商业地产价值最大化操作之道

商业地产价值最大化操作之道

前言：行业决策系统

0.0 “一期一会”；0.1 所谓项目开发中的“力挽狂澜”；

0.2 提升行业意识 —— 是不是我们把“链”做窄了？

第一章：商业地产的本质与规则

1.1 商业地产核心游戏规则——渠道整合；

1.2 商业地产价值链根基，物业并不值钱；

1.3 渠道价值的相对性，表面上匹配的客群，未必值钱；

1.4 从链反观行业——商业地产如果不是地产，又是什么？

第二章：综合体分类渠道效率提升

2.1 公寓营销与产品链关系：公寓同商业的“天敌”属性；

2.2 办公营销与产品链关系：打就打一整条产业链；

2.3 酒店营销与产品链关系：同星不同利；

2.4 综合体开发定位本质一 —— 比例分配；

2.5 综合体开发定位本质二 —— 开发节奏；

第三章：业态渠道效率提升

3.1 所谓主力店（表面上的渠道）；

3.2主力店性价比（一）—— 同面积，不同效率；

3.3主力店性价比（二）—— 同业态，不同效率；

3.4主力店性价比（三）—— 同商户，不同效率；

3.5商户如何自我利用渠道 —— 成本平衡；

3.6商户如何自我利用渠道 —— 渠道融资；

3.7尝试把价值链上移......做商业最忌陷入商业本身；

3.8 换个游戏规则——有关渠道替代品；

3.8.1渠道博弈（一） ：上兵伐谋 —— “无”；

3.8.2渠道博弈（二） ：其次伐交 —— “借”；

3.8.3渠道博弈（三） ：其次伐兵 —— “造”；

3.8.4渠道博弈（四） ：其下攻城 —— “赌”；

第四章：内部业态互动效率提升

——现代购物中心需要解决的问题：粘性竞争

4.1 常规零售布局：有关零售的“化学反应”与“物理反应”；

4.2 社交集群：业态布局避免成为“家庭情感”的敌人；

4.3 粘性集群：最Low业态在有效的位置聚集，未必是最差的业态；

4.4 集群消费力：把10万客户分为10个客群；

4.5内场作战单元 —— 零售的“阵型”；

4.6购物中心的本质 ——要用做“青楼”的心态做购物中心；

4.7非核心区的竞争觉悟——商业最危险的最后10米；

4.8排他优势 —— 商业竞争的基础，决胜10%的概率学；

第五章：设计渠道效率提升 —— 建筑与商业引流

商业生存之本在于：商业拿空之后……还是什么？

5.1设计创造渠道一——游乐园流派；

5.2设计创造渠道二——大森林流派；

5.3设计创造渠道三——水帘洞流派；

5.4设计创造渠道四——大革命流派；

5.5设计创造渠道五——重金属流派；

5.6设计创造渠道六——高科技流派；

5.7设计创造渠道七——光与影流派；

第六章：利用友军加强渠道效率

影子杀手 —— 电商的天敌，关于物业管理公司；

政府协助 —— 请党为你操盘；

第七章：决战之后

未能形成追击的决战胜利，没有任何意义；