房地产土地增值税纳税实务及风险防范

房地产土地增值税纳税实务及风险防范

【课程背景】

财税【2016】36号文的实施，标志着“营改增”工作全面收官。房地产行业、建筑业的营改增，对土地增值税清算产生了重大影响；紧随其后，国税总局、财政部联合发布财税[2016]43号文，就“营改增”后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题进行明确；2016年7月7日国税总局发布税总函〔2016〕309号文，对土地增值税纳税申报表进行修正；2016年11月10日，国家税务总又发布了《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局2016年第70号公告），进一步针对土地增值税若干征管问题进行了明确。其主要内容包括土地增值税应税收入确认,视同销售房地产的土地增值税应税收入确认,与转让房地产有关的税金扣除问题、建筑安装工程费支出的发票确认问题、土地增值税清算的计算问题以及旧房转让时的扣除计算问题。这些重要的变化内容，对土地增值税纳税实务产生了重要的影响。

【课程收益】

1、全面掌握土地增值税的最新政策；

2、从实务角度对房地产业土地增值税纳税进行解析

3、土地增值税的税务风险点解析

4、土地增值税纳税申报表的填写

【课程大纲】

第一部分 土地增值税基本税制

　一、土地增值税介绍

（一）土地增值税的概念

　（二）土地增值税的征税范围分析（哪些行为无需缴纳土地增值税） 　（三）土地增值税的纳税义务人和纳税地点　（四）土地增值税的计税依据　（五）土地增值税的税率 二、土地增值税的征收管理　（一）土地增值税预缴制度　（二）土地增值税预征率　（三）土地增值税核定征收情形　（四）土地增值税核定征收率确定

第二部分 土地增值税税收政策解读　 一、国税发2006年第187号，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

二、国税发2009年第91号，国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

三、国税函2010年220号，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》

四、财税2016年第43号，财政部国家税务总局《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》

五、税总函2016年第309号，国税总局发布《对土地增值税纳税申报表进行修正》

六、国家税务总局公告2016年第70号，《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。

七、中华人民共和国国务院令第138号，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

第三部分   土地增值税清算　 一、土地增值税清算的概述

（一）何为土地增值税清算　（二）土地增值税清算的条件

（三）如何确定土地增值税清算单位？

　二、土地增值税清算收入确认

（一）不含税收入的确认原则

（二）全额开票的收入确认原则

（三）未开具发票或未全额开具发票时的收入确认原则

（四）开发自用房产的收入确认原则

（五）开发房产用于工职福利、奖励、投资等的收入确认原则　三、土地增值税清算扣除项目

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。 　第四部分 土地增值税中的常见疑难问题解析　一、不含税收入的确定

二、与转让房产有关的税金如何处理

三、清算后再转让房地产的如何处理

四、差额征税土地成本的处理

五、旧房转让的扣除项目确认

六、车位转让的土地增值税处理

第五部分 土地增值税与企业所得税的对比

相同之处

不同之处

（一）土地价款列支项目不同

（二）房地产开发费用准予扣除形式不同

（三）地价款分摊方法不同

（四）借款利息扣除不同

（五）项目成本核算方法不同