新形势下房企拿地模式创新项目兼并收购与合作开发及风险控制

2018形势下房企拿地模式创新、

项目兼并收购与合作开发及风险控制

【课程大纲】

第一部分《关于目前的土地市场》

2018的房地产市场表现特征与研判

1.供需矛盾未见好转，地王仍现，房价趋平，压力未减

2.金融政策施压，货币趋紧，真的上涨乏力？

3.房企竞争惨烈，拿地冲动未退

4供给侧改革背景下产业转型与升级

房地产行业投资环境分析与决策

1.2018年房地产业的政策导向

目前国内房地产行业的投资形势

房地产调整的宏观规律及变化应对

国开行棚改近期动态政策分析

黄奇帆建立房地产长效机制若干思考

2018年以来任志强、叶檀的楼市抢房分析第二部分《关于拿地》

一、企业如何正确的拿地？

1.区域土地开发模式的转变

（1）、粗放开发方式向集约开发方式的转变

（2）、房地合一方式向房地分离方式的转变

（3）、生地开发方式向熟地开发方式的转变

（4）、企业投资战略和惯性

案例解析：标杆房企高层的投资职能与权限对比

、企业自身产品定位之“有所为和不为”

案例解析：标杆企业前期投资测算定位和风险控制

（6）、前期投资测算定位和风险控制

（7）、从营销前置（“客户、产品与土地”）的视角去解读土地

案例解析：房企拿地全攻略

八大“勾地”攻略及地产并购实务

（1）、三种最常见的方式

①股权转让

②合伙成立项目公司

③以“联合开发”的名义

案例解析：兼并或合并、在建项目转让

④兼并或合并（退二进三）

⑤在建项目转让

案例解析：海南中建 xx与xx城开集团合作建房

⑥股权托管(适用于集团化企业下的兄弟公司之间）

⑦变更用地类型

⑧染指“插花规划”

（2）、当前形势下，兼并收购研究

①兼并收购决策依据

②收购交易的主体确定

③兼并收购的基本流程

④收购对价

⑤对价支付

（3）、兼并收购模式选择

（A.资产收购 / B.股权收购 / C.合作开发 / D.国企重组）

A.资产收购   

①概念

②资产收购的条件

③合同体系

④收购流程、关键节点

⑤优劣势分析

⑥收购协议的签订和落实

案例解析：某标杆公司收购协议的条款设置

B.股权收购   

①概念

②收购流程

③优劣势分析

④当前标杆公司股权收购的基本原则和操作方式

案例解析：房地产项目并购的主要疑难问题

合作开发

①规范化联合模式    一方出地，一方出钱

②直接转让土地使用权模式

③以土地使用权投资模式

④整体产权转移模式

⑤需要注意的几个问题

案例：万科项目开发股权合作模式

D.国企重组案例：招商局地产—蛇口工业区等

3. 土地兼并收购拓展谈判的策略及技巧

（1）、兼并过程中的尽职调查要素

案例解析：律师的尽调报告清单和成果

（2）、溢价处理方式

（3）、关键节点控制

（4）、违约责任界定

（5）、动态管理与风险控制

（6）、如何利用外资收购

案例解析：远洋地产收购案例

（7）、谈判对象研究和识别

（8）、谈判目标和谈判“红线”的确定

（9）、收购谈判要点

（10）、谈判的策略和技巧

（11）、其它谈判的注意事项（12项注意点）

案例分析：企业并购中常见的九大问题

4.股权收购项目风险防范及案例分析

（1）、法规政策

（2）、交易结构

（3）、税务的尽职调查清单及案例分析

（4）、并购交易谈判及文件清单

（5）、收购不同性质企业股权的法律障碍

（6）、股权收购如何合理避税

（7）、股权收购获取项目的利弊分析

（8）、股权收购项目风险的事前、事中风险防范，事后处置

案例分析：股权收购及并购项目的八大问题

案例解析：标杆地产如何把控股权收的风险？

第三部分：《关于房地产的拿地创新方向及敏感点》

一、案例剖析房地产拿地模式

1.新市镇（特色小镇等）开发模式

2.产城融合（华夏幸福模式）案例

3.轻资产模式（名牌联合模式）

4.城市更新（大湾区xx市勾地案例解析）

5.主题地产模式（华侨城xx文旅小镇案例）6.商业综合体带动模式

7.集体土地土地流转类

A.大盘开发模式

B.文化旅游地产项目的拿地

C.租售并举的配置用地

8.房地产合作开发的四种方式

案例解析：联合体拿地，合作双方新玩法

9.产业地产创新驱动模式思考

二、标杆地产内部投资体系及专项奖罚制度案例

1.拿地专项考核与奖罚

2.报批报建专项奖罚节点设置与条款梳理

3.合伙人模式与年薪制度

4.中介市场的居间游戏规则

三、标杆企业投资拿地风险类型及控制策略

1.各种风险对投资决策的影响程度

2.如何建立有效的投资风险预警机制

3.项目后评价对拿地风险管理启迪