 投标阶段控成本的表格化管理落地

案例分享：界面和标段、供应模式划分的标准参考分享

案例分享：招标文件附件清单及材料供应方式参考

五、攻略5——批量实施“确保质量，降维护成本

5.1批量施工阶段控成本的观点荟萃

观点其一———— 主体移交有方案，严控精装质量；

观点其二————变更讲原则，回复要及时；

观点其三————保供应，不延期。

5.2 批量施工阶段控成本的执行动作（六步法）

动作1——细化土建与精装修交接：

验收方案前置

交接验收数据上墙：

动作2——强控装修质量和工期

重过程质量验收，管细节

成品保护到位

不因延误而索赔

动作3——控制甲供材料损耗：

设计图纸交底明确

精细化放线落地执行到位；

建立限额发料制度，并设立专职的材料员

材料到工地现场的过程管控损耗控制；

动作4——变更签证管控

严守底线、讲事实、认依据

签证变更一事一单，严禁将拆分或合并办理

经常出现而又容易忽略的签证清单

建立变更签证考核机制

5.3 批量施工阶段控成本的表格化管理落地

案例分享：验收方案的管理办法参考

案例分享：过程验收表格化清单

案例分享：材料供应周期清单

六、攻略6——精装售后 “急业主所急”

观点荟萃：

观点其一————维修要及时且有效，

观点其二————空置房管理有责任主体。

售后阶段的成本管控要点

快捷、有效维修，减少小业主索赔：

维修过程中的成品保护，避免二次破坏

③、空管房的有效管理

案例分享：维修过程中的成本保护的重要性

七、攻略7——精装修的结算“证据足、数据准”

观点荟萃：工程完成且合格，提交资料要完整，注意反扣项

结算通常会出现哪些问题？如何处理？

结算的成本管控要点:

结算对竣工图的要求

结算与合同模式的结算方式