综合商业项目（写字楼、酒店、商场、公寓）成本控制风险与应对策略

综合商业项目

（写字楼、酒店、商场、公寓）

成控风险与应对策略



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当下，在各房企（住宅类项目）成本管理方法日趋成熟的情况下，综合商业项目因其诸

多的特殊性及复杂性，仍然给成本管理带来诸多的挑战。

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如何确保商业项目，特别是超大型、多业态综合商业的成本可控，是我们都面临的挑战

，也是我们正在苦苦探索和努力解决的问题。

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本课程拟从（港英及国内标杆房企）商业项目开发成功与失败案例剖析为切入点，探讨

并提出系统应对策略。









• 找出问题所在，提升成控的针对性；

• 建立管理接口，强化各专业协同力；

• 附送管控工具，分享所有课程资料。





• 从事商业项目开发的房企管理层、运营总监；

• 投资/策划/销售/招商，以及设计/成本/招采/工程等部门经理；

• 工料测量师行/造价咨询公司总工程师及成本经理。



1. 现状与挑战

1. 现行成控套路-核算型管控思路下的目标管理

2. 商业项目有别于住宅的特殊性及超支风险点

3. 思考：

• 现行成控套路，能满足商业项目的特殊性吗？

• 站在商业项目的挑战前，我们常忽视了什么？

• 万达+宝龙成控模式，能带给我们什么启发和借鉴？

提问/交流（1）：对照检视，贵司是否存在类似问题，你们是如何解决的？



二、成控思路的转变

1. 影响成控绩效的内外因素

2. 成本管理三重境界

3. 策划型成本管理之核心

4. 跳出成本看成本-从港英房企商业项目开发的失败案例说起

5. 知商&情商-商业项目成本经理的专业价值究竟该花落何处？





3. 项目前期-成本策划

（产品策划-方案报建）

1. 常见的成控风险

招商租务、酒店管理、规划设计对成本的影响

案例1：商业项目成本超支原因分析

案例2：X项目方案设计面积指标及其对成本的影响

案例3：X项目结构、机电设计参数取定及对成本的影响

2. 管控策略

• 竞品调研、产品适配：成本与销售/招商/设计的有效互动

• 招商前置、规划优选：关注重点与优化工具

• 成本分摊、税筹及现金流管理

案例4：招商与设计的有效互动★★★

案例5：综合商业项目-成本与相关职能口的协同、预控方案

3 目标成本编审

• 编审流程

• 规划指标的成控审核与验证

• 成本测算方法与常见错误

• 利用成本大数据对标-把自己说清楚！

案例6：XX项目目标成本编审过程—与现有的目标成本编制过程比较；

3. 附送/成果分享：流程图、商业类项目竞品调研表、作业手册。



四、设计阶段-多方案比选

1. 常见的成本风险

（定位或目标客户变更、设计进度/质量/服务、专项设计协同、BIM的局限等）

2. 管控策略

• 设计合约管理（商业设计特殊性、合约规划、职责内容及界面划分等）

• 强化管理前置，开展方案比选；

• 加强设计管理，减少变更损失

• 发挥顾问作用，实施交叉优化。

案例7：商业项目设计（总包）合约要点介绍

案例8：如何实现降低33%的含钢量-超高层写字楼结构设计多方案比选

3. 附送/成果分享：

• 综合体商业项目设计计划管理

• 综合体商业项目设计（总包）合同

• 设计阶段成本管理作业指引

• 设计优化工具箱（细分5个阶段*5大工种）。



五、招标阶段

1. 常见的招采风险

2. 管控策略

• 结合供给侧改革，发挥投标人优势，持续成本优化；

• 用互联网思维，降低渠道成本；

• 改进评标方法，强化技术与商务标的统筹融合。

案例9：技术/商务的融合--价值工程分析法在评标（及日常生活）中的应用★★★

3. 附送/成果分享：

• 幕墙工程（深化设计+施工组织）技术标评审表



六、施工及竣工交付

1. 常见的成控风险-变更黑洞

案例10：上海、北京大型商业项目/成本超支原因分析

2. 管控措施

• 成本预警-动态成本监控（升级版）

• 大数据下-变更签证管控绝杀技

• 全专业管理后评估

案例11：XX项目成本后评估报告

案例12：XX项目（成本、配置、合约条款、成本人员配备）对标分析

3. 附送/成果分享：

• 成本变动原因分析作业指引

• 各专业管理后评估作业指引。



七、总结

1 您多次参加培训，为什么贵司成控绩效提升不明显？

2 成控体系对标诊断和快速提升建议★★★

3 课后跟进及重点关注事项













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课程背景



课程收益



授课对象



课程大纲