城市综合体项目前期规划设计要领

城市综合体项目前期规划设计要领

课程背景：

大数据时代，商业地产会发生怎样翻天覆地的变化？怎样的崭新业态会展现出来？商业地产定制化是否会成为消费者体验前置的核心？在“定制化：商业生态链的反向思维”思考中，如何从更具体的层面引领开发企业的管理层围绕“定制化与未来商业的关系”展开热烈探讨和思索。商业地产的双重价值：物业价值和运营价值，商业地产的本质是金融地产，大中型商业物业是追求租金收益为目的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。

定制化是商业地产开发到一定程度的必然结果。在商业地产里面“定制”的概念涵盖面比较广，需要同时兼顾包括投资方、品牌商家，以及运营服务商在内的商业地产各环节对于商业的诉求。数字化时代要想做好个性化定制需求，一方面需要立足消费者的服务体验，另一方面也要兼顾商家的体验，因为商家也是体验的一部分。

作为商业地产的三个重要阶段，设计、开发、运营相互关联又环环相扣。如何才能处理好设计、开发、运营之间鱼和熊掌二难的老问题呢？商业地产设计的核心在于理解商业资源配置及运营管理的诉求，通过技术与设计语言同商业逻辑的对接转换，形成能够真正发掘和保证项目资产价值的最优策略。只有如此多元思维，才能杀出一条兼得之道。如果做住宅是利润多少的问题，开发商业地产，则是生和死的问题！

面对现今商业地产从单一的商业形态演化为城市综合体，其商业形态、商业规划、商业运营模式、投资开发模式及其产品形态有所不同，作为把建筑设计、全程商管、商业研究及投融资融入整个服务系统并相互整合的一些有品牌的全产业链服务商，将利用自身的各类商业地产经验，在新的地产形式下与市场完美融合。

课程大纲：

第一节，原则与流程

第二节，平面：鱼和熊掌怎么选？

平面规划与动线/ 坪效控制/ 业态与主力店布置

，交通：剪不断理还乱

一，商业资产管理的核心理念

理念：一条价值线；

开发设计阶段保值------按需定制；

运营管理阶段增值------开源节流；

在这两个阶段通过两大模块实现资产增值保值的管理工具，

实现两大目标：资产保值，确保投资资产应有的价值；

资产增值，通过运营实现资产的稳定增值。

执行：两份报告；

PCG与ACG两个管控报告，分别控制及管理在开发阶段及开业运营阶段的商业项目。

支撑：六套工具；

我们归纳总结了以行业领先技术与管理的运营经验开发的6套管理工具。

设计原则：

商业主导设计：设计服从于不断修正的定位；

锱铢必计：对财务结果负责；

以终为始：对运营结果负责。

商业设计专用名词解释：

MP(商铺规划图)，DLP(拓展租赁计划图)，EST(机电配置清单)

设计流程示意图，设计变更流程图，不同阶段可修改范围说明图，

第二节，平面：鱼和熊掌怎么选？

平面规划与动线

·动线—客流动线

·动线—货运/后勤动线（垃圾外运，员工进出）

·交通组织

什么是好的商业动线？可见性，可达性，位置感，体验感

商业动线的基本原则：逻辑简单，场景丰富

商业动线设计要点：

形态简单清晰，场景丰富独特，交通合理便利，店铺串联适当

确定商业动线的基本形态

影响商业动线基本形态的因素：

基地条件：如用地形状、尺寸、场地标高变化等；

交通条件：如基地四至的道路等级，人行车行流线，交通站点的位置等；

物业条件：如项目用地板块内及周边的物业类型、档次、品质与商业的联系等；

商业主要展示面决定动线走向，消费客流导入点决定动线端点，基地形状与尺寸决定动线形状。

动线走向案例：平行地块长向/ 垂直地块长向/ 强制绕行动线

动线端点案例：道路可达性/ 交通接轨点/ 其他物业串联/ 主入口划分

让商业动线的游逛充满乐趣

在商业动线上引入节点空间，营造良好的游逛体验感：

人流的引导/ 商业的形象/ 活动的场所

控制商业动线节奏，减轻游逛和购物的疲劳感---节点空间的设置位置；

兼顾顾客、商家、运营商的使用需求---节点空间的设计要点；

丰富有趣凸显个性渲染气氛---节点空间的创意设计；

节点位置设置案例：动线端点/ 动线中点/ 动线交汇处/ 动线转折处/ 屋顶露台处；

综合案例分析：平面规划与动线（苏州印象城，上海某项目）

商业设计的主要参数要求：业态比例/ 荷载/ 层高/ 柱网/ 自用面积/ 停车位/ GLA等

案例：上海某项目主要技术措施主要技术措施

关注点：业态与主力店布置

·主力店布局原则

·主力店及特设业态落位

·各楼层功能布局

·设计与财务—租售比/ 业态比

主力店设置原则：

动线端部原则/ 客流引导原则/ 动线原则/ 时间不统一原则/ 独立及同一防火分区原则等

主力店：奠定人流基础；

次主力店：确立主体定位；

核心品牌：提升租金收益；

其他品牌：丰富业态选择。

业态配置：

政治正确---读懂定位报告，动线正确；

斤斤计较---成本和收入，购物中心是省下来的；

可变可控---购物中心每年10%调整，变业态，变组合；

超市设计需要考虑什么？

交通流线规划

商业动线设计

货流动线设计

后勤动线设计

综合案例：家乐福上海某超市/ 大润发某超市/ 沃尔玛某超市等

当我们设计影院时，我们重点关注什么？

影院设计三部曲

·确定影院规模

·划分平面布局

·深化专业设计

影院规模：影厅数量，影院及每厅面积

功能布局：影院功能布局的几大问题

·影院的功能内容

·影院的交通组织方式

·影院售票口、售卖区、影厅入场检票口的关系

·影厅进场、散场人流组织的方式

·影院卫生厅的设置方式

专业设计：影厅人均面积/ 影厅宽度/ 柱网要求/ 影厅净高/ 影厅常用高宽比；

影厅的隔声降噪设计：

影厅的噪声控制标准

影厅的建筑技术设计要求

影厅的设备设计要求

中小型影厅平面布置实例

影院技术要求：结构、暖通、给排水、强弱电，

影院商务要求：垂直交通，停车位要求，广告位，租金

交通：剪不断理还乱

·1,总图关系 ·2,水平和垂直交通 ·3,人行和后勤 ·4,停车组织

1.总图设计原则：

简洁直观/ 客流均衡/ 经济舒适/ 接驳顺畅/ 展示充分/ 适度强迫

总图案例及综合案例：通盘考虑/分期实施/预留空间/上天入地

交通组合设计--与外部道路关系，上天入地的立体交通体系，

2.水平和垂直交通：

·交通类型 ·布置原则·组合方式

·交通类型 ：自动扶梯/垂直扶梯/坡道台阶

·布置原则：起步原则/中庭原则/成组布置原则/照顾特殊原则

·组合方式：平行组合/螺旋组合/间接飞天组合

·换乘整合：立体引导---上海某商业广场，重庆某时代广场

人行和后勤

·行人动线·垂直动线·后勤动线

停车组织

·影响因素·布置设计·设备标识·停车方式

思考与互动交流：

第四代商业综合体复合需求动线设计，

综合体模式下的商业混合趋势及其对设计的影响，

多样商业形态的设计有机组合策略，