《关于商业项目的市调与定位》-讲课提纲（1天）

第二堂课：《关于商业项目的市调与定位》-讲课提纲

商业地产项目的市调内容

（一）商业地产项目的市调目的

了解城市的经济发展状况与人口特征

了解当地市民的消费力水平与消费特征

了解商业市场的发展阶段与供求关系

了解商业市场的竞争态势

了解商用物业的租售价格

（二）商业地产项目的市调内容

商圈调查内容

重点商业项目调查内容

竞争性商业项目调查内容

（三）商业地产项目的市调方法与结果

市调方法

市调结果

根据市调研究结果得到城市商业发展阶段

根据市调研究结果得到项目的竞争空间

根据市调研究结果得到本项目的商铺售价与租金

商业地产项目的定位内容依据与方法

导言：

商业项目的准确定位是开发项目成功的基础之一。

上海正大广场定位案例——商业项目定位错误亏损5年，调整定位扭亏为盈

城市综合体与购物中心的内容

1、城市综合体是什么？

2、城市综合体各产品之间的相互关系

3、购物中心的功能

4、购物中心的分类（八种）、购物中心的八大业态组合

5、购物中心、百货、超市的平面动线结构的区别

商业地产项目定位的内容

商业定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”

第一：商业地产项目的定性定量（定性决定功能）

第二：产品组合定位

第三：建筑设计定位

第四：经营主题定位（定位依据：商圈性质、商业类别/功能、消费客群等）

第五：经营功能定位（定位依据：商圈性质、开发模式、项目类别、消费客群等）

第六：消费客群定位（定位依据：消费者是谁？是决定定位的重要依据之一）

第七：经营档次定位（定位依据：消费需求、消费能力、物业硬件等）

第八：功能分区定位（定位依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口）

第九：业态业种配比定位（定位依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数）

第十：产品售价与租金定位（定位依据：当地租售价、投资客群、消费力）

商业地产项目定位的依据

第一：城市等级

第二：城市经济发展水平

第三：城市人口规模

第四：城市商业消费水平

第五：城市商业格局与竞争态势

第六：项目交通条件

商业地产项目的定位方法

直接推导法

风险分析法

案例借鉴法

商业地产项目定位的典型案例解析

（一）都市型购物中心案例解析

上海环贸IAPM案例

（二）区域型购物中心案例解析

杭州西溪湿地印象城案例

（三）社区型购物中心案例解析

上海西郊百联

（四）邻里中心案例案例解析

苏州新城邻里中心案例

苏州方洲邻里中心案例