物业公司营改增内训大纲

《物管企业增值税的筹划与应对》

【课程要点】：“营改增”已经实施了！虽说整体税负只增不减，可是物业管理企业突然发现，原来单一的营业税税负，现在变成了多元的增值税负。各项收入究竟适合什么税率？代收代付的收支应该怎么处理？业主减免物管费怎么操作税负最低？车位费怎么管理？发票怎么办？……

“营改增”将会给物业管理企业带来很大的影响，有利有弊。能否享受政策的红利取决于物业管理公司自身的能力和水平。如何根据行业特点，为行业管理者决策提供方向性指引，为财务部门积极应对税制转变做好准备；如何适应“营改增”税制改革，进行合理的税务筹划，降低税负，实现企业价值最大化。

本次课程将结合物业管理行业的实践案例，解析“营改增”对企业产生的实际影响，如：由于计税方式不同而对企业税负产生的影响；由于税种征管规定不同对企业财务管理产生的影响；由于税负变化对行业乃至产业结构的影响等等。从而此企业正确认识“营改增”新政，从容应对新政带来的变化。

【培训对象】：企业负责人、财务负责人、各部门负责人

【课程特色】：结合行业案例、深入剖析，通俗易懂，实操性强。

【课程大纲】：

[一] 为什么营改增?

营改增的背景

营改增的作用

营改增的发展趋势

重点讨论：营改增对行业企业的影响

[二] 什么是增值税？

增值税的概念

增值税纳税人身份的认定

重点分析：挂靠经营的风险

增值税税率和税负率

基本税率及适用范围

简易征收适用的征收率

税负率是关键

重点分析：小规模纳税人、一般纳税人的各自特点以及如何选择

增值税的征收管理

何时具有纳税义务？何时缴税？

在哪里缴税？

纳税期限是怎么规定的？

其他规定

重点分析：物业服务费的发票怎么开？怎么入帐？何时间确定收入？应该如何确定申报收入？

[三]怎样计算增值税？

销售额及销项税额的计算

销售额及销项税额

视同销售

小规模纳税人销售额的确定

重点分析：车位租赁费如何设计、缴纳，物业公司最划算？

进项税额的计算

增值税扣税凭证

不得从销项税额中抵扣的进项税额

进项税额转出

应纳税额的计算

水费的差额缴税

重点分析：代收水电费等如何处理与应对

[四]增值税发票的管理

增值税发票的种类

增值税发票的使用、抵扣以及风险管控

扣税凭证的认证和申报

扣税凭证的遗失

重点分析：赠送物管费如何处理与应对

[五]增值税的税收减免和优惠

法定免税项目

减免税管理

起征点的规定

差额征税

重点分析：物业公司可以享受哪些优惠政策，如何享受？

[六] 物业管理企业营改增后的筹划案例分析

纳税人身份的税收筹划：

物业管理企业如何选择一般纳税人和小规模纳税人，对自己最有利

起征点的纳税筹划：

利用起征点及小微企业的优惠政策，让物业管理企业合法免缴部分税额

兼营行为的纳税筹划：

利用增值税兼营政策的相关规定，降低物业管理企业的税率

代收费用的筹划：

对于物业管理企业大量存在的“代收代付”行为以及可能存在的增值税纳税义务，采用最佳方案予以分别解决

视同销售的规避筹划：

对于物业公司无偿赠送、免费的行为导致的增值税纳税义务，采用最佳方案予以规避

折扣销售的筹划：

折扣销售的不同处理细节，会产生截然不同的纳税义务。

不动产租赁的筹划：

物业公司车位租赁、小区内摆展、广告位收入等均属于不动产租赁，不同的处理方式税负会成倍增加，最佳方案的筹划。

进项税额的筹划：

由于进项税额可以抵扣销项税额，对于费用的筹划变得十分重要，好的筹划可以让我们尽情享受政策的红利。

过渡期免征的筹划：

营改增条例提供了很多过渡期的优惠政策，物业公司可以享受哪些？怎么策划和运用

进货渠道的筹划:

增值税让采购的选择变得十分重要，最佳方案的筹划将颠覆我们以往的“同等条件下低价者得”的采购原则。

[七] 互动与讨论