房地产项目全程管理策划大纲

房地产项目全程管理策划

大纲

1、项目管理前期策划

1.1给水1.2排水1.3电力1.4道路1.5通讯1.6宽带1.7天然气1.8土地平整2、基于财务，将“销售设计运营”为一体的管理策划

2.1运营的概念

2.2运营的核心

2.3运营的主要目的

3、施工现场总平面布置策划

3.1项目分期及节奏

3.2各期场地衔接利用

3.3示范区选址

3.4场内交通系统及流线

3.5 临舍及办公布置

3.6 垂直运输设备布置

3.7 临水临电布置3.8 砂浆搅拌站布置3.9 出入口数量及洗车3.10 排污等市政接驳

3.11 红线内待拆迁障碍

3.12 场地内土方堆及转运

3.13 现场材料加工区

3.14 材料堆放区

3.15 工艺样板展示区

3.16 材料/设备样板间

3.17 室外管线l园林穿插施工

3.18 项目售楼展示区

4、合约采购策划

4.1应把握的12个要点

4.2 要解决的7个方面问题

4.3 项目资源的采购管理

4.4 采购合约质量管理

5 、项目销售示范区管理策划

5.1 策划具备的条件、目的

5.2重点把握以下6个要点

■ 地下结构工程

■ 室外地下管道工程

■ 主体结构工程

■ 室内外装修

■ 室外园建环境绿化工程

■ 清洁卫生

6、项目施工全程管理策划

6.1 进度管理策划

▄ 进度控制

▄ 进度管理

▄ 进度管理是复杂的系统工程

▄ 本项目工程进度控制的特点、难点分析以及对策

▄ 甲方工程进度控制计划管理系统

▄ 工程进度标志性控制点一览表

▄ 工程进度合同化管理

▄ 总包进度计划控制

▄ 分包进度计划控制

6.2 质量管理策划

▄ 工程质量目标

▄ 严格把好设计关

▄ 选择承建单位 ▄ 选择监理单位

▄ 监理机构质量保证体系

▄ 技术方案先行制度

▄ 工程样板验收交底制度

▄ 设备材料进场验收制度

▄ 工序控制措施

▄ 成品保护措施

▄ 入住前质量检查和维修

6.3安全文明施工管理策划

▄ 安全文明施工管理的目标

▄ 安全文明施工管理措施

▄ 工程CI策划

6.4成本管理策划

▄ 确定项目定位档次

▄ 确定付款条件或合作方式

▄ 规划设计过程中进行成本控制

并列化设计

方案优化

▄ 选材用料标准确定

▄ 编制项目工程成本控制指标

▄ 承建单位考察、工程技术调研（详见采购与招标管理）

▄ 选材用料标准确定

▄ 编制项目工程成本控制指标

▄ 承建单位考察、工程技术调研（详见采购与招标管理）

▄ 招投标及材料采购方式（详见采购与招标管理）

▄ 确定工程技术标准

▄ 招标（详见采购与招标管理）

▄ 技术标分析、商务标分析（详见采购与招标管理）

▄ 定标（详见采购与招标管理，合理最低价中标确定中标单位）

▄ 项目部执行合同，把好现场签证关

▄ 甲供材料管理

▄ 进度款支付

▄ 工程竣工进行决算

▄ 保固金支付

6.5采购与招标管理策划

▄ 招投标及材料采购方式

▄ 监理招标

▄ 总包招标

▄ 分包管理与甲供材料协调

▄ 甲供、限价材料管理

▄ 配套专业分包工程招标

▄ 承建单位考察、工程技术调研

▄ 招标

▄ 技术标分析、商务标分析

▄ 定标

6.6 项目的沟通管理

▄ 周例会

▄ 监理月报

▄ 工程月报

▄ 里程碑形象进度

▄ 文件的收发、传阅

▄ 文件归档

6.7 项目管理标准化

▄ 甲方现场项目部工程管理标准化

1) 项目现场计划管理流程

2) 现场工程技术管理流程

3) 现场工程质量与安全管理流程

4) 合同管理与履行和现场签证管理流程

5) 甲供材料管理流程

6) 文件管理流程

▄ 监理机构现场管理标准化

6.8 工程的难点、重点分析以及对策

▄ 编制要求

1）难点分析与对策

2）重点分析与对策 案例：深圳罗湖某项目工程的重点难点分析及处理措施案例

6.9 工程风险与对策

▄ 按项目风险引发的原因分类：

1）项目现金流预测与控制风险

2）承建商＋供应商管理风险

3）设计管理风险

4）甲方管理风险

5）政府与政策风险

6）市场+营销+客户风险

7）新材料新技术新工艺运用风险

8）现场工程质量、安全风险

6.10 工程竣工验收策划

▄ 政府职能验收

▄ 企业内部验收

6.11 项目交付策划

▄ 交付风险分析与交付策略

▄ 交付工作计划

▄ 交付说辞及应急处理方案评审

▄ 项目交付的包装与组织

6.12 项目交付后维修管理策划（略）

案例：碧桂园项目开发全程管理策划